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1、龙湖地产：在规模和绩效之间均衡2012年全年实现合同销售金额 401.3亿元，合同销售面积 418.0万平方米，同比分别增长 4.9%和 27.2%。在实现销售的 14个城市中，有 10个位列当地市场销售金额排名前十。另外，最新数据显示，2013 年上半年龙湖地产实现营业收入 152.3亿元，归属于母公司的净利润为 38.5亿（核心 27.4亿） 。截至 2013年中期，集团土地储备合计达 4144万平方米，权益土地储备为 3780万平方米，其中环渤海区域、西部地区、长三角地区、华南地区及华中土地储备占比分布为36.9%、36.1%、20.8%、5.0%及 1.2%。土地储备的平均成本为 20
2、28元。集团 2013年新增土地储备为 352万平方米，平均收购成本为 3056元。在区域扩张上，龙湖运用帕尔迪模式进行全国布局。龙湖强调在区域内、城市内的领先，深耕区域后拓展新城市。龙湖会深耕所有已经进入的城市，不断提高市场份额，奉行的策略是进入的城市不贪多，但求与同等规模的同行比较在该城市的规模是最大的，同时每一个进入的城市都要成为下一步公司成长的根据地。龙湖秉持“产品聚焦、加大区域纵深、增持商业”的核心战略，龙湖实现了业绩增长与长期战略布局的同步进行。龙湖计划用 10-15年时间，将商业租金利润在集团利润中的占比提升至 30%。截止 2013年 6月 30日，集团已开业商场面积为 54.
3、8万平(含车位总建筑面积 71.3万平)，整体出租率为 98.2%。租金总额 3.2亿元，扣除营业税后的租金收入 3.0亿元，较去年同期增长 34.3%。龙湖对于资金的安全性非常重视。自从 2009年上市以来，公司资本比率一直维持在 50%以下，净负债率一直维持在 40%以下。良好的偿债能力也确保了公司 BB+的评级及较低的融资成本。龙湖形成了“3+X+F”的战略融资格局。并以工行、农行、建行三大国有银行结合招行等商业银行为融资基础格局，同时与国际性金融机构进行战略合作。一、龙湖概述1、龙湖简介龙湖，创建于 1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖
4、集团总部设在北京，现有员工 8000多人，截至 2012年 7月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波、厦门、绍兴、泉州 17个城市。公司于 2009年在香港联交所主板挂牌上市。经过十几年的潜心发展，龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。从 2004年起，通过在全国重点区域实施“区域聚焦”战
5、略，龙湖进入异地扩张的新发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。未来 10-15年，龙湖地产将持续推进“产品聚焦+加大战略纵深+增持商业”三大核心战略，致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。因为我们从一开始就有一个明确的战略目标：五年之后成为重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。龙湖语录一、龙湖多
6、样化的高品质产品，并且为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系；二、龙湖在重庆市场的领导地位，龙湖对重庆市场有着非常深入的了解，这也就决定了他们能够赢得很高的市场占有率；三、龙湖精细的集团管理机制，拥有一批专业化的管理队伍；四、龙湖地产赢得了重庆市政府的支持，当然，这种支持也是这家企业为重庆所作的贡献分不开的。摩根士丹利的常务董事 Kenny Tse（龙湖上市保荐人）龙湖地产是一个在中国房产界中少见的优秀企业，以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益；团队踏实专业，对客户和合作伙伴至为重视，因此在重庆更拥有很高的品牌美誉度、号召力和一大批优质的高端客户。
7、香港置地亚太区首席代表 郭建豪（与龙湖具有战略合作关系）“龙湖是一个可怕的企业。 ”王石对龙湖也有着很高的评价，称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入，在重庆发展 10年，始终保持着领先品牌的地位，和精益求精的态度是分不开的。而且，王石预见，龙湖地产在成都等地，也会做得很不错。王石还希望，购房人和业界朋友不妨去重庆看看龙湖地产做的项目，肯定会对龙湖的产品信心大增的。万科集团董事长 王石水晶郦城放在全世界的任何一个城市，都会是当地的座标。著名建筑美学专家王受之凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立 18年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。2006 年，龙湖被建设
8、部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业” 。2003、2005、2006、2009 年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。2007 年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008 年， “龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标” 。2008、2009 年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、 “中国优秀物业服务企业服务质量 TOP10”。 2010、2011 年连续入选中国房地产百强企业规模性 TOP 10、稳健性 TOP 10。2011 年入选中国房地产百强企业综合实力 TOP10、中国房地产上
