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1、第 1 页临汾商业策划报告临汾*项目定位报告一、宏观市场环境分析：（一）临汾市总体特点描述；1、临汾市概况临汾相传为尧的故乡，是中华文明发祥地之一，古称平阳，据尧典记载，帝尧建都平阳，故有尧都之称传世。临汾商周时称冀州，春秋属晋，战国属魏，春秋时为河东郡地，汉代平阳县，两晋时期刘渊亦建都平阳，隋朝改为临汾县，沿用至今。现存的文物古迹证明了临汾悠久的历史。临汾市地处山西省西南部，黄河中游，南北最大纵距170多公里，东西最大横距约200公里，东枕太岳余支，西依吕梁山脉，中部是广阔的河谷平原，汾河干流纵横南北，两岸土地肥沃。临汾“南通秦蜀,北达幽并,东临雷霍,西控河汾”,整个地区大致呈不规则的梯形,
2、东倚巍巍太岳与长治晋城为邻,西隔滔滔黄河与陕西相望,北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻,南与运城接壤。因其地理位置重要,自古为兵家必争之地。临汾行政区总面积20275平方公里，占全省13%，其中建城区面积34平方公里。境内具有山地、丘陵、盆地等多种地貌特型，山地、丘陵约占全市总面积的80%，黄河支流汾河由北向南贯流临汾盆地。地改市后的临汾市现下辖二市(侯马市、霍州市)、一区(尧都区)、十四县(隰县、汾西县、永和县、安泽县、洪洞县、古县、翼城县、浮山县、曲沃县、襄汾县、吉县、乡宁县、大宁县、蒲县)、76个乡，75个镇，20个街道办事处，2966个村民委员会。全市城乡常住总人口414.7万人，非农业人
3、口148.3万人。为山西省地级市。尧都区为原来临汾市，20*地改市之后更名为尧都区。全区现有国土面积1316平方公里，辖6乡10镇、9个办事处，381个行政村第 2 页、44个居委会，城区常住人口约75.63万,其中城镇人口42.77万，乡村人口328629人。市区（尧都区）为河谷平原，水土丰美，是临汾市政府所在地，也是临汾地区政治、经济、文化中心和临汾消费集中地；周边各县市多山，煤矿资源丰富，煤矿开采、焦炭冶炼、铁矿石采炼运输等相关产业为该地区大部分财富人群经济收入，人群贫富分化较为明显。近几年来，临汾市内城市建设日新月异，街道整洁，绿树成荫，花果飘香，被誉为黄土高原上的“花果城”。交通状况
4、临汾市交通便利，通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线，侯月线横穿东西，成为我国东西方向的第二条大动脉及欧亚大陆桥的重要区间；大同至运城二级公路、国道209线、309线、霍(州)侯(马)一级公路以及晋(城)韩(城)公路纵横全市。临汾市公共车运营线路23条，其中公共汽车线路19条，郊区线路4条，平均每1436人拥有一量标准公交车。临汾市有执照出租汽车3000辆，6家出租汽车公司，平均每千人拥有出租车12部，无照黑出租汽车1200多辆。现状8M以上的道路总长度为72KM，路网密度为1.98KM/KM2，人均道路面积为6.3M2。基本形成了纵横交错、四通八达的公共交通网络。旅游业临汾市旅游资源十分丰富
5、，全市现有各种文物单位2594处，其中国家级9处，省级55处，有中华文明发祥地之一的美誉，尧都又被称为华夏第一都，而本项目所在的*地区是三大旅游文化（黄河文化、根祖文化、尧文化）之一“尧文化”的中心。有华门、*多个旅游景点。工、农业临汾市现代工业发达，已拥有冶金、机械、煤炭、化工、纺织、食品、造纸、建材、医药、陶瓷等各种工业企业245家，产业工人5.6万人，固定资产原值4亿元，主要产品100多种，是山西南部重要的重化、重纺工业基地。目前兴建了以冶炼、建材、煤化为主的一批企业，逐步形成了门类较多的现代化工第 3 页业体系。临汾市的农业以棉、粮为主，栽植业有水果、蔬菜。龙祠的韭黄，永安的红枣，伍默
