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1、第 1 页地块商业策划方案上海恒安实业有限公司枫泾地块商业计划书二0一五年七月目录11.1项目基本情况11.2.地块区位交通21.3周边环境.错误！未定义书签。2.项目定位.32.1项目所属区域-枫泾古镇旅游区介绍.32.1.1枫泾古镇旅游区形象定位.32.1.2枫泾古镇旅游区特色介绍.42.1.3枫泾古镇旅游区存在的问题.52.2项目依托枫泾古镇景区发展所应采取的对策.63项目定位策略64规划设计重点建议.64.1地面商业建筑总体风格建议.64.2地面商业建筑整体规划设计建议4.2.1入口设计建议.4.2.2园区围墙设计及建议.84.2.3园区交通设计建议.84.2.4园林景观设计建议.4.
2、2.5地面建筑设计建议.4.2.6各类建筑运营建议.错误！未定义书签。4.2.7建筑材质与风格建议错误！未定义书签。4.2.8配套服饰风格建议.错误！未定义书签。4.3地下商业建筑整体规划建议124.3.1地下商业建筑整体风格建议.124.3.2地下商业建筑规划布局建议错误！未定义书签。4.3.3地下建筑配套服饰风格建议错误！未定义书签。5营销推广方案.145.1网络推广错误！未定义书签。5.2景区合作错误！未定义书签。5.3活动配合错误！未定义书签。6投资收益估算及资金筹措.156.1投资估算说明156.2项目投资估算166.3项目收入估算16.4税金估算.16.5损益表与静态盈利分析.18
3、6.6方资金筹措与投资计划.19项目社会效益概要.198项目小结201.总论1.1项目基本情况20*年6月17日第 2 页，上海恒安实业有限公司以底价2153万元拍得金山区枫泾镇历史文化风貌区S-02-01、S-02-07地块，该宗土地为商业、文体用地，出让面积为8972.9平米，坐落于金山区枫泾镇908街坊，为P2，P1宗地。地块四至范围：东至枫泾旅游风景区规划地块，西至青枫街，南至枫泾旅游风景区规划地块，北至致和路。地块图示：据控详规，该宗土地地上建筑面积5003.00平米，地下建筑面积8042.00平米，全部为经营性建筑面积。北侧地块S-02-01建筑不高于6.6米，南侧S-02-07地
4、块建筑不高于9.6米。1.2.地块区位交通项目地块位于枫泾古镇景区入口，交通便利。枫泾是上海西南门户，距上海市区、杭州、苏州、宁波仅需一小时车程，距上海虹桥机场、浦东国际机场分别只需半小时和一小时车程。中南部有G60、S36高速公路、320国道连接浙东和南方沿海城市。中部有沪杭铁路和沪杭高铁，设有枫泾火车站和金山北站。北部有S32高速公路、朱枫公路连接浙北、苏南和安徽地区。规划中的轨道交通沪杭铁路上海南站至嘉兴段增设城际轨道。公共交通：自上海市区地铁一号线锦江乐园站旁的西南汽车站，乘“枫梅线”（全高速45分钟，票价11元）1.3周边环境项目地块位于枫泾古镇旅游区。枫泾镇已有一千五百多年历史，地
5、跨吴越两界。为典型的江南水乡集镇，周围水网遍布，区内河道纵横，素有“三步两座桥，一望十条港”之称，镇区多小圩，形似荷叶；境内林木荫翳，庐舍鳞次，清流急湍，且遍植荷花，清雅秀美，故又称“清风泾”，“枫溪”，别号“芙蓉镇”。古镇保护性开发成效显著，游客数量不断攀升，年客流量近200万人次。金山区区委十二次全会明确把枫泾特色镇建设确定为区“1158”城镇体系的重要组成部分，上升为全区重大发展战略。20*年1月21日，第 3 页上海市十三届人代会第四次会议将枫泾特色镇建设纳入上海“十二五”经济社会发展纲要及有关规划。2.项目定位2.1项目所属区域-枫泾古镇旅游区介绍2.1.1枫泾古镇旅游区形象定位：枫
