澳海澜庭物业维修管理调查报告

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1、澳海澜庭物业设施设备维修管理调查报告摘要: 物业设备与设施,包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气等。一般意义上的物业设备管理,侧重于现场管理 ,着眼于有故障的设备,把各种设备能够正常运行作为工作目标, 主要是在物业管理过程中对上述设备进行维护保养,具有“维持”的特点。科学、规范的物业设备设施管理是一个从管理品质入手,减少营运成本、不断提高服务质量的过程。分析了物业设备设施管理的现状,从管理经济学角度对如何搞好物业设备设施管理,提高物业环境品质 ,提出了措施。关键词:物业 设施设备 维修管理 措施1. 调查对象整体情况1.1 物业公司情况物业管理公司及项目管理基本情况公司电话0951-833

2、8301物 业 管 理 公司 名 称银川澳海物业服务有限责任公司项目电话物业公司与开发建设单位关系派生的社会化物业公司性质 国有民营 其他该项目是否在区县物业办进行合同备案是 否备案时间 年 月 日物业公司情况资 质 证 情 况资质等级 三 级 绿 化 外 包：富阳园林工程有限公司 保 洁 外 包： 保 安 外 包：（注明专业公司名称）聘用专业公司情况 外包：物业管理情况项目人员情况项目经理情况姓名 李锐 性别 男 年龄 35 学历 本科 职称 经理1.2 物业基本状况房屋及附属设施设备基本情况项目名称 银川澳海澜庭新区 旧区（整修年代：2003 年 2004 年 2005 年）座 落地 点

3、银川市西夏区北京西路占地面积（亩） 27433 项目规模（万） 31万 容积率 1.70房屋幢数（幢） 26 建筑结构 框架 是否存在是 否开发建设单位 银 川 先 泽 房 地 产 开 发 有 限 公 司竣工时间 2013 年 6 月 30 日 入住时间2013 年 6月30 日 接管时间2013 年 6月 30 日 小区房屋状况房屋类型多层（幢） 9 中高层（幢）高层（幢） 13独体别墅（幢） 9绿化率（%） 35.55% 物业用房 无有与会馆混用 与住宅混用独立的 与其他公建混用小区活动设施 游泳设施面积； 网球场； 篮球场；其他休闲场所： 小庭院地上车位 500机动车位 地下车位 175

4、0车 位 配 比 1:0.85 车位户数 22501-4 层 2.46 元/吨5-18 层 331 元/吨小区设施设备状况物业服务费0.85元.月/m2水费5-18 层包含二次供水加压运行费 0.85 元/吨2. 设施设备维修管理现状设备管理组织架构图2.1 给排水设施设备项目子 目 状况 检查与维修生活给水泵 4 台、指示柜 1 台完好 每天检查一遍，发现问题，及时维修蓄水箱 1 座、管路 完好 每天 12 点放臭氧消毒 4 小时，一个月打扫外表一次，半年放水清洗箱内一次地下室排污泵 12 台及相关电气控制设备完好 一周检查 4 次，发现问题，及时维修公共区域生活用水管井完好 每天检查一遍，

5、发现问题，及时维修每年刷一次管道油漆每年检测一次管道固定码每半年维护一次阀门室内、外水表、闸阀 完好 每天检查，记录给、排水管路等设施 完好畅通 每天检查一遍，发现问题，及时维修公共区域排水管井 完好 每年刷一次管道油漆每年检测一次管道固定码每半年维护一次阀门雨水管道 完好畅通 不定期检查给排水系统化粪池 4 座及雨、污水管井完好 每周检查一遍，发现问题，及时维修化粪池每半年清理一次，井盖板每半年刷一次漆，防每季度清理井内杂物一次，每年全面维修一次公司总经理各物业管理处品质技术部工程部主管工程部高级技工工程部技工合格供应方2.1.1 水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、物业消防用水的关键部位，

6、水泵房能否正常工作直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、 工程部值班员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2、 经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3、 泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。4、 水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。5、 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。2.1.2 用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的

