新城问题: 急速扩张面临着市场需求不足的极大挑战 湖北十堰 河南鹤壁 湖北十堰：造城, 房市,人气削山造城 规模宏大的城市扩张计划,力推“千亿削山建城”的湖北省十堰市在东部新城区域.截至 2013年 1 月底，十堰市在建、在售商品房面积多达 1250 万平方米，这种扩张速度几乎与湖北省省会武汉市处于同等规模，但十堰市的总人口仅相当于武汉市的 1/3，城区人口仅相当于武汉市的 1/5，十堰市以削山造城为标志的急速扩张面临着市场需求不足的极大挑战十堰市 95%的当地房地产开发商依靠高利贷融资，在削山造地成本高企、商品房空置占压资金的情况下，当地房地产行业面临着资金链随时断裂的风险东部新城十堰东部新城主干道北京路沿线的多个居民小区在晚间的亮灯率都不会超过 30%在十堰市东部新城、西部新城的建筑工地上，大型挖掘机已经开动起来，为了“车城”的扩张“向山要地”在十堰东城新城的主干道——北京路上，随处可见的巨幅房产广告十分抢眼一个叫做大洋五洲的项目，打出了“火车不是推的，大洋五洲不是吹的”的巨型广告这个项目建筑面积达 200 万平方米，可供 1.2 万户居住;与抢眼的广告形成鲜明对比的是，目前这个楼盘的售楼部看房者寥寥无几。
另外一个叫做福田花园小区的项目位于北京南路 23 号，总建筑面积 8 万平方米，分为两期开发，正在销售的临街 1 号楼共有 210 套房源，目前还有 40 多套房源没有售出在福田花园小区的售楼部，一对购买第二套房的年轻夫妻，“手里有点闲钱，想着再买套房保值、增值这对夫妻一个是公务员，一个是二汽的白领，他们看房子只关心路段，不在乎面积大小，他们看上了福田花园小区的位置福田花园小区一位销售经理告诉记者，十堰市目前的购房者除了以婚房为主的刚性需求外，多数是有闲钱的家庭出手购买第二套房、第三套房，还有一些是在外打工的人返乡置业，他们的诉求大多都是投资该人士还表示，“在限购、限价、限贷的政策背景下，三线城市房地产市场在需求上难以出现爆发性的增长与房地产开发的热火朝天相反，这里的商业却显得十分冷清十堰东部新城主干道北京路上有一个叫做东方坐标城的项目，由于处在城市新区的核心地段，该项目附近配建了商业步行街这条步行街 2009 年年底竣工，可以入驻 128 个商户，在 2010 年 10 月已经完成全部招商[简介 最新动态]，但是在两年以后，由于人气不足，这里的部分商户都选择了离开在这条步行街上看到行人寥寥无几，很多店铺的橱窗上都贴着“撤柜紧急吐货”“低价转租、出售”等字条。
有一家服装店是开门营业的为数不多的几家商铺之一，店主告诉记者，2010 年上半年她买下了这间店铺，本来盘算着附近有高档住宅小区，又有郧阳师范高等专科学校(简称“郧阳师专”)，应该可以大赚一笔，现在却因为赚不到钱不得不考虑将店铺转租出去附近小区居民很少，学生们又喜欢到市区消费，生意一直不好在十堰东部新城主干道北京路沿线的多个居民小区看到，这些小区的亮灯率都不会超过 30%河南鹤壁新区：20 年发展成“睡城”以煤炭化工为产业支撑的河南鹤壁，为了应对因煤炭开采而出现的采空区问题，早在 1992 年就开始在老城区 40 公里外的地方建设新区，是河南省第一个建设新区的地级市，这个新区成为现在的淇滨区调查发现，这个建设历史已经长达 20 多年的新区，到目前为止，还是个空心之城，变成了“睡城”不仅如此，本已十分冷清的新区还在继续扩张，根据河南省委、省政府最新批复的《鹤壁新区建设总体方案》，鹤壁新区规划面积约 130 平方公里，这个面积与著名“鬼城”康巴什的规划面积 155 平方公里大体相当空心新城鹤壁商业等服务业发展十分缓慢2011 年，鹤壁第三产业占 GDP 比重仅为 17.5%鹤壁姑娘张环丽花了几十万元在淇滨区银兴广场购了一套商铺，这里曾被宣传为鹤壁市的新商业中心所在。
