华夏幸福商业模式分析调研报告

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1、华夏幸福区域开发模式分析目 录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3（一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议 181一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于 1998 年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工 业园区域运营开发商转型，目前已形成“ 园区+地产”的运营模式。在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用 设施建设与管理、土地整理、 产业发展服务（招

2、商引资服务）、物 业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、 华夏系列等产品系列。（二）公司业绩呈现爆发式增长2012 年，华夏幸福全年完成销售额 211.35 亿元，同比增长 28.09%。公司 实现营业收入 120.77 亿元，同比增 长 55.03%；实现营业利润 25.18 亿元，同比增长 43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润 17.83 亿元，同比增长 31.34%。2012 年度公司加权平均净资产收益率为 51.42%，处于行业较高水平。截至 2012 年末，公司 货币资金余额 55.56 亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。公司在产

3、业促进方面的收入也实现了较大提升，2012 年，公司主营业务收入120.13 亿，其中产业发展服 务收入为 15.46 亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、 综合服务等的收入达到 36.76 亿，占主 营业务收入超过了三成。22012 年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至 报告期末，公司新拓展园区 5 个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的 5 个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新 兴产业示范区。截至 2012 年底，公司投资开发建设的产业 新城和城市产业综合体达到 15 个。2012 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业 45

4、家，新增签约投资额 279 亿元，较之去年的 122 亿，增长 128.8%。之所以有 这样 的增长，是因为 2012 年以来，公司贯彻实施招商引资大项目战略，全面推动园区的产业升级和大力提升招商引资项目规模、 质量。园区引入中联航、航天科技集 团等重量 级合作伙伴，招商模式实现新的突破，也为 20142015 年产业发展服务收入增长奠定了坚实的基础。附图：销售收入和销售面积附图:新开工、竣工和施工面 积3（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源（四）公司地产业务规模化已经成型目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）

5、。以上三大园区委托管理面积在 264 平方公里，其中已获批面积超过 40 平方公里。围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司 2011 年新拓展了 7 个园区， 2012 年上半年新拓展了 5 个园区进行产业新城的开发建设，其中 7 个地处河北、3 个地处沈阳、42 个地处青岛，总计委托开发面积将近 475 平方公里，宣告公司进入异地扩张新阶段。附表：公司已运营和意向合作园区二、华夏幸福的模式分析在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发” 的独特模式。所谓的园区孵化，即“ 区域开发模式”为：（一）组织架构设置：5九通投资为京御地产区域开发业务板块的投资管理公司，下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀

6、 来鼎兴为区域开发 平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展主要经营工业厂房建设和出租。以上从组织架构上保证了区域开发的“一站式服务” ，使得华夏幸福不是简单的“顾问公司及 总包单位” ，而是能提供规划、定位、施工、维护、招商、维保等全程打包服务的“综合运 营商” 。九通投资：作为项目选择、获取及接洽主体，与政府前期接洽；三浦威特：九通投资

7、全资子公司，河北固安工业园区运作主体。主要承担相关土地整理成本，组织有相关 资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引 资专业化服务；大厂鼎鸿：九通投资全资子公司，大厂潮白河工业区运作主体。主要承担相6关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；华夏新城：九通投资全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接区域内基础设施建设项目，包括道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“ 九通一平”、 场站及厂房建设等项目；九通公用：九通投资全资子公司，道路清洁、 绿化等公共项目维护由其承担；幸福物业

8、：九通投资全资子公司，承担物业管理服务；（二）项目拓展策略：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山 东半岛等环渤海区域，园区在地域选择 上，聚焦核心大城市周边地带、快速 轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“ 洼地” 。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊 50 公里范围内。前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发 展规划，明确区域的 产业 定位、 发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通 过丰富的一 级开发、城 乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任， 在建

9、设中获得政府的高度支持和配合，并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非 经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达 50 年。（以华夏首个项目固安工业园为例）2002年前2002年6月，提前介入政府工业园设立规划，并在成立时同步成为受委托管理方：廊坊市政府决定“设立廊坊开发区固安工业园区” ，“同意固安县政府、7廊坊开发区委托廊坊开发区三浦威特园区建设发展有限公司对固安园区进行经营管理”（廊坊市人民政府（通知）（2002）90号），开展招商引资工作。2005年，三浦威特、河北固安工业园区管委会签署开发建设有关事项的委托协议及其补充协议。2006年，签署河北固安工业园区基础设施委托开发

