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1、第 1 页房地产项目策划案例目录第1章项目概况及市场研究分析.31.1项目概况.31.2项目提出背景.41.3项目具备的基本条件.51.4项目性质与特点.51.5在城市规划中的作用.61.6开发规模.61.沈丘县房地产市场走势分析.61.8本项目临近地段房地产市场走势分析.8第2章项目环境分析102.1地块环境条件分析.102.1.1交通状况102.2项目地块优劣分析.112.2.1项目优势分析.112.2.2项目劣势分析.122.2.3项目机会分析.122.3结论.122.4项目建设条件.132.4.1项目建设自然条件132.4.2项目建设用地条件132.4.3市政配套条件.13第3章项目市
2、场定位.143.1项目的功能定位143.2目标客户定位及分析143.3项目的价格定位21第4章项目规划设计方案.224.1规划设计指导思想与原则.224.2规划设计方案224.2.1总平面设计.224.2.2建筑设计.234.2.3结构设计.244.3主要经济技术指标.25第5章项目投资经营方案.265.1项目经营的前提条件.265.2项目经营开发模式26第六章项目开发建设方案.276.1项目建设方案276.1.1合理安排施工顺序，确保工程质量.276.1.2采用流水作业法，提高施工效率276.1.3恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工27第7章项目营销方案.287.1营销理念287.1.1功能理
3、念.287.1.2诚信理念.287.1.3健康理念.287.1.4服务理念.287.1.5智能化理念287.2销售策略297.2.1销售初期.297.2.2项目强销期与销售持续期297.3促销策略.297.3.1广告促销307.3.2人员促销317.2.3销售促进327.2.4其他促销方法.32第8章项目物业管理方案.348.1物业管理模式建议.34第9章项目投资估算及资金筹措计划359.1总投资估算的原则.359.2项目总投资的估算.359.3项目资金筹措36第10章项目销售收入预测.3810.1销售价格预测第 2 页.3810.1住宅价格确定3810.1.1选择案例38第11章项目财务评价
4、.4011.1财务评价基础数据与参数选择4011.2财务盈利能力分析.4011.2.1全部投资现金流量表。.4011.2.2资本金现金流量表，见附表3。.4011.3清偿能力分析.4011.4项目财务评价结论.40第12章项目不确定性分析.4212.1项目盈亏平衡分析.4212.2项目敏感性分析.4212.3风险规避和控制措施.4512.3.1风险类型.4512.3.2规避风险的措施.46第13章结论及建议.49参考文献.50第1章项目概况及市场研究分析1.1项目概况项目名称为“和谐二号院”本项目地块位于河南省沈丘县行政新区和谐路与尚德路交汇处西北角，与沈丘县政府仅一墙之隔，也是沈丘县未来发展
5、方向。小区周边配套完善，行政新区广场、中华槐园、市政公园立体环绕，是一个最佳的居住环境。而且，周边地理位置也非常优越，西边紧邻沈丘县政府，锦华大酒店，2分钟即可通达宁洛高速，5分钟到达沈丘最繁华地段，北面紧邻207省道，中英文学校，就学方便，安全更有保障。向南有康馨游泳馆、沈丘县综合体育馆、神话KTV、阿五美食等休闲娱乐场所，农村信用社、周口银行近在咫尺，提供了一个集教育、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的居住环境。项目总占地32亩，总建筑面积约4.5万平方米，小区本身拥有40%的超高绿化率，并配有大面积水系景观带，容积率低至2.0，打造了一个最佳的居住环境。小区内有三个入口，人车分流，和谐路上的
6、入口只能过人和自行车、电动车，尚德路东入口，还有207省道的北入口，出门就是中英文学校，出行就学更加方便。小区共由12栋楼，由住宅、商铺、写字楼及产权式酒店组成。其中1、2层均为临街商铺。1、2、3号楼共5层，为产权式酒店，4号楼是13层的写字楼，5、6号楼是16层的高档住宅，全框架结构，面积139.5平方，2梯2户的高标第 3 页准配置，有很高的居住舒适度，一二层为临街商铺，面积为138.82-245平方米之间，为上下两层的。7、8、9、10、11、12号楼为多层住宅，共5层带个阁楼，一层为车库，二三层一户，四五层为一户，面积为228.9-280平方米之间。1.2项目提出背景沈丘的工业发展和
7、项目建设汇聚了人气，带来了商机，带动了城市建设和第三产业发展。“建设现代城市，营造江淮情调，打造水韵绿城，展现个性沈丘。”在编制成县城总体规划后，沈丘县在全市首家请专家和专门机构对县城重点路段、重点街区和新城区发展编制建设控制性详细规划。几年前，沈丘县只有大闸路和县府街一纵一横2条主街道。自县十次党代会以来，该县对兆丰大道进行了升级改造，对沙北一干渠进行硬化美化，新建拓宽了站前大道、长安路东段，规划修建的纸店沙河大桥、东环路、新埠口大桥、西环路建成通车。两年多来，全县修建城区道路11条，总长35公里，总面积130万平方米；改造修复城区道路6条，总长23公里，总面积60平方米，县城规划区形成主要
8、干道“五纵三横一环”的网状格局。城市建设2年多的投入相当于过去30年的总和！而这些全靠城市经营和市场运作。城市变化带动了房地产业和服务业迅速发展。目前，在宽敞、明亮富有现代化气息的兆丰大道和火车站前大道沿线以及沈丘沙颍河两岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都财富中心、铭源世纪豪庭、颍河嘉园、锦苑小区、永基水岸花城、绿城水岸名家等一大批房地产项目已经建成，总建筑面积160万平方米，总投资超过18亿元。引资逾亿元建成并已投入使用的四星级宾馆锦华大酒店，硬件设施全市一流。县文新广场喷泉体中心、综合体育馆、恒瑞商业步行街、一峰购物广场、万家乐生活广场等先后投入使用。在完善城市功能的同时，拉动了城第 4