9、市公司盈利能力十强、中国房地产上市公司创新能力十强、中国房地产上市公司综合实力十强、中国房地产开发企业品牌价值 20强。2012年，龙湖集团服务更为广泛的客户，经第三方调研，龙湖客户忠诚度于 2012年保持2011年的水平至 76%，且物业服务满意度高达 92%，表明虽经历市场波动及产品调整，公司品牌依然获得广泛的客户认可。集团在产品设计及建筑质量方面再获新誉，北京颐和原著项目获得美国 Nationals 最佳国际建筑设计大奖，成都三千城和重庆源着项目获得 2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖。2、发展沿革从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态单项目、单业态多项目转入
10、多业态多项目并联发展阶段。龙湖起步阶段在初涉地产的 19971999 年间，龙湖地产的发展状态呈现“糖葫芦型” ，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积 72万平方米，建筑面积约 128万平方米，提供各类住宅及商铺约 6600户。龙湖积累阶段从 1999年至 2001年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业
11、态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。 通过管理流程明确了集团管理层、集团职能部门、各项目公司之间的责、权、利，进一步完善了业务流程和管理流程，建立了 OA系统规范管理业务流程和管理流程，并开始关注项目公司间的知识分享。此阶段龙湖在单一业态上精耕细作、快速推进，对于住宅业态掌握日益成熟。龙湖快速发展阶段从 2002-2007年,龙湖地产在全国的发展状态呈现出了“井田型”开发结构，多种业态（住宅、别墅、商业）的多个项目齐头并行，多业态多项目并联运营，管理重心规范投资规划、开发建设、商业管理和物业服务一条龙服务，建设多元化集团型企业。在此阶段，
12、龙湖历练了自己多种业态打造能力，产品从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店，每种业态都敢于尝试并能够真正做出引领潮流获得市场认可的精品，建立了领先的房地产投资、开发、经营管理体系。龙湖高速发展阶段自 2007年开始，实施“区域聚焦”战略，由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，在成都、北京、西安、上海等地区快速复制龙湖的单业态多项目的并联运营模式，待该区域成熟后，又展开多业态多项目并联运营覆盖，龙湖以其“多项目” 、 “多业态”策略开始了快速发展，每进入一个城市后进行多项目、多业态的开发，进入有组织的扩张期。龙湖正运用并复制丰富的多
13、业态开发经验和强大的系统优势迈入区域扩张的新阶段。在涉足房地产 10年之后，龙湖开始呈现出了总体爆发力，逐步完成向全国性公司的跨越。3、市场表现重拾增长轨道2012年全年实现合同销售金额 401.3亿元，合同销售面积 418.0万平方米，同比分别增长4.9%和 27.2%。在实现销售的 14个城市中，有 10个位列当地市场销售金额排名前十。另外，最新数据显示，2013 年上半年龙湖地产实现营业收入 152.3亿元，归属于母公司的净利润为 38.5亿（核心 27.4亿） 。2012年龙湖集团实现合同销售额 401亿，同比增长 5%，合同销售面积为 418万平方米，销售均价为 10424元。其中，
14、重庆、北京和成都的销售占比分别为 27%、18.2%和 12.7%，杭州、常州、西安、上海的销售占比分别为 8.8%、7.6%、7%和 5.4%。公司 12年在实现销售的 13个城市中，依然保持着城市领先的低位。公司 2012年销售额增长逊于同业，主要是由于 2012年是集团新管理团队全面负责的首个完整年度，磨合过程存在效率损耗。同时下半年北京地区销售排名下滑。2013年中期集团实现合同销售额 223.9亿，达成当年销售目标的 48.6%，同比增长28.2%，主要由上半年房市较热销售均价大幅提升推动，合同销售面积为 200.1万平方米，同比仅增长 8%。13 年上半年销售均价为 11189元，
15、同比增长 18.7%。上半年销售区域贡献较为均衡，西部、环渤海、长三角及华南区域分别占比 45.6%、22.9%、25.6%和 5.7%。 “产品聚焦” 、 “加大区域纵深”战略持续深化。龙湖集团将 2013年销售目标定位 460亿元，目前来看，完成的概率较大。下半年沈阳唐宁ONE、大连滟澜山、上海紫都城、昆明水晶郦城等位于 7个城市近 10个新项目将陆续入市，在售项目将超过 50个。因此 2013年龙湖集团将重拾增长的轨道。二、土储策略与区域战略1、土地储备截至 2012年底，集团土地储备合计达 3952万平方米，权益土地储备为 3582万平方米，其中环渤海区域、西部地区、长三角地区及华南地
16、区土地储备占比分布为38.6%、37.1%、19.0% 及 5.3%。土地储备的平均成本为 1964元。集团 2012年新增土地储备为 891万平方米，平均收购成本为 2749元。截至 2013年中期，集团土地储备合计达 4144万平方米，权益土地储备为 3780万平方米，其中环渤海区域、西部地区、长三角地区、华南地区及华中土地储备占比分布为36.9%、36.1%、20.8%、5.0%及 1.2%。土地储备的平均成本为 2028元。集团 2013年新增土地储备为 352万平方米，平均收购成本为 3056元。2、区域布局加大区域纵深区域聚焦战略是龙湖城市及物业品类选择的重要动力机制。在区域扩张上，龙湖运用帕尔迪模式进行全国布局。龙湖强调在区域内、城市内的领先，深耕区域后拓展新城市。龙湖不断完善自身区域聚焦战略，力争在每个城市中完成企业区域布局的要求：区域与业态双重平衡发展风险：运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险；区域聚焦的多业态布局：在少于竞争对手城市布点
