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1、关于屋顶花园差价索赔案的法律风险提示近期我所遇到如下关于开发商增送屋顶花园的案例，现予以总结，供参考，以规避 类似风险。案件基本情况：原告：业主被告：开发商原被告双方于 2007 年 10 月 7 日签订商品房买卖合同（下称买卖合同），约定：原告 购买被告开 发的 A 商品房（位于顶层）；套内建筑面积为60.61，按套内建筑面积计 算单价为人民币 9289.61 元； A 商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼全体业主所有。同日，双方签订合同补充协议，约定：原告拥有 37.75 平方米的屋顶花园的使用权；补充协议与买卖合同有冲突的以补充协议为准。2008 年 6 月 12 日被告通知原告收楼，但原
2、告以被告无法交付屋顶花园让其独占使用为由拒绝收楼，并认为对于屋顶花园使用权被告已收取了合同对价，因此起诉被告要求返还购房款 98786 元（原告委托会计师事务所对屋顶花园使用权的价值通过市场比较法评估得出）及利息。法院审理认为：被告仅单独与作为顶楼业主的原告约定其享有平台花园使用权，并明确约定了使用面积，从而认定被告承诺赠送屋顶花园予原告，但双方买卖合同约定屋顶使用权归全体业主所有，因此，被告作出的赠送屋顶花园使用权承诺属于无权处分，且虽然合同按照套内面积计价，但从 A 商品房的价格高于该幢楼其他楼层价格的情况分析认为，赠送屋顶花园使用权的承诺对 A 商品房价格具有一定影响，从而支持原告请求酌
3、定判决被告返还因无法履行关于赠送屋顶花园使用权承诺的款项 30000 元。法律风险提示：小区内属于全体业主共同所有部分，开发商无权将其单独处分予某单个业主，否则 ，将被法院认定处分行为无效。虽 然开发商与业主间协议约定为赠送没有价款，但法院一般会认定该赠送行为影响了业主决定是否购买及商品房的定价，因此在业主主张赔偿的情况下，法院会酌情判令开发商给予赔偿。因此，建议开 发商在销售时不要轻易将赠送面积或平台露台等写入合同中。若非要写入合同或补充协议中， 应商请律 师根据不同情况，作出适当处理以规避法律风险。以上经验仅供参考，如有实例发生， 应区别不同情况处理。广东众达律师事务所二 OO 九年七月二十一日