但是在开发商迟迟不肯交房的情况下，张环丽逐渐对在这里做生意失去了信心银兴广场仅商铺就有2000 个，而在它的东边则有一个家具广场，西边有一个规模超过它的裕隆商业广场，在北边还有一个刚开业的中凯商业街记者走进银兴广场，发现约有 30%的商铺还是空位，而营业的商铺也大都生意惨淡，偌大商场鲜有人影银兴广场是鹤壁市继多个商业中心之后新开发的一个新中心，当地人也不看好这些新建大商场的市场表现记者发现，另一个电器商城在过去几年间几次易手，原因是“没多少人去那儿买东西”与破旧但热热闹闹的老城区相比，淇滨区则显得冷冷清清依靠煤炭发展起来的鹤壁辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区其中山城区和鹤山区是老城区，而新城区是淇滨区2010 年鹤壁市的常住人口分布数据显示，鹤山区为 13 万人，山城区为 23 万人，淇滨区为 27万人由于新城区产业还未发展起来，约有 20 万鹤壁淇滨区居民，在每天早上五六点、下午 3 点多钟乘坐一个小时的班车到 40 公里之外的老城区上班，其中大部分是煤矿工人，他们原本居住在老城区鹤壁多位政府官员并不否认鹤壁市产业基础较弱除煤炭、化工之外，真正能支撑鹤壁经济发展的并没有多少企业。
而即便是煤炭也在最近两年受累于煤炭价格向下走势鹤壁市规划局办公室工作人员尹军涛坦言：“鹤壁市的产业比较单一，龙头产业不多，很多还是传统产业比较多一些查阅鹤壁市城市规划，其空间发展方向是“鹤壁—淇县一体化”，官方称之为鹤壁大新区而在其中几乎没有任何产业在内，清一色是地产和相关生活配套项目 《鹤壁市 2011 年国民经济和社会统计公报》数据显示，2011 年鹤壁三产比重为 11.0∶71.5∶17.5，其工业占 GDP 比重高达71.5%，而其主要工业都集中在老城区，可以推测新城区几乎还是一座产业空城据了解，鹤壁市居民生活水平较低，购买力不强，统计数据显示，鹤壁市城镇化率较高但城镇居民收入却较低2011 年鹤壁市城镇化率为 49.76%，城镇化水平在河南省 18 个地市中居第三位但 2011 年城镇居民人均可支配收入为 17254.54 元，低于河南省年均水平 940.26 元上述原因让鹤壁商业等服务业发展十分缓慢2011 年，鹤壁第三产业占 GDP 比重仅为 17.5%产业与人口严重脱节鹤壁市的产业多在北部几十公里外的老城区和淇滨区最北边的经济技术开发区，而人口大多居住在南部鹤壁的“心脏”几次移位。
最早的一颗“心脏”是煤炭，靠煤矿集聚起来的人口成就了鹤壁市的存在，生活在山城区，以及不远处的鹤山区随着城市人口增多对空间需求的增大，老城区地处山脚一隅的局限开始显现而最重要的原因在于老城区周边许多采空区，不适宜建设，即便建设也是成本巨大在这样的情况下，建设新区是最容易的，也是性价比最高的解决之道趁着 20 世纪 90 年代初期的全国大兴开发区热潮，鹤壁市于 1992 年在距离老城区 40 多公里处划了一片地开始建设新区，成为飞城，因临近淇河被命名为淇滨区这也是河南省首个建设新区的地级市当年编制的《1995年至 2020 年的城市空间发展规划》显示，到 2020 年，鹤壁市城市空间规模达到 38 平方公里然而截止到现在，鹤壁全市城市空间规模已经达到了 34 平方公里，其中淇滨区建成区面积已达到 29 平方公里鹤壁市规划局办公室工作人员尹军涛告诉记者，土地利用超预期的事实，在于鹤壁市淇滨区土地利用率不高这也正是鹤壁人口密度极低的原因：市内许多是五六层高的楼房许多单位有着在大多地市罕见的大片绿地，以及许多待建空地对土地的超预期使用，让鹤壁市不得不在 2007 年对规划进行修编，向南发展，鹤壁新区不得不继续把饼摊得更大。