9、页市三产快速提升。沈丘的街心花园、市民文化广场、街角林带、10多公里横贯城区的滨河公园，把昔日相貌平平的县城装扮成了靓丽小城。为了发展沈丘新区的面貌，县政府重点扶持房地产行业在新区的发展。1.3项目具备的基本条件本项目位于行政新区的核心位置，前有行政新区广场，后有中华槐园，隔壁是县政府，对面县委，是沈丘未来的发展方向。是未来沈丘政治、经济、文化、商业发展的重点区域。1.4项目性质与特点地理位置优越位于行政新区的核心位置，是未来沈丘的发展方向。建设投资大篇二：一个非常完整的上海房地产项目策划案例壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策1.蓝印户口、住房信贷政策取消从20*年4月1
10、日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从20*年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。2.上海调整购房契税标准，取消政府补贴20*年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。3.上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。4.投资50亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在20*年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱
11、。第 5 页5.上海中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路大柏树）工程将在今年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望20*年完成。6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步建设的市域高速公路相衔接。整个方案计划在20*年完成。7.预售商品住房交易执行新规定从20*年
12、7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。8.市房地产颁布关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知20*年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。9.上海市配套商品房建设启动20*年，上海市“100万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批项目有5块基地共72万平方米。此工程建设拟每年新开工100万平方米，以多层住宅两室一厅建筑第 6 页面积70平方米
13、左右为主导房型，价格控制在每平方米3000至3500元左右。10.第一个房地产资金信托产品在沪推出上海国际信托产品在沪推出新上海国际大厦项目资金信托计划。市民可投资位于陆家嘴的新上海国际大厦，此产品规模为2.3亿元人民币，计划期限为三年，每份合金额不低于人民币5万元，预计可获得的年收益率达4%。11.上海明确20*年底创建国家园林城市上海将启动新一轮绿化建设计划，首期目标为到20*年底创建国家园林城市，中期目标实现市民出门500米可见3000M大型绿地，出门3公里有一座2300亩以上的区级公园，5公里范围内有一座1000亩以上相当于动物园、植物园大小的市级大公园。12.绿化建设重头戏，“一纵两
14、横”“一纵”就是黄浦江两岸大面积建绿，“两横”是苏州河岸沿线绿化和延安路沿线景观绿化。在未来几年上海将在苏州河沿岸建设8块大型集中绿地，新增绿化面积78万平方米，从而使苏州河沿岸绿化面积达到102万平方米。在沿岸路主干道沿线，除完成5万平方米的延中绿地三期工程外，还将新建数块大型公共绿地，同时，上海近年还将在中心城区新建20块4万平方米以上的大型绿地。二、上海房地产市场其它相关信息：120*年一季度，上海完成国内生产总值达1159.53亿元，比去年同期增长了9.6%，增幅高于全国水平2个百分点。220*年一季度，全市完成固定资产投资总额289.7亿元，比去年同期增长21.2%。第 7 页320
15、*年一季度，上海城市建设计划投资额542亿元，其中城市基础设施计划投资额为219.23亿元，占总投资额41.8%。4截止20*年9月底，全市商品房空臵面积为779万平方米，其中住宅452万平方米，比去年同期减少28%，而空臵一年以上的住宅为222万平方米，比去年同期减少28%。三、上海房地产（20*年19月）市场数据分析1、市场信息数据汇总2.市场数据分析20*年19月和去年同期相比，房地产开发投资额增加31.4%，商品房篇三：房地产项目开发策划书(完整版)房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境
16、分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20*年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：第 8 页1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房