7、生活用水，加强供水管理，达到满足用户需要之目的，特规定如下：1、 由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的技工负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、 在非限水季节（以市政府通知为准） ，管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户。3、 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每年 510 月每个月加药二次（每 15 天一次） ；14 月及 1112 月每个月加药一次。4、 在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向管理处报告，由管理

8、处组织人员进行抢修，杜绝浪费。5、 执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。6、 本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。2.2 消防设施设备项目 子 目 状况 检查与维修消防泵 2 台及消防电气控制设备一套完好消火栓管路及设备、配件完好喷淋系统管路及设备、配件完好消火栓箱 108 个 完好消防水带、水枪各 108 个，灭火器 216 个完好每周检查一遍，发现问题，及时维修；消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，检修一次；消防系统主要设备每年联动测试一次。消防电气控制设备完好消防监控中心设备完好车库各种指示标志灯完好喷淋头/烟、温感探头完好每天检查一遍，发

9、现问题，及时维修消防水池 完好消防系统楼顶排烟设备 完好每周检查三遍，发现问题，及时维修2.2.1 消防系统维修保养规程为规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好，特制定本规程。10 程序要点11 检查111 日检：每班次在高级技工的指导下由消防管理中心监控员对火灾报警系统进行下列检查：a） 每班次均应进行系统设备的外观检查；b）火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换；c）自检功能。按自检键后，进行

10、复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因；d）故障功能：主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；探测回路故障，检查该回路至火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。12 维修保养121 对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。每班次监控员应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。122 需外委维修的，由品质技术部组织委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。123 消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养规程相关内容。124 消防系统设备的检查

11、、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。2.3 供暖、供冷、通风、燃气设施设备项目 子 目 状况 检查与维修1 个锅炉房 完好 夏季每月检查一次，冬季每天运作前检查空调，燃气管道，及闸阀 完好正压送风机、排烟 完好供暖、燃气、通风、燃气系统送风口 完好每天检查一次，发现问题及时维修空调制冷设备房管理制度空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：1、 空调制冷机房的全部设备，必须由指定的电气人员管理操作，非本职人员禁止操作。2、 无关人员必须经工程部主管许可，方能进入制冷机设备房。3、 室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。

12、4、 做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。5、 须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。6、 定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。7、 定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。8、 调整冷却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。9、 控制冷却塔托盘的水位，避免溢水。10、 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。2.4 电气工程设施设备2.4.1 供电及照明设施设备项目子 目 状况 检查与维修高、

13、低压配电房（内含 2 台500kw 变压器，高、低压柜组，其中 8 个低压）完好室内电表箱（16 个） ，总、分配电箱、电缆、电线、套管、桥架完好风机控制柜 9 台 完好柴油发电机组一套 完好每天巡视检查，发现问题，及时维修每周检查控制设备一次每季度检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况电气系统楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱完好 每天检查一遍，随坏随修灯杆每年刷漆一次每季度检修线路一遍对于破损灯具及有化线路的灯具进行更换楼道、车库灯统计表（以 1 号楼为例）地址 光源名称 功率（W） 数量（只）吊灯 100 2消防应急照明灯 108安全出口指示灯 102节能灯 30 721#楼道白炽灯 5

14、0 108日光灯 76消防应急照明灯 61#地下室车库白炽灯 6配电房管理制度为贯彻安全第一的方针，确保管理项目供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1、 配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。2、 配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班员操作，非工程部值班员禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。3、 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温

15、度控制在 35以下，墙壁配挂温度计。4、 建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。5、 配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。6、 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。四、发电机房管理制度1、 非公司领导或维修人员须经管理处经理同意后，在工程部值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2、 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。3、 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。4、 配电房工程部值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参

16、数，发电机运行时，应派专人值班。5、 每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。6、 发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修人员不得机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。7、 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。8、 发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。电气维修规定为保证电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：1、 必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，工程部技工做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2、 供方（或维修人员）对于辖区内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电