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1、世界购物中心产业的发展与趋势上海购物中心协会研发中心主任俞稚玉2007 年 9 月（一）美国购物中心产业已过了豆蔻年华一、历史回顾1916 年芝加哥建筑师奥尔迪斯（Aldis）说服伊利诺斯洲 Lake Forest 的富人居民和投资人如：Cyrus H. McCormick, Jr.组成 Lake ForestImprovement Trust（投资信托基金）建造 Market Square，里面整合了 28 个商店、12 个办公单元、 30 套公寓、健身房、俱乐部会所和景观。按照理查德.朗斯特莱斯说：汽车在这个规划中是一个重要的因素，因为居民早就拥有了汽车。Market Square 或许是
2、第一个特别适合汽车停泊的商业区。The National Register of Historic Places 已经上市。Market Square 在美国是第一个规划的购物区。二十世纪二十年代某种形式的购物中心实际上已存在了 1000 多年，如古时候的广场市场、集市和海港、商贸区。包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪 20 年代。1922 年 J.C.尼古尔斯在密苏里洲堪萨斯城的郊外创建了“ 乡村俱乐部广场”（Country Club Plaza），按照比随机组合商店更好的办法即作为汽车中心广场来统一规划建造，业主和运营
3、商由单一的实体，为租赁户出祖空间。尼古尔斯用“购物中心”这个术语通俗地描述那些为汽车建造的商业场所。1924 年帕罗斯 .佛得在洛杉矶太平洋西岸将 16000 英亩变成美国最大的经规划的社区，该项目由查尔斯.H.彻尼（Charles H. Cheney）与奥尔姆斯特兄弟设计为理想的网络状的具有地中海风格的市场中心，但是大萧条延误了建造直至 1940 年才完成。1928 年唐.M.卡斯托在俄亥俄洲哥伦布的 Grandview Avenue ShoppingCenter 开业。那里由 4 个超市(Piggly-Wiggly, A&P, Kroger, Polumbos)和 20 家商店，400 个
4、泊车位。Grandview 成为汽车可到达的条状摩尔的典范。新泽西建造了 Radburn，一个经规划的有停车场和步行街及分散的购物商店的购物城。1929 年为威斯伍特（Westwood）在位于比佛里山庄（Beverly Hills）和桑太.莫尼克之间的布宜诺斯艾利斯圣何塞牧场（Rancho San Jos deBuenos Aires）3300 英亩的土地上建造“第二好莱坞”配套的购物中心威斯伍特村开业。这地块 1919 年由百货店业主亚瑟.莱特（Arthur Letts）收购并在 1922 年后由他的继子哈罗尔.捷司开发为住宅区，其中包括 1926 年出售384 英亩给 1929 年开业的加
5、利福尼亚大学洛杉矶分校（UCLA ）作校园。1929 年该购物中心在 1929 年有 34 个商店，1939 年增长到 452 个商店。三十四十年代但是很多专家认为由休.帕拉沙 1931 年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“Highland Park Shopping Village”是第一个经规划的购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且，“Highland Park Shopping Village”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利
6、.沃德设立大型独立式的商店。它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。在俄亥俄州哥伦布市的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（Don Castohired Grandma Carver)在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。（这个女人从一个 90 英尺的高台跳入 4 英尺深灼热的水池中潜水。）1930 年费城 Strawbridge & Clothier 百货店在 Ardmore 的主线上（MainLine ）建造了一个分店“郊外广场”。在许多城市里，百货商店成为建造郊外购物中心的领导力量。1931
7、 年在达拉斯由 Hugh Prather 设计的 The Highland Park ShoppingVillage 是地中海风格的购物中心，前面由个内部停车场。1935 年在马里兰洲的 Greenbelt 由 New Deal 建造，是一个经规划的包括商店在内的社区，但是没有组织成为一个购物中心。1938 年马里兰洲 Silver Spring 的 Silver Spring 购物中心由 JohnEberson 设计，是一个较早的邻里中心，由 19 个商店，以杂货店和 Silver 电影院作为锚店，隔街以个停车场。1939 年 Wisstein 兄弟和 Surval 规划的邻里中心在洛杉矶南
8、百老汇开业，吸引那些想寻找远离拥挤市区而汽车又能到达旅游街区商铺的药店（Owl, Sontag, Thrifty）连锁店、超市（Vons,Ralphs）和杂货商店（Kress,Woolworth, Newberry）。每个购物中心提供一个小的 100-300 个车位的停车场。1946 年长岛的 Abraham Levitts Levittown 是战后时期大量产生的定位于大城市中心边缘的汽车郊区和卫星城市的低成本的住宅区的先驱。1947 年 11 月，在南洛杉矶 The BroadwayCrenshaw Center 开业。它有 550000 平方英尺，13 英亩停车场，百来汇百货商店、Woo