10、协议、河北固安工业园区招商引资专业化服务协议、 河北固安工业园区综合服务框架协议及其补充协议等一系列协议，同年获市政府相关批复，全面进行基建、招商等工作；2006年，固安工业园区升级为省级开发区；2008年，河北省人民政府发布的关于促进开发区（园区）又快又好发展的指导意见（试行），肯定并鼓励开 发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子，该文件成为后续几个项目接盘的必要条件。至2011年，各项委托成果如下： 园区规划与产业定位 ：三浦威特公司先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策划、美国DPZ公司 进行固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进行园区起步区概念设

11、计、罗兰贝格进 行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计。罗兰贝格运用产业价值链分析、资源匹配性分析、 产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合工业园区开 发建设实践， 为园区确立了“电子信息产业 ”、“汽车零部件 产业” 、“现代装备制造业” 三大主导产业。招商引资：九通投资进行园区招商引资业务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为6个月。截至 2011年6月30日，固安工 业 园区签署入园协议258份，其中已投产企业53家、试生产企 业12家、在建企 业45家、已 签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家。有效协议的签约总投资额为325.3

12、亿元。8基础建设：截至2011年6月30日，三浦威特在河北固安工业园区已完工或在建道路40段；修建景观、形象工程 4项；修建污水处理厂1座；修建供热站2座。（三）业务开展类型主要从事四类区域开发业务：包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务 。1、基础设施建设：负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“ 九通一平”、 场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务。2、土地整理：主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督 导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作

13、，并承担土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等）。 3、产业发展服务（招商引资服务）：委托区域内工业园区进行宣传、推广， 进行招9商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧 式管家服务”，协助企业快速实现生产运营。4、园区综合服务：负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目 维护。以上业务实际操作中，各项业务由平台公司委托给其关联公司进行实施，控制了全产业链的大部分环节。以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明。潮白新城面积为 70 平方公里，园区目前电子信息、汽车零部件和装 备制造三大产业基地初步形成规模。（1

14、）基础建设方面：产品线 产品 开发模式道路 主干路网、支路网、桥梁、涵洞、导示 系统，道路绿化 自主开发供水 供水厂、供水管线 自主开发供气 燃气站、燃气管线 自主开发供热 供热厂、热力管线 自主开发雨水 污水处理厂、雨水管线 自主开发污水 污水处理厂、污水管线 自主开发电力 变电站、电力管线 引入合作电信 电信基站、电信管线 引入合作九通 有线电视 有线电视管线 引入合作一平 土地平整 土地平整 自主开发基于产品的增值服务 魅力体系 景观升级、地标 自主开发区域发展规划区域战略规划、区域产业规划、城市空间规划（概规、总规、控规、市政、 详规、城市设计）自主开发脱离产品的专业服务城市品牌营销城

15、市形象定位、城市品牌包装体系、城市形象广告、城市公关活动 自主开发10同时，公司形成了不同类型道路、景观的建造标准和成本标准；市政厂站（含供水厂、污 水处理厂、供热站、 变电站、燃气站、垃圾填埋场）和市政管线的建造标准和造价标准；以及城市营销的标准化。附表：市政厂站的标准化市 政 项 目 规模 10平 方 公 里 20平 方 公 里处 理 能力 厂 站 数量 （ 个 ） 总 用 地规 模（ 亩 ）单 位 造价 （ 元 /平 方 米 ） 处 理 能力 厂 站 数量 （ 个 ）总 用 地规 模（ 亩 ）单 位 造价 （ 元 /平 方 米 ）供 水 厂 1.8万 吨 /天 1 30 3000 15万

16、 吨 /天 3 64 3000污 水 处 理 厂 1.5万 吨 /天 1 172 6000 12万 吨 /天 3 350 6000供 热 站 300MW 1 60 4000 1000MW 3 130 4000变 电 站 80MW 1 12 8000 570MW 3 30 8000燃 气 站 700万 立方 米 /年 1 40 2000 5000万 立方 米 /年 3 100 2000垃 圾 填 埋 场 150吨 /天 1 200 4000 300吨 /天 1 370 15000用 地 合 计 514 1044城乡统筹一体化分 类 产 品 增 值 服 务 专 业 服 务 开 发 模 式基 础 设施(五 通 )通 自 来 水 魅 力 体 系 城 乡 规 划