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1、物业公司如何开展业务？答：1.完成工商注册、税务登记和资质等级；2.通过市场招投标或议标形式获取项目（关键需要关系和人缘）；3.签署项目物业服务合同（含前期物业合同）；4.参与项目前期介入，从优化设计、节省投资、方便使用、便于管理出发，从物业专业角度提出意见建议，参与项目定位、规划设计、建筑施工、销售服务、接管验收等过程；同时在此过程中搭建物业项目班子、建立各项管理制度，拟定项目管理方案、落实项目收费测算等等；5.项目交付，迎接业主入住（项目管理正式启动）“用心沟通、全程关怀、持续改进、追求卓越”-引入质量体系等，加强管理服务，创物业服务品牌。6.发挥品牌效应，继续“ 跑马圈地”，扩大规模、提
2、升效益，如此生生不息！7.还可以通过收购、吸收合并等形式收购其他物业公司或与物业管理服务业务相关的专业公司，进一步将物业业务做大做强做精。业委会如何开展工作？答：现在很多小区不惜千辛万苦，通过重重阻力把业委会成立起来了，总以为胜利在望，可以松一口气了，殊不料成立业主委员会只是一个开始，更多的工作主要是业主委员会的日常运作。首先摆在业主委员会面前的最大的问题就是业委会成立后一般都不知道如何开展工作，即到底需要做哪些事情。大家都知道，业委会是业主大会的执行机构，小区里很多事物都是由业委会代表业主大会来执行的，那么业委会在维护小区业主利益方面应该具体做些什么工作？第一、业委会要保管好小区的财产。成立
3、后的第一件事是小区资料的交接，和物业公司就下列资料进行清点和委托管理：1、各类物业设施的验收、接管档案；2、与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；3、物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；4、公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；5、以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；7、财务收支帐册；8、公共配套设施的产权及收益归属清单；9、物业管理所必须的其他资料。需要指出的是，业主委员会必须在成立后尽快完成上述资料的交接，除了不能备份但物业管理必须的资料外，业主委员会应该掌握全部资料原件，并根据
4、档案法规定保证档案安全。即使小区没有更换物业公司也必须由物业公司和业主委员会重新办理交接手续，明确全部资料、财产全部资料详细清单，便于今后变更物业公司时按清单交还。必要时还要采取摄影、拍照等途径留存交接过程和内容。第二、业委会要建立、健全内部的规章制度。没有规矩不成方圆，内部制度的建立，组成人员的工作分配，只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推逶的现象。业主委员会的制度应该根据业主大会议事规则的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告，并接受业主的监督。第三、业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培训，明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力，只有每个人都来关心物业管理，小区才能建设得更加
5、美丽。没有法规的正确指导和业主代表的正确监督，业主委员会不可能正常运作。业主委员会要定期组织业主委员会和业主代表学习管理规定。第四、要明确业委会的职责。根据物业管理条例规定，结合本小区实际，制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。第五、业委会要做好对物业公司物业服务质量和小区收益的监管，具体做法：1、物业管理费用收支年度/月度预算的审核A、对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。 B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。C、建立例外
6、大额费用支出报告制度。2、物业管理费收支年度决算审核A、根据被委托的具有物业管理专业知识的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业委会或者业委会聘请顾问进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。C、对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。3、做好业主对物业服务的意见反馈工作，及时向物业公司进行交涉，维护业主的权益。4、协调物业公司和业主的关系，参与调节邻里纠纷，维护物业区域正常秩序。第六、业委会应该聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问，
7、由专业顾问一起共同搞好业委会的管理工作。业委会的工作是如此专业，许多业委会成员都会犯这样的错误：把管理小区当作管理自己的家庭一样。象涉及到花钱的项目，往往会和施工单位讨价还价，得出一个自己认为满意的价位，这样做在表面上看他们是在兢兢业业地为小区业主服务，做得也问心无愧，其实他们都忽略一个事实，即用什么说服有不同意见的业主，拿什么资料来证明自己的清白。所以说业委会聘请专业顾问非常重要，顾问不但可以从专业上把好关，还可以规范业委会的发展，最主要是专业顾问运用丰富的专业知识对全体业主有一个公正的第三方解释。住宅物业管理收费答：消费者买房置业实现安居要经历若干阶段，其中最后一个阶段即入住以后的物业管理
8、阶段实际上是最重要的一个阶段，因为业主时时都要与物业公司打交道，物业管理水平的高低，直接关系到业主的生活质量，由于物业管理行业是低工资低收入的行业，难以吸收到高素质的优秀人才。目前，物业公司管理的滞后与业主服务要求之间的矛盾已成为物业管理的主要矛盾。如何化解业主与物管公司之间的矛盾？下面从物业收费应透明公开的角度来谈谈解决的办法。业主与物业公司之间的纠纷有相当一部分是因为物业费的收取是否合理而引发的。物业公司到底哪些收费是合理的，哪些是乱收费？收费的依据是什么？由于有些物业公司因为工作失误或有意不明示收费标准，剥夺了业主的知情权，引起争议也就在所难免了。目前规范北京市物业收费及与收费有关的法规
