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1、东湖饭店价值评估简析第 1 页 共 3 页东湖饭店价值评估简析1、饭店位置及周边环境本饭店位于吴井路段，距环城南路和吴井路交叉口 10 米左右， 酒店周边关系简图如下：从位置来看，整个饭点店所处的外围大环境相对较好，据观察 车流大，停车方便：吴井路该段车流量大，东湖饭店有一定的停车优势，饭店与路的退距在 11 米左右，除人行道外，有近 8 米的进深提供停车； 人流量大：周边均为较老的居住小区，并且饭店楼上及侧后方均为老小区，来往的人均流量较大；2、饭店周边的商铺租金情况周边档次较高的餐饮场所很少，仅有嘉路达酒店的整体感较好，其他的商业都为临街一楼商铺，受吴井路本身道路情况和楼上老住宅外立面的影
2、响，使得给人感觉所有铺面的档次都不高；但是周边的租金仍然普遍较高，其中东湖饭店相邻的铺面租金在 60-80 元/月左右，对面建新园路段和垃圾处理站右侧的租金均在 100 元/月，更人行道人行道嘉路达酒店建 新 园 文 具 店垃 圾 处理 站吴井路环城南路（二层以上为住宅）东湖饭店8m临停车位文 具 店文 具 店东湖饭店价值评估简析第 2 页 共 3 页内侧的商铺八面风位置已经达到了 100 多元/月；据了解东湖饭店经营状况较好，平时的客源和生意都较为理想，所以在片区位置上为相对优质铺面，但还要看饭店内部的布局情况才可确定租金区间；3、酒店内部结构饭店为一层临街铺面，二楼以上均为老住宅小区，酒店
3、内部结构如下： 说明：除临时搭建用房外，其他所有面积均为住宅投影面积饭店结构说明：整个饭店总占地约 710左右，实际可用面积约 670左右，其中住宅投影（即有产权部分）面积约 640左右，后侧临时搭建用房面积约30左右，裙楼部分进深为 1.4m；东湖饭店价值评估简析第 3 页 共 3 页面宽进深=27.73m24.55m客户就餐区面积：普通就餐区约 320左右，包房面积共计 7 间约 60；功能房：包含前台2、办公室1、厨房1、卫生间1、临时搭建用房1；4、综合价值评估饭店优势在于内部功能完善、面宽大、位置佳、客流大，但是由于进深大、以及柱网限制了经营格局的变化，使得整个包间感觉潮湿，通风不畅影响了经营；饭店物业面积由住宅投影面积、临时搭建用房、裙楼部分组成，但是整个饭店只有住宅投影面积利用价值较高，其他裙楼部分和临时搭建用房均利用率不高；综合片区市场租金价格，对饭店价值核算采取片区中端商铺标准，且物业面积只按住宅投影面积进行核算：收回投资预期=10 年 月租金=80 元/ 物业面积=640（约）5、最终核算结果公式：住宅投影面积月租金12 月10 年=物业价值 算式：64080 元/12 月10 年=6,144,000 元最终数据结果显示，销售单价大于 9600 元/即超出合理单价范围，销售总价大于 6,144,000 元即超出合理的总价范围。2007 年 12 月 14 日