6、的莲菜驰名省内外。西部山区森林覆盖率达12.7%，荒坡草地有32万亩，是发展畜牧业的有利条件。东部丘陵区地域辽阔，素有“棉麦之乡”的美称。在党的富民政策推动下，农村五业兴旺，产业结构日趋合理，劳动力向二、三产业转化，乡镇企业迅猛发展，总产值达19.5亿元，全市超亿元乡镇达11个，在山西南部名列前茅。2、未来城市发展方向按照山西省城镇体系规划（20*2020年），临汾市已确定按“西扩东改，南优北引”的整体思路进行城市建设发展：以尧都区为中心的临汾经济圈是山西城镇与产业最为集中的地区之一，也是山西最具经济活力的地区。构建“西扩东改，南优北引”的临汾城市群重点是要利用尧都区是临汾市区域中心城市的特点
7、，也是晋南地区重要城市的优势，在发展区域经济的同时，提升临汾自身的综合竞争力和辐射力，推动山西南部地区产业和人口空间集聚和产业链、产业群的形成，加速城市规模的扩张，增强城市间的空间聚合度，优化经济活动的空间配置。临汾拟建成为120平方公里、80万人口城市规模的都市群，随着临汾市由中等城市跨入大城市，其社会服务职能将大大增强，城市辐射范围将有较大的拓展。为了适应城市规模扩大的需要，保证城市健康有序地发展，多中心的城市格局将是临汾未来的城市规划。（二）本区关键经济指标对比分析；1.临汾市20*年GDP总量及增长全年全市地区生产总值749.6亿元，按可比价格计算，比上年增长3.9%。其中，第一产业增
8、加值34亿元，下降4.4%；第二产业增加值493亿元，增长0.9%;第三产业增加值222.6亿元，增长12.5%。第 4 页第一产业增加值占地区生产总值的比重为4.5%，比上年下降1.3个百分点；第二产业增加值比重为65.8%，上升1.1个百分点；第三产业增加值比重为29.7%，上升0.2个百分点。人均地区生产总值17912元，按20*年平均汇率计算达到2559美元。附表：20*年临汾地区生产总值及增长速度2.临汾市20*年人均可支配收入水平情况全市城镇居民人均可支配收入11203元，比上年增长12.1%，其中市区城镇居民人均可支配收入12926元，增长12.1%。城镇居民人均消费性支出794
9、4元，增长13.8%；农村居民人均纯收入4394元，比上年增长8.1%。农村居民人均消费性支出2863.99元，增长13.3%。城镇占调查总户数20%的低收入者家庭人均可支配收入5267元，增长14.2%；农村占人口20%的低收入者收入1969.21元，增长5.5%。城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为34.3%；农村居民家庭恩格尔系数为37.8%。城镇单位在岗职工平均工资22307元，增长19.1%。附表：20*年农村居民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入3.临汾市20*年社会消费品零售总额及增长情况20*年临汾市全年社会消费品零售总额224.1亿元，比上
10、年增长20.4%。扣除价格上涨因素，实际增长14.8%。分地域看，城市消费品零售额96.5亿元，增长20.9%；县及县以下零售额127.6亿元，增长20%。分行业看，批发和零售业零售额189.2亿元，增长19.7%；住宿和餐饮业零售额29.4亿元，增长26%；其他行业零售额5.5亿元，增长17%。附表：20*年社会消费品零售总额及增长篇二：临汾福利星城商业项目全案策划报告1(新港顾问)20*-172页。第 5 页山西岐東房地產開發有限公司LFQiDongRealestateDevelopmentCo.Ltd.福利星城商業項目策劃報告（一）中國臨汾北京新港地產投資顧問公司西元二零零五年八月目录前
11、言.21.临汾市宏观经济分析.41.1临汾概况.41.2经济发展状况52.临汾市商业状况分析.2.4人口状况及消费分析.142.5未来经济及发展展望.153.临汾零售商圈概况市场分析1631目前商业物业市场的供求及租赁水平.1832临汾商圈概况2033各大商圈概况224.贡院、平阳南街商圈概况.314.1概况314.2贡院、平阳街商圈商业现状（本项目所在商圈）.324.3消费者行为及心理364.4项目所属商圈房地产市场现状、及未来规划.34.5目标业态分析.35项目市场分析505.1交通条件.505.2项目潜在客源及消费行为特征调查.555.3经营者喜好及投资因素调查.745.4区内商用物业销