9、、文件主要有：国家计委、建设部关于印发城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的通知（计价费1996第 266 号）北京市物价局、北京市房屋土地管理局北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法 （京价房字）1997 第 196 号北京市物价局、北京市房屋土地管理局北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法 （京价房字1998第 394 号） 。北京市居住小区管理办公室关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知 （京小区办字19998第 011 号） 。北京市房屋土地管理局关于印发北京市居住小区物业管理服务基本要求 （试行）的通知。 （京房地物字1999 第187 号） 。北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理
10、局限 2000 年颁布的北京市经济适用住房小区物业管理服务收费暂行办法（试行） （京价房字第 163 号 ） 。根据以上文件，普通住宅的物业管理费收费标准由两部分构成，一部分由住户个人交纳，一部分由产权人交纳。住户个人交纳的项目和标准如下：1、保洁费：2-5 元/户/月，具体标准由各区县物价局制定；2、保安费：3-5 元/户/月；3、各项费用统收服务费：1 元/户/ 月；4、车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）：由各区县物价局制定；5、露天停车场、路边划线停车位的收费标准是：小车每月 150 元，大车每月 210 元。地下停车库的收费标准由经营者自行定价。产权人交纳的费用，具体
11、项目和标准如下：1、绿化费：0.55 元/平方米/ 年；2、化粪池清淘费：0.3 元/平方米/年；3、管理费：一般住宅 2.4 元/平方米/年，乙类住宅 2.8 元/平方米/年,甲类住宅 3.5 元/平方米/年；4、房屋共用部位小修费：一般住宅 2.36 元/平方米/年,乙类住宅 3.54 元/平方米/年,甲类住宅 4.72 元/平方米/ 年；5、房屋共用部位中修费：一般住宅 5.42 元/平方米/年,乙类住宅 7.06 元/平方米/ 年,甲类住宅 8.19 元/平方米/ 年；6、大修费：一般住宅 5.04 元/平方米/年；甲、乙类住宅 7.56 元/平方米/ 年；7、小区共用设施交纳维修费：
12、1 元/平方米/年。10、高层住宅的产权人还应交纳电梯、高压水泵的运行维护费，全市目前没有统一价。经济适用房住宅公共物业管理服务费标准是 0.5 元/平方米/ 月（绿化率超过 30%时，物业管理费为 0.52 元） ，由产权人交纳。服务范围包括公共区域的保洁、保安、绿地养护、化粪池清淘，房屋及小区共用设施的日常维护。高层住宅的产权人交纳的电梯和高压水泵维护费用为 0.470.56 元/月/平方米。高档住宅的物业实行市场价，具体价格及收费项目由物业公司与业主委员会协商确定。根据以上法规及文件规定，物业公司在收取物业管理费用时，可以在标准上加收 5.5%的税费，但物业公司代收代缴的费用不能加收税费
13、。物业公司可代产权人收取环卫局的垃圾清运费，标准为每户每年 30 元。物业管理费可以按月、季、半年、一年收取，但不得一次性收取多年物业管理费。有些开发商在房屋交付时，一次性收取多年物业管理费，否则不给钥匙，开发商的这种行为是违反法规规定的，如果开发商交钥匙时间超过了合同约定的交付期限，开发商应承担迟延交房的违约责任。如果开发商或物业公司都摆正自己的位置和心态，将政府明文公布的收费标准公之于众业主，有些纠纷是可以避免的。由于目前物业管理存在的矛盾，所以有关主管部门正在酝酿物业收费及管理体制的改革，期望不久的将来，一部能规范物业管理各方行为及具有可操作性的物业管理法规尽快出台杭州茂发物业到底靠什么
14、赢得了业主们的信任？让业主来监督你干了什么活物业主任朱亚军说，首先要主动与业主交流沟通。“我们在进驻之初，就一直向业主们宣传物业要做的工作，让业主们来监督我们有没有干活，有没有干好活。”与新建小区的那种专业化物业管理不同，准物业的管理重点更多地倾向于环境卫生、停车行车、公共绿化保养和公共设施维护、小区安全问题等。而与老小区早期的自治管理相比，准物业在这些方面的管理有着专人负责、考核量化的特点。比如保证老小区内的绿化覆盖和养护工作，老小区内道路维护也由准物业负责。其次，公共保洁、公共设施维护保养和安全秩序维护也有专人第一时间负责。最重要的是，老小区的停车问题也通过引进物业管理得到了很大的改善，许
15、多老小区的乱停车和划车现象都有了明显减少，保障了老小区的安全通道。没得到认可前不要急着收钱“还有就是不要急于收钱。” 朱亚军笑着说，一般自管小区一直以来只支付非常廉价的卫生费，很难在短时间内适应一年 150 元的物业管理费。“刚开始干活，就收工钱，业主肯定会抵触，不利于工作开展。”考虑到老小区业主对物业收费的抵触情绪，政府为此还设立了物业管理改善专项经费，用于物业管理改善中的硬件配置改善和软件管理补贴。“所以先把工作做起来，自己亏点没关系，有口碑了，业主都是讲道理的，大家就会认可物业服务，心甘情愿地掏钱。”朱亚军说，杭州茂发物业已经入驻城西 3 个老小区，物业收费率从第一年的 30%上升到今年的 60%。住宅小区物业管理经费的来源主要有以下五种： 第一种，定期收取的物业管理费。这是物业管理经费最为固定的一种来源。业主应按物业管理合同的约定支付物业管理费用以小区物业的正常维护及日常保养所需的基本费用。 第二种，维修养护基金。主要是指公共维修基金，用于小区内公共部位较重大的维修与养护。 第三种，多种经营的收入。主要指经全体业主的决议，利用小区内的设施或场地进行经营所产生的收益。例如可以将小区的空地、地下室、停车场地进行出租以获得收益。 第四种，依靠政府的政策和一定资金的支持。 第五种，按不同地区的规定，开发单位给予的资金支持。
