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1、浅析房地产市场乱局兼听则明偏信则暗，对于目前的房价问题：眼光决定钱途，思想决定财富。如果大家觉得中国的房价会降，短时期内由于受国家政策调控的影响，有存在下降的可能。但从长期来看，房价一定会缓慢上涨，不排除爆发式增长的可能。其实有一个事实就是：08年开始，由于受国际金融危机的影响，央行开始大量加印钞票，导致了 CPI 不断上涨，货币不断贬值，从而又造成了不动产以及原材料等成本的不断上涨，民众的财富跟着不断的缩水，房价也不能独善其身，不断的在“被上涨”。去年 6 月份全国 CPI 上涨 6.4%，安徽省 CPI 指数上涨达 7.4%，通胀这么厉害，货币贬值超乎你的想象，固定资产依然未贬值。这两年的
2、房价不是炒起来的，而是纸质货币贬值，大宗固定资产升值，带动的房价“被上涨”。国家调控的根本目的不是降低房价，而是控制房价跟随 CPI进一步疯涨的势头，调控就是抑制房价过快上涨的势头(温总理语)。中国处于财富再分配时期，有钱的人越有钱，他们会控制大部分的财产支配权和话语权，他们有钱可以买许多房子，甚至全买光，即使空置，也不会低价卖给老百姓，就像资本主义国家那样，那些农场主宁可把牛奶倒掉，也不会施舍给穷人。一般人享受不了商品房，所以只能租房，或依靠政府廉租房。一个事实就是，国家将慢慢减少土地供应，市场上的房子也越来越少，但房价会越来越高，你现在买不起，将来越是买不起。空置房也越来越少，因为你买不起
3、，只有去租那些富人的房子，再困难的，国家将提供保障房或廉租房。一句话，从古到今，到将来，房子永远是奢侈品，不要指望“居者有其屋”。许多人都有一个疑惑，开发商盖这么多房子卖给谁？你要了解中国的国情，人多土地少的事实，目前城市化率只有40%，国家“十二五”的目标是 60%，那么多人将要“被城市化”、 “被上楼” ，你买不起房，不代表别人买不起。香港以及许多发达国家出现众多“寓公”或“包租婆” ，说明房产作为一种财富，越多越好越富有，至少可以衣食无忧。政府初衷就是，近十年内，城市化进程不会停止，产生的大量刚需，可以促进房产市场的持久繁荣。从国际比较来看，在城市化低于 30%时，增长速度较慢，但是城市
4、化高于 30%以后，就会加速发展期，这个过程一直到城市化达到 70%以上时，才有可能减缓。也就是说，城市化不停，房价就有上涨可能。一线城市城市化率已经接近 59%，已经进入平稳阶段，而二线城市只有 48%，低于全国目前城镇化率的平均数，更差的是三、四线城市刚刚进入29%的城市化率，还有发展空间。城市化率较低的时候，百姓对住房需求占主导地位，因此对于三、四线城市，正处在成长加速期，房价还会持续上升。不要看现在房产市场又是限购，又是停贷，不少楼盘开始打折促销，你还持币观望。这和 08 年一样，说明正是投资的好时机。你可以想象，如果明后年哪一天，国家一旦放开贷款和限购，打开房产限购这道阀门，大家是不
5、是又挤破头去抢房呢？到时的房价是不是又是水涨船高?在中国，持币观望都是极其愚蠢的行为。许多人觉得目前房产市场的销量不如前两年，从而判断房价开始降温，这是大错特错的。原因就是你多持币一天，你手里的货币就贬值一天，等你回过神的时候，发现积蓄了多年的货币，已经望房兴叹了。这两年房价上涨过快，许多人一下子接受不了，或干脆赌气不买房了，那是自作自受，没人同情你，开发商如此，政府也如此。土地成本居高不下，在市场低迷的情况下，土地成交放缓，意味着将来可开发的土地变少，从而导致市面上的房源紧张，在原材料成本和人工成本不断上涨的今天，指望房价下跌，无异于望梅止渴二三线城市的房价为什么涨得这么快？在中央看来，一线
6、城市近期出现了房价下降的迹象，是因为一线城市实行了限购，而许多二三线城市的房价不断飙升，是因为这些二三线城市没有实行限购。因此，有必要乘胜追击扩大战果，把限购范围延伸到部分二三线城市。浙江台州是第一个出台限购政策二三线城市，住宅均价已达每平方米 7300 元左右，限购理所应当。 而事实是：正因为一线城市实行了限购，使得人们的投资渠道受到了限制，百姓们迫不得已将投资方向从一线城市转到了二三线城市，因为投资房产是老百姓投资保值最简便的渠道。谁也不愿意手中的钱活活地憋死在银行储蓄里，谁也不愿意自己的辛勤劳动成果被通货膨胀白白吃掉。当我们明白了这一逻辑之后，我们就可以判定，如果中央真的要对房价上涨较快
7、的二三线城市实行限购的话，那么，原本房价上涨较慢的其他二三线甚至是县级城市又必将迎来新一轮房价上涨狂潮。这个道理并不复杂，因为钞票印出来了，总是要发生作用的，此处不让用，自有有用处。中央政府如真的想全面控制房价，第一任务就是停开印钞机而不是扩大限购范围。当然，依照中国政府的权威，在全国各个城市乃至农村都实行限购也是做得到的，但权威再高神通再大，也有力所不及的事情，那就是不可能让已经印发出来的人民币停止流通。当房地产的投资渠道全部堵死以后，在许多投资领域又被国企垄断把持的情形下，人们必定会把投资转向其他方面。超高利率回报的民间借贷就说明这一点。当多余的钱更多地流入到消费领域时，老百姓的衣食住行价