根据河南省委常委会研究通过的《鹤壁新区建设总体方案》，鹤壁新区规划面积达到 130 平方公里，这个面积与著名“鬼城”康巴什的规划面积 155 平方公里大体相当从规划图上看，鹤壁城市总体是自北向南伸展的长条状这是一种非常尴尬的空间格局：鹤壁市的产业多在北部几十公里外的老城区和淇滨区最北边的经济技术开发区而人口大多居住在南部产业和人口严重脱节与分离尹军涛说，鹤壁的城市向南发展也是无奈之举西边是高铁线，高铁外围又有南水北调工程，而东边则是京港澳高速，北边是工业企业集中地，且与安阳汤阴县接壤鹤壁的空间发展选择要么是将北部产业区‘包围’在城中，要么就是选择一直向南西边是高铁，东边是京港澳高速，往北是安阳境内这都是发展的屏障，要突破这些屏障，涉及供水、涵洞、交通的设计，成本将很高而且要跨铁路，还涉及需要跟铁道部协调的问题，协调起来很麻烦尹军涛说，“我们已经没有选择，只能向南边发展在鹤壁的整体发展战略中，老城区尽管还分布着大量煤炭资源，但随着不断的开采，煤炭资源也逐渐趋于枯竭城市发展价值逐渐缩小的现实让老城区成为一个“弃儿”的角色，但缺乏产业的局促又在一定程度上威胁着淇滨区这个宠儿肌体的健康孤单的“总部经济中心”130 多平方公里鹤壁经济中心的重担，光凭“9+1”这几栋楼或许还有些势单力薄。
在大力发展地产和相关生活配套项目的同时，鹤壁新区目前发力的一个重点即是打造“总部经济”，“9+1”就是其中最具象征意义的产物所谓“9+1”，是指 9 栋地标性建筑加上一座会展中心而“9+1”的位置在淇河边上，从 4 年前开始着手征地、规划，并沿着河岸修建了 10 座漂亮的厕所、音乐喷泉及一处人工沙滩这处颇具象征意义的地标建筑，承载着鹤壁市打造区域性中心城市、展示城市高端形象、拉动鹤壁新一轮发展投资引擎的重任但是，鹤壁市的经济社会发展现实决定了这是一步冒险之举9 栋地标性建筑高约 30 层，其中有 3 座的造型灵感分别借鉴了鹤壁市淇河鲫鱼、冬凌草及莲鹤方壶 3 种特产而会展中心的外型设计干脆参照当地的“填丝鸭蛋”此外还有一栋龙门大厦，可以看作央视大楼的 mini 版——将两栋楼建成后，在上部用钢构连接起来这些定位于高端商务办公的写字楼，外型时尚摩登且造价不菲在记者接触到的鹤壁当地人眼里被认为有些脱离实际一位不愿具名的人士说：这里距离市区太远，而鹤壁市内的公司，一栋楼就给装下了60 岁的村民董德中是大董庄的村民，在他看来，“9+1”的“繁荣”牺牲了他的生活以及他所在的村庄这个 1000 多口人的村庄是附近多个被征地的村庄之一。
董德中对未来显得有些无奈，言语中透着一种压抑的恼怒村里大多数人的土地因“9+1”的建设而被征，离开了土地意味着需要重新谋生活对年轻人来说，这根本不是问题可对他这样拥有60 岁年龄的人来说，找工作是件难事而一旦搬迁，意味着生活成本将大大增加政府称不超过 40 平方米，将按照每平方米 2000 元的成本价卖给拆迁户;超过 40 平方米将按照市场价卖给拆迁户而政府对每平方米房屋的拆迁补偿为 290 元这意味着要买房需要再贴钱，这是一种无法逃避的被政府规划好的命运在他们村庄东边，一块长满麦苗的土地在 2013 年春节前被强推，记者被告知这是淇滨区政府将来的搬迁用地政府希望以此带动城市的发展虽然在政府眼里，这是一片欣欣向荣的发展之地但是出租车都不愿意来这里，其中一位出租车司机向记者解释了不打表直接收取正常行程价格 2 倍费用的原因：“不是我们把钱看得太重，而是因为这里太偏远不管怎样，在官方口径中，“9+1”以一种引领鹤壁城市发展战略的高昂姿态存在远远看去，大片麦田将“9+1”衬托得形只影单130 多平方公里鹤壁经济中心的重担，光凭“9+1”这几栋楼或许还有些势单力薄中国经营报。