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1、第 1 页石家庄滹汰新区房地产项目策划书*房地产项目策划书第一部分总体市场研究分析一、宏观市场分析1.国家房地产政策简要分析2.石家庄市经济状况分析3.石家庄市城市规划发展4.石家庄市房地产市场发展状况分析二、石家庄市房地产区域研究1.滹太新区2.西部新区3.正定新区4.南部山前工业区5.石家庄市房地产市场发展特征6.石家庄市房地产发展趋势预测7.项目区域选择第二部分项目所在区域市场分析一、所在区域市场概况二、所在区域房地产市场研究1.环境分析2.市场分析3.政策分析三、项目所在区域市场特征总结四、项目所在区域发展趋势预测第三部分项目分析及资源整合一、项目竞争情况分析二、项目SWOT分析1.项
2、目优势2.项目劣势3.项目机会4.项目威胁5.结论分析第四部分项目综合定位分析一、目标客户群体分析二、项目市场定位三、项目形象定位四、项目命名建议第五部分项目建筑规划设计建议一、总体规划布局建议1.项目规划布局建议2.道路设计建议二、项目配套设施建议三、户型规划建议四、建筑风格和外立面设计建议1.建筑风格2.外立面设计第六部分项目广告策略一、项目广告主题策略二、项目广告媒体选择及发布策略第七部分附件：项目问卷（或访谈）调研报告篇二：石家庄“燕赵情”房地产项目策划石家庄燕赵情房地产项目策划书第一部分总体市场研究分析一、宏观市场分析石家庄市是河北省的省会，地处河北省中南部，冀中南经济区，距首都北京
3、283公里。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。南北最长处约148.018公里，东西最宽处约175.383公里，周边界长760公里。辖六区十二县五个县级市和一个国家第 2 页级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里，人口286.2万人。本籍人口占市区总数的15%。石家庄，旧称“石门”，简称“石”，是全省的政治经济文化中心，交通枢纽。石家庄市域历史悠久，所辖国家历史文化名城正定自古为河朔重镇，西柏坡为中国革命圣地，石家庄于1947年成为全国第一个由解放军解放的大城市，孕育了新中国的雏形。石家庄人文、自然旅游资源
4、丰富，正定大佛和赵州桥同为华北四宝。石家庄交通便利，为铁路、高铁枢纽城市；现已成为市区城市人口规模286.2万的全国特大城市之一，京津冀都市圈第三极核心城市，全国重要的医药、纺织工业中心城市，重要的现代服务业和生物产业基地。石家庄是华北重要商埠。近年来，石家庄经济一直保持持续、稳定、快速发展的势头20*年，石家庄市地区生产总值初步核算完成了3400亿元，全部财政收入完成387.8亿元，同比增收77.55亿元，增长25%。城镇居民人均可支配收入达到18268元，农民人均纯收入达到6515元。石家庄未来城市发展定位，将成为京津冀经济区的重要城市，华北南部的中心城市。作为以医药、纺织为主导华北制造业
5、基地；全国重要的铁路、公路交通枢纽之一；华北地区重要商榷；燕赵文化与现代文化交融的城市。其中，新华区，作为城市的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的集聚地。桥西区，传统的文教区，今年高新区，的筹建带动区域的产业升级。桥东区，城市传统的商业中心，商业、商贸发达。裕华区，近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为发地产项目开发热点。长安区，新区区域，伴随着基础设施及地产开发的临尾声，初步形成城市CBD区域的雏形。伴随石家庄经济的发展，石家庄房地产市场也进入高速发展时期。虽然受国家房地产政策影第 3 页响增长速度有所放缓，但从楼盘的开发数目，投入资金可以说明仍然有很大潜力。自05年以来