8、格必定全面上涨，到时候除了“蒜你狠”、“豆你玩”、“ 姜你军” 重新上演之外，说不定又有更多的与民生紧密相关的商品价格会继续上窜下跳。调控当然是为了降低房价。为了让更多的老百姓可以买得起房，住得起房。限购令的出台，固然使一些投机分子失去了炒作的平台，但也彻底扼杀了众多打拼一族在北上广等大城市里安居乐业的希望，总不能说纳税没有满 5 年的购房人都隶属于炒房团吧。限购令的出台，的确对部分一线城市的楼市产生了影响，有的地方开始出现了一手房价大幅低于二手房价的现象。但是，这样的价格并不是市场的真实价格，因为这样的降价只是让原城市少数居民可以买到便宜的房子，却让更多的需要进城或者迁徙的老百姓失去了买房的
9、机会。房价固然便宜，但老百姓却买不到。由于限购令的出台，人们预期出租房的数量将得不到补充，导致这些地方的房租价格应声而涨，本来 500 元可以租个 20 平米，可是如今却只能住地下室，这使得那些打拼一族苦不堪言，他们既失去了买房的机会，又平添了租房的压力。原居民得到了购买便宜房子的收益，成本却让那些背井离乡漂泊在外的人来全部承担，这显然不公平。从实际情况看，中央政府不断印发钞票，更多的是在侵蚀富人的利益，因为富人们钞票更多。当他们慌不择路地购进大批房产时，其实正是富人补贴穷人的开始。他们不断购房固然可以坐享抵御通胀的好处，但由于空置房太多，房租的价格就特别低廉，穷人们可以付出更少的代价来租到更
10、好的居住环境，直至他们取得保障房的那一天（大家别指望调控可以使价格下降到真正的穷人也能买得起房）。可是，人为的限购使得这一补贴的链条发生断裂，使穷人们既买不到又住不好。由于部分二三线城市的房价上涨过快，中央政府便要继续进行所谓严厉调控，那么这种调控可能会无休无止，因为一个问题解决了，另一个问题又会浮起来，正所谓按下葫芦浮起瓢。那中央政府为何不出台政策调控地价呢。谁都知道，地方政府驾驭着房价这只老虎，在通往升官加爵的道路上越跑越快。GDP 长期呈两位数增长，明眼人不难发现这都归功于土地财政。市长们红光满面，城市扩大了，道路宽畅了，高楼大厦接踵而起。政绩的提升，意味着领导的权力越来越大。房地产捆绑
11、了中国经济，如果现在急刹车，让房价腰斩 50%，不但关联行业损失惨重，更重要的是金融机构蕴含的风险，开发贷款呆账坏账会搞死一批银行，购房人房贷如果出现美国式的次债危机，也会搞死一批银行。经济心脏停止供血了，实体经济难逃死亡。要想控制高房价，地方政府必须从土地暴利中脱离出来并割肉。合理的土地出让价格，加上充分的土地供应，才是治理高房价的根本。当然我们的地方政府已经不是当年那个人民公仆，而是彻头彻尾的土地商人了。商人的本性就是唯利是图，要让他们割肉，比割命还难。市场不景气了，开发商拿地热情空前下降，按常规应该降价卖地促进成交。但实际情况又如何呢？ 限购令一出台，房租价格飞速上涨，令人猝不及防，国务
12、院因此要求各地政府要加强对租房价格的调控。 但是，按照北京市已出台的文件，这次限制租金却又不再是限制外地人租房，而是换一种思路，改为限制本地的房东们不得随意涨价。可以肯定的是，这样的租金管制注定还是徒劳无功。合同期内当然是不能随意涨价的，问题是第一次的价格由谁确定？合同期满后许不许提价？提价是不是也要经过房管局批准？房管局又凭什么判定价格是否合理？就算是房管局能规定出某一地段某一房型的租金价格，房东们仍然有无数的办法对付租金管制。管得住房租价格，管得住家具价格吗？把家具价格抬高一点一并租给你；管得住家具价格，你管得住水电气保安保洁的价格吗？叫你额外支付一些服务费用 。以上的价格房管局都能管住的
13、话，那么房屋的装修的价格房管局能管住吗？我们都知道：房屋装修是个无底洞，这套房多少钱都能装进去，很显然装修标准高的房屋租金就会越高。当装修的标准、造价无法鉴定时，房管局根本无法确定房租的价格。房屋租赁本是市场行为，应由市场去调节，回归市场的本质。靠政府大动干戈去“限租” ，谈何容易。今年以来，地方政府由于财政吃紧，分分“绕道”出台刺激房地产市场相关政策，有些被立即“扼杀” ，也有被“默许” 。只要不与“新国八条”直接对抗，中央政府便“睁一只闭一只眼”放行。扬州的“返现” 、郑州的“降息” 、重庆的“公积金放贷”等地方政府的刺激政策均绕道通罗马，大有“不到黄河心不死”的决心和勇气，果然收益颇多。今年五月以来，由于受“刚需”的涌动，地方政府刺激政策的“给力” ，及国家的经济刺激政策的出台，各地房地产市场异常活跃，成交量纷纷上扬，排队购房的场面又一次冲击我们的眼球，刺激我们的神经。重庆的“龙湖源著” 、永川的“阳光尚城” 、荣昌的“寰宇世家”等楼盘的经典小户开盘即清盘，但愿久违的活跃市场不光要“雪中送炭” ，更要“景上添花” 。市场的交易量又一次回到调控前的水平，可喜可贺。不过，我国的房地产市场乱象丛生，受影响的因素太多，万不可昙花一现。能否维系，以观后效。邹 涌2012 年 6 月数据摘自重庆房地产市场动态报告 和网络