12、售模式、销售手段及推广方式80前言承蒙贵方赏识，敝司有幸能参与由贵司投资的商业项目之策划顾问服务，并针对贵司项目特点提出系列的策划及建议。本策划顾问报告分为（一）市场调查分析和（二）项目定位及策划两部分。背景贵司拟定投资的项目位处体育路和福利巷大街的交汇处，西侧临近秦蜀路，东距平阳南街仅500米。是临汾城市“西扩东改”战略的核心区域，正在成为新兴的商业副中心。有鉴于临汾市整个区域的商业大环境与周边物业素质，本项目将建设成为集购物、饮食、休闲、娱乐服务为一体的综合性购物中心。目的本部分报告旨在为贵司拟定投资的福利星城商业项目提供策划顾问建议。让贵司在多元化信息时代有一个更明确的投资方向,在激烈的
13、市场竟争中赢得更大的利润、让经营者获得最高的ROI（投资回报率）。思路及逻辑本项目策划顾问报告是我司经过对临汾商业市场状况的深入调查、对各行业租赁条件承受力以及项目经策划包装后的整体附加值三方面综第 6 页合考评，结合我司多年来对零售行业之经验及多位策划资深人士的分析而得出的。说明本次物业市场的分析力求在反映各物业市场动态变化，市场特征以及个案项目动向的基础上，紧密结合本案的产品特征，为产品定位给出市场依据，故此本次各物业市场的分析在以下几个划分标准上进行：在区域划分上，以我项目所在的区域市场为主。在各物业市场类别的选取上，以我项目可以定位的物业形式为主。在对各区域物业个案项目的选取上，以代表
14、性项目和与我项目有可比性的项目为主。在各物业市场的发展阶段上，以最能反映市场最新动态的信息和新近开发的个案为主。项目总平面图1.临汾市宏观经济分析1.1临汾概况位置：临汾地处山西省西南部，黄河中游。南北最大纵距170多公里，东西最大横距约200公里，全市总面积20275平方公里，占全省13%。临汾“南通秦蜀,北达幽并,东临雷霍,西控河汾”,整个地区大致呈不规则的梯形,东倚巍巍太岳与长治晋城为邻,西隔滔滔黄河与陕西相望,北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻,南与运城接壤。因其地理位置重要,自古为兵家必争之地。类别：山西省地级市组成：临汾市、侯马市、霍州市、曲沃县、翼城县、襄汾县、洪洞县、古县、安泽县、
15、浮山县、吉县、乡宁县、蒲县、大宁县、永和县、隰县和汾西县3市14县。篇三：临汾台头煤矿综合开发项目商业计划书。山西临汾台头煤矿综合开发项目商业计划书（精简版）编制单位：山西省临汾市跃昌煤焦有限公司二00八年八月（精简版）0第一部分项目总论31项目概况.31.1项目名称31.2项目业主（项目发起方、矿权第 7 页单位）31.3项目立项审批.31.4项目总投资.42项目简介.42.1台头煤矿42.1.1地理位置.42.1.2煤炭储量.52.1.3煤炭质量52.1.5项目规模和服务年限62.1.6投资估算.62.1.建设工期.62.2台头洗煤厂.2.2.1地理位置.2.2.2设计入洗能力.2.2.3
16、洗选工艺2.2.4投资估算.2.2.5建设工期.2.3焦化厂.82.3.1地理位置.82.3.2设计生产能力.82.3.3生产工艺.82.3.4投资估算.82.3.5建设工期82.4临台铁路一期工程（集装站）.2.4.1地理位置2.4.2主要技术标准.2.4.3设计运营能力.2.4.4投资估算2.4.5建设工期103项目投资机会及评估意见.103.1项目投资机会.103.1.2国际油价高位继续支撑煤价113.1.3煤电联动有利于煤炭价格上涨123.1.4煤矿安全整治给煤价提升机会123.2结论意见.12第二部分市场分析.141煤炭市场供需分析.141.1煤炭市场供需现状.141.2市场价格.151.2.1普通煤炭市场价格.151.2.2主焦煤市场价格152煤炭市场前景分析.162.1煤炭市场需求预测162.2主焦煤市场走势分析及预测13焦碳市场需求及价格预测.19第三部分投资估算和资金筹措.201项目投资估算202融资方式.22