6、房价上涨后，逐渐突破万元。上涨幅度超过相对于其它大中型城市。但市场机制不太健全，相关政策不完善。中小房地产企业居多，未形成品牌大企业。二、房地产发展趋势分析今年初以来，中国房价涨幅逐步回落。11月份，70个大中城市的房价同比上涨7.7%，与10月相比回落0.9个百分点。从中我们可以看出，尽管房价还在上涨，但是房价上涨动力正在逐步减弱。20*年，政府密集出台调控政策，地方政府跟进，没有放松。因此20*年的房地产调控还将延续，从目前政府政策来看，商品房预售款监管、严控开发贷、提高个人房贷首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。受延续性的房产调控政策影响，在观望加剧、开发商资金趋紧等因素20*年，各地房
7、价将出现整体下跌的态势，一、二线城市由于投资比重大且前期涨幅过大，故将出现较大跌幅，跌幅或将超过20%。三、四线城市及县城由于投资比重较小且前期涨幅不大。本轮调控以来，各地成交锐减，高端住宅楼盘更是频现零成交。可以想见，受政府延续性的调控政策影响，在保障房大量推出、政府利用信贷严控房地产投资、开发商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下，投资性购房需求必将受到极大抑制，加之消费者的持续观望，房地产市场成交必将持续低迷。20*年，将是中国房市需求回归理性的一年。第二部分项目所在区域市场分析一、项目所在区域房地产市场研究西古城燕赵情位于胜利北大街以东石津灌渠以北石太高速以南。燕赵情小区分两期。首
8、期十栋楼，依据石家庄人口户籍调查，本省人士第 4 页居多，分别以河北除了石家庄外的十个地级市为建筑风格。二期工程以外省工作人士为主。占地1264.5亩，总建筑面积237.23万。小区北接滹沱河太平河，南邻石津灌渠，东依森林公园，生态宜居。三水一湾，呈现独特格局燕赵情位于石津灌渠与太平河之间独占一湾，独特格局呈现非凡气度，体现区域独特风景。配套设施完善，银行超市毗邻，多条公交线路直达，幼儿园学校众多，方便快捷黄金地段畅通行胜利北大街，体育北大街，石太高速，城市轻轨，立体交通方便。燕赵情，是石家庄乃至河北省开山之作。依据户籍调查满足怀念家乡情，情感诉求独特。千亩地标，一座小型城市综合体。汇聚交通要
9、道，体现经典价值，燕赵情位于石太高速与胜利被街交口，汇聚交通要道，价值所在，具备无限升值空间。滨河新区，导向城市发展趋势政府大力发展新区建设，力争三至五年基本建成新区核心区框架，打造人文与自然的融合，历史与现代的交融。新区为石市向北发展新导向，区域价值无限升级。滹沱河湿地，倡导生态环境生活滹沱河湿地，政府打造绿色环境健康运动区域重点项目，新区将启动滹沱河旅游休闲健身带，倡导健康生活。二、项目所在区域市场特征总结及发展趋势按照石家庄市总体规划，打造滨河新区。该区域南至北二环，西至107国道，北面包括正定部分地区，东面包括京珠高速公路以东部分地区位于滹沱河北岸，正定古城东侧地区，总面积约135平方
10、公里。新区规划不安排容易产生污染的重工业项目，而将突出总部经济、创新产业、现代物流、行政中心、职业教育等功能，构建科技含量较高的全新城区。同时完善配套设施，打造宜居环境。滨河新区南临滹沱河，东接历史文化名城正定，以生态为保障，通过建设一流的生活配套设施、商业服务设施、休第 5 页闲游憩设施，构建宜居活力之城；以文化传承为内涵，通过主题公园、特色节点、亲水平台、濒水岸线等景观建设，提升城市品位，构建古新辉映、城河交融的文化新城。石家庄本省外籍人口，由于在石家庄工作经过多年的积累，手里有一定的经济基础。他们目前居住的地区多在市里二手房，租房，或者是二环以及二环外的地区。在二环附近的地区还有一定的建
11、筑面积，在交通，价格等方面同样具有很大优势。燕赵情小区的建设正是响应政府的号召，顺应市场需求。第三部分项目分析及资源整合一项目SWOT分析（1）项目优势：1.大打地域风情牌，能够在很大程度满足业主亲近家乡的感情需要，这也是这一项目的最大优势2.所属区域，历史人文底蕴悠久，属城市主要区域3.出行路况良好，动线清晰、流畅为今后私车业主的外出打下了最重要的基石4.具有现代化交通网络的支持，为项目今后业主出行提供了良好的交通条件。区域内大型住宅社区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛围。5.各类教育学校齐全，充分保障了了业主子女的就学问题。6.市二六零医院、省胸科医院、中兴皮肤病医院等众多的医疗，