6、泾古镇旅游区是国家4A级景区，是上海市乡村旅游十大精品线路和上海世博会游客重要接待点之一。并荣获“长三角十大古镇”称号,入选“长三角100个最佳旅游休闲名城”。中国农民画村入选“长三角100个不得不去的地方”，枫泾古镇及农民画村又被市旅游局、市文广局列入了上海十大文化主题之旅。篇二：商业地产(含地块)项目全程策划开发方案服务模式的主要内容。商业地产（含地块）项目全程策划开发方案服务模式的主要内容商业项目立项市场调研论证服务商业项目开发策划服务商业项目环境及空间规划设计服务商业项目管理团队建设与培训服务商业项目招商前的广告策划推广服务商业项目业态业种规划服务商业项目楼层规划布局服务商业项目价格定
7、位法则服务商业项目楼盘销售价格定位服务商业项目销售中心与招商处的策划建设包装服务商业项目招商服务商业项目连锁品牌主力店及次主力店的招商引进服务商业项目商户进驻二次装修设计与指导规划服务商业项目及商场商户经营理念修正服务商业项目及商场开业前期的员工招聘与强化训练服务商业项目及商场盛大开业策划推广服务商业项目及商场管理平台及管理体系建设服务商业项目及商场日常销售运营管理服务商场促销推广法则服务商业地产及房地产单盘销售代理服务。商业地产项目主要服务对象：房地产楼盘销售代理大型百货第 4 页商场主题商场购物中心ShoppingMall百货超市连锁超市专业市场步行街复合型商业（商办+商住+商务酒店+洗浴
8、中心+商场+写字楼）社区商业（社区购物中心+社区商业街+休闲娱乐商业+旅游商业地产+购物公园）超级市场批发市场综合性市场商业步行街（商业街+步行街+专业街+特色街）商业地产及商场咨询诊断正处于亏损的商业地产及商场进行诊断分析、调研论证、检查梳理、确定问题、改造重组、策划设计、包装推广，引进实力品牌商家进驻支持，使其该亏损的商业项目通过重组、导入新的运营管理模式、改变经营理念、提高经营档次、达到扭亏为盈之目的。商业项目全程策划开发规划设计商场招商及商场营运管理等的主要工作节点商业项目市场调研部分：房地产开发商的商业项目所在地的宏观经济指标和政府政策支持力度分析；项目的商业市场形成格局及环境分析；
9、投资客、商贾及市场需求分析；人口及消费者习性分析；竞争对手分析；商业项目的SWOT分析；商业项目的市场份额及未来预测分析；商业项目开发的可行性标的分析；商业项目开发发展战略部分：总体发展思想定位；主题规划定位；建筑产品风格定位；经营理念定位；第 5 页项目管理体系定位；投资资金运作定位；结合设计单位对商业项目提出合理的规划设计建议：商业项目规划设计理念；本商业规划设计的市场依据；市场总体形象设计；商业项目环境景观概念设计；商业项目经营风格设计；建筑产品整体风格设计；工程总造价及工程进度预计；商业项目商业部分之功能定位部分：商业项目商业业态组合规划定位；商业业态选择及资源整合；商业业态分配的黄金
10、法则购物：娱乐：餐饮；商业业态规划组合统一形象原则；商场目标商贾及主力店的选择及组合；商场主力店及次主力店多元化经营组合原则租赁：联营：加盟：自营；项目整体策划推广营销核心策略（做政策、做文化、做内涵、概念）。商业楼盘主题定位炒作策略；商业楼盘及商场借助品牌主力店概念炒作策划方案；楼盘销售整体策划推广方案和大客户大体量租赁策划方案；楼盘价格定位法则及价格定位策略；销售概念和促销技巧策划方案；第 6 页商场项目招商的投资客、商贾、准客户锁定策略；商业项目开盘模式及广告卖点策划方案；商业楼盘租售并举策划方案；商业项目销售及招商的新闻发布会；商业尾盘营销策划策略；项目商业招商推广法则（商场招商与楼盘
11、销售互动进行，形成互带互补形式）。楼盘售楼处、商场招商处现场设计包装方案；商场招商优惠政策及招商技巧制定；商场招商宣传卖点、广告语及广告策划推广方案；商场楼层平面规划设计；商场招商准客户的确定及目标客户的邀请策略和洽谈技巧（本地周边外地）；商场招商的业态业种的划分与规划布局图；商场招商价格制定法则及提升策略；商业项目合同及其他招商文本的形成；商场招商履约金、租金收取办法；商场招商人员及其他有关人员的陆续招聘与培训；商场VICI导视系统；商业楼盘销售与商场招商互为一体的广告策划及宣传品的制作与发放策略；商场招商开幕日活动庆典策划；商场招商中期的新闻发布会策划方案；商场招商后期的目标性招商及异地招