9、lworth 杂货店和 Vons 超市作为锚店，与今天大家知道的 Baldwin Hills CrenshawShopping Plaza 一样，是美国现存运营的最老的地区性购物中心。1947 年麻塞诸塞州比佛利附近作为波士顿地区的地区购物中心的 TheNorth Shore Center 的开业，它由 Kenneth Welch 设计成为商店周围有 100 平方英尺景观的而中间作为开放区域的乡村绿地，1949 年 Don M. Casto 在哥伦布东 Whitehall 郊外的 Town & Country 开业。他说：“ 俄亥俄的哥伦布 Town & Country 购物中心开创了夜间购物
10、，开发商 Don Casto 聘请 Grandma Carver（从 90 尺高台上往一个 4 尺热水池跳下潜水的女人）在灯光停车场进行艺术表演使物中心的促销达到了一个新的水平。五十年代二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于 1950 年。马萨诸塞州 Framingham 市的“购物者世界” （Shoppers World）购物中心在下一年也登场。（这是第一个两层楼的购物中心）。1954 年密歇根州底特律市的“Northland Center”购物中心（第一个
11、用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用“ 集束形布局”即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。停车场环满购物中心的四周。1956 年，明尼苏达州 Edina 市的“Southdale Center”(明尼阿波利斯市的外边) 具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。大多数行业内专家认为“SouthdaleCenter”是第一个现代地区摩尔。1950 年 4 月 21 日位于西亚图附近的 Northgate 开业。这使首次将地区购物中心定义为摩尔。锚店是 Bon Marche 百货商店。购物中心提供 8
12、00000 平方英尺的场地，商店沿着 44 英尺的步行街呈线状排列。摩尔就成为未来所有地区购物中心的主流。摩尔这个词来源于英国游戏“pall-mall”,或“ball and mallet”,它结合十五世纪以来在航道草坪边上玩的槌球和高尔夫球的元素。1950 年受欢迎的免下车购物流行，人口从市中心向郊外迁移。圣迭戈州立大学附近校园免下车商店 Campus Drive-In 有个 50 英尺高的霓虹广告作标志。1951 年第一个设在主要高速公路附近的购物中心 Valley Plaza 开业，西尔斯百货作锚店，中心位于快速成长的洛杉矶北 San Fernando Valley 的郊外1952 年位
13、于亚道格拉斯飞机制造厂附近在长滩北 7 英里的 LakewoodCenter 开业，它是南加利福尼最大的摩尔之一。内有 100 个商店，12000 个车位的停车场，占地 154 英亩。350000 平方英尺的 May 百货商店作锚店，中心线的两端还有 2 个超市。在后来的 8 年间，有13 个地区摩尔建在洛杉矶地区。1953 年在丹佛的 Cherry Creek Shopping Center 开业，由建筑师 TempleBull 在 1946 年开始规划，1950 年开始修建，在第一大街的一边有丹佛干货店（Denver Dry Good）作为锚店。1954 年 Buell 金属装修的 Sea
14、rs Roebuck 商店在第一大街的另一边。1954 年澳大利亚出生的维克多.格鲁恩设计了位于底特律附近的 Northland,它又 110 个商店，119200 平方英尺，两层楼，周围有停车场。是古希腊市镇广场的集市形式。格鲁恩是个流亡者，1938 年为躲避纳粹来到纽约，口袋里只有 8 美元，行李中除了 T-型尺多不了什么东西。他在一些早期开放式的购物中心中工作。然后，底特律的 J. L. Hudson 连锁百货商店趁战后城市出现高速公路新近向郊外发展的机会，请他设计一个离市区旗舰店 8 英里的购物中心，于是当时世界最大的摩尔 Northland Center 在 1954 年开业。195
15、6 年维克多.格鲁恩在明尼苏达州明尼阿波利斯附近的 Edina 占地 95 英亩两层的 Southdale Center Mall 于 10 月日开业，这是第一个全封闭的购物中心，有恒温 72 度的人工气候，设计灵感来自于意大利米兰建筑师 Giuseppe 在 1865-1877 年设计和建造的 Galleria Vittoria Emanuele。詹姆斯.路斯（James Rouse 美国房地产开发商）在巴尔的摩西面的 MondawminMall 于 10 月开业。1957 年 36 个成员创建了国际购物中心协会。 ICSC 理事会首任主席是公司总部在纽约郊外条型购物中心的开发商伦纳德.L.
16、法勃（Leonard L.Farber），1958-1986 年阿尔伯特. 舒斯曼被选为 ICSC 总裁。1958 年穿过圣地亚哥 Mission Valley 的 8 号州间高速公路在二月开通。Mission Valley Shopping Center 随后与 1961 年开业，里面的电影院 Cinema 21 在 1963 年已有 975 个座位，1967 年为 Chargers 和 SDSU Aztecs 足球队（1981 年由体育编辑 Jack Murphy 重命名为圣地亚哥联盟，1997 年再命名为 Qualcomm）建了圣地亚哥露天体育场， 1968 年体育场成为从前小社团 Padres 之家，最近重组为 Major League 棒球队1959 年在 Kalamazoo 的 Burdick Mall 开业，市区步行摩尔由维克多 .格鲁恩设计，他认为购物中心可能在美国衰退中的城市中心获得新生。1959 年美国新闻署挑选 Kalamazo