12、保健场所7.紧邻太平河，绿化条件好，空气清新，同时为本地区增添了不少娱乐项目。（2）项目劣势1.本案在开发中曾出现停滞现象,土地使用年限随之缩短,将给销售带来教大的抗性.2.业主来自不同的地区，生活方式.心理素质存在很大差异，导致客源层较杂,对物业的整体形象略有影响.3.细分市场以地域划分，会筛掉众多区域内购房者，使客源层面相对狭窄。第 6 页4.本案位置邻近道路是该区域内较为繁忙的交通干道，今后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响。（3）项目机会1.政府对石家庄房地产业的重视和城市改造的进一步深化，会整体提升石家庄房市稳定发展，楼市前景看好。2.附近区域房市都正式处在上升期，供求
13、关系维持较为平衡。3.石家庄市大规模的旧区改造，大量的拆迁户持币待购。（4）项目威胁1.近期推案量加大，且总体规划品质均高，促使本案竞争压力加大。2.位于石太高速和107国道交叉口附近，附近地区的项目会在相当一段时期内将与本案争夺市场份额。3.周边未拆除的棚户建筑无形中将会降低本案周边的整体环境。4.中档品质购房者选择有较大不确定性。全市的中档次物业都是项目的竞争对手。二主要结论及策略由上面的SWOT分析得知，燕赵情这一项目虽然面临严峻的市场竞争考验，但是优势也相对明显，在激烈的市场竞争中获得成功还是很有可能的。在竞争中，需要进一步强化项目特色，大打地域风情特色，抓住石家庄各地人员比较复杂这一
14、现实情况，面对更多的消费人群，做好项目的设计以及合理的产品策略，加大项目的宣传策略，让更多的消费者知道并且了解我们的项目，被我们的项目吸引，最终成为购买者。产品策略：努力使项目特色明显，更好地突出不同地域独有的风情及建筑特色，在外部配套设施的建设和户型设计，室内设计上迎合消费者的心理需要和生活需要。同时保证项目质量，严把质量关，并且努力打造附加产品，提供优质的售后服务。定价策略：价格牵动着消费者最为敏感的神经，恰当的定价策略将第 7 页会影响整个项目的销售情况以及最终收益。作为定位中高档住宅的燕赵情，其定价必须建立在深刻了解石家庄不同人群收入水平以及相似项目定价水平的基础上。广告宣传策略：以现
15、场包装，户外路牌为主打（形象），配合电视，销售工具（宣传折页，户型单页等），开盘前后同期，高频率，全方位轰炸。宣传策略紧紧围绕地域风情这一元素，让更多的潜在业主知晓我们的项目。第四部分竞争项目分析一竞争项目描述随着经济的快速发展，石家庄市的房地产行业也迅速崛起，更多的资金投入到房地产行业，加剧了房地产业的竞争。同样，燕赵情这一项目也面临同行业对手的激烈竞争。诸如都市恰景三期，翰林雅筑等都是燕赵情所面临的强有力的对手。二竞争项目优势及劣势分析都市恰景三期优势：1.位于新胜利大街迎宾大道与北二环交口，处于“滹汰新区”核心位置，座拥新胜利大街和建设大街双条城市快速景观大道，北边是规划中“民心河”景观
16、带石津灌渠，靠近新行政中心，项目规模庞大，建设面积万平方米，常住人口过万人，号称未来城市中心高品质大型亲水宜居社区。2.随着正定入市和城市“北跨”发展，市委市政府北迁至此，城市中心北移，该区域可能成为新都市中心，发展潜力大3.都市怡景交通便捷，生活设施完善，是多条公交线路的交叉地带4.靠近铁道学院、七中、二十一中等院校，距离超市、银行、260医院、胸科医院也很近，配套设施很完善劣势：1.距离铁路较近，噪音可能会影响小区内业主生活2.一二期物业管理状况不佳，管理人员态度恶劣，影响潜在业主购买第 8 页篇三：-20*-第1学期-房地产项目策划书A卷房地产项目策划书（参考大纲）第一部分项目所在区域市场分析（任选部分，20分）一、项目所在区域简介（5分）二、项目所在区域市场特征（15分）1.环境分析2.市场分析3.政策分析4.竞争项目5.发展趋势第二部分项目简介及SWOT分析（必选部分，20分）一、项目简介（5分）二、项目SWOT分析（15分）1.项目优势2.项目劣势3.项目机会4.项目威胁5