12、商策划方案；商场品牌商家招商原则；商场投资者及商贾合同签订并收取全额租金；商业项目及商场项目开业期的进一步确定；商场项目投资客、商贾进驻装修方案期：跟据商场项目总体进度逐步安排商户及主力店尽量提前进驻装修；商场专柜及其他行业装修方案的审核；第 7 页协助各商户制定统一设计装修方案；制定各类经营者装修期限按时完成商场商户的二次装修计划；商场项目的导视、导购、防盗监控及内外装饰氛围的规划与设计营造；商业项目及商场工程竣工商业部分盛大开业策划方案：商场开业前商户培训方案；商场品牌主力店商户及各专柜上货期；商场开业前的商户商品营销（促销）策划方案；商场开业前组织商户培训期；商场项目开业后的运营方案及管
13、理方案的制定：跟据商业项目及商场的实际情况制定管理制度并在一月内完成团队建设之实战管理培训；具体培训内容：商场管理制度商户管理手册总经理店长职责营运部作业流程收银员管理手册防损员管理制度员工管理手册及促销销售技巧方案等；员工技能培训计划与培训实施方案；制定五统一管理模式；商业项目投资分析：商业项目及商场总投资分析与评估；商业项目及商场预期的期望值指标预算；商业项目及商场预计收入报表；商业项目及商场资金流量表；商业项目及商场资产负债预计表。篇三：综合体项目住宅地块工程策划书。金地商置淮安综合体项目住宅地块审核：工程策划书编制：金地商置淮安项目中心审批：日期：20*年12月力宝置业（江苏）有限公第
14、 8 页司目录第一部分项目概论1.1项目概况1.1.1项目名称、位置及规模1.1.2场地现状及周边环境1.1.3项目定位1.1.4规划指标及可租售物业类型1.1.5规划布局、业态分布及报建情况1.2项目发展目标1.2.1进度目标1.2.2质量目标1.2.3销售、招商配合目标1.3项目相关信息调查1.3.1项目周边现状调查1.3.2当地建筑行业调查1.4项目工程管控重难点专项策划1.4.1深基坑工程管理策划1.4.2商业工程管理策划1.4.3暖通机电工程管理策划第二部分总平面管理策划2.1总平面图2.2总平面管理策划内容及布置原则2.2.1总包单位标段划分及生活区设置2.2.2临时施工道路组织2
15、.2.3场内土方平衡2.2.4钢筋加工场及钢筋砂石等材料堆场2.2.5大型施工机械布置2.2.6特殊部位外脚手架的搭设方式2.2.临时水电及雨、污水排放系统的设置2.2.8施工顺序安排2.2.9分阶段场地布置第三部分工程进度管理策划3.1进度管理保证措施3.2工程进度管理策划内容3.2.1项目总体控制计划编制3.2.2项目专项配套计划编制3.2.3项目各单体专项进度计划第四部分工程质量管理策划4.1工程质量管理目标4.2工程各阶段质量管控关键点4.2.1基坑支护及桩基施工阶段4.2.2地下室施工阶段4.2.3主体结构施工阶段4.2.4设备安装阶段4.2.5设备安装阶段4.2.6景观实施阶段4.
16、3工程质量管理措施4.3.1图纸会审制度4.3.2施工单位质量保证体系4.3.3设备材料进场验收制度4.3.4样板引路制度4.3.5项目质量管理要点4.3.6技术方案先行制度4.3.质量通病处理4.3.8土建工程控制重点4.3.9设计协调问题4.3.10质量事故处理4.3.11入住前质量检查和维修4.3.12成品保护措施4.4招标文件中工程质量要求4.5工程质量管理依据4.5.1现行国家及行业规范4.5.2地区规范及标准第五部分景观施工策划5.1园林景观工程内容及涵盖范围5.1.1各阶段控制要点5.1.2景观施工主要涉及部门及职责5第 9 页.1.3景观工程现场管理要点5.2景观施工前期策划5.2.1
