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1、小区停车位权属的制度经济学与法学分析【摘 要】在现代社会生活中，停车位作为一种重要的资产，其所有权的有效转让在市场经济中十分重要。从制度经济学的角度出发，不同的制度所产生的交易成本的差异十分巨大，私人产权的交易成本要大大小于社团产权的交易成本。从法学的角度出发，停车位也具有设定专有所有权的技术可行性，具备构造上的独立性和使用上的独立性。 【关键词】小区；停车位；建筑物区分所有权；产权；专有部分 随着我国社会经济的快速发展，在区分所有建筑物中建设停车位、架空层、露台、绿地等附属设施已成为常态。但随之而来的法律问题是，这些建筑物的权属应该如何确定？ 以停车位的权属争议为例，围绕着约定说、建设成本分
2、摊说、登记凭证确定说、配套说、独立价值说、区分所有权、空间权说、容积率决定说、公摊决定说等多种立场。我国物权法第 74 条进行了原则性的规定，将约定说作为界定停车位权属的基本原则。虽然物权法和最高人民法院随后颁布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释都对停车位的问题进行了阐释，但关于停车位权属的争论和纠纷依然时有发生。因此，实务中的现状让我们有必要对建筑物区分所有权属的相关规定重新审视。 一、停车位权属的制度经济学考量 产权制度是制度集合中最重要的基本制度。从产权的形式来看，主要有两种形式：共有制与私有制。共有制是将选择的权利分配给共同体的所有成员。共有制意味着共同体否定
3、了国家或单个市民干扰共同体内的任何人行使共有权利的权利。而私有制是给予人们对物品那些必然发生矛盾的各种用途进行选择的权利。产权的一个重要功能是引导人们将外部性较大可能地内在化。由于现实生活中不可能存在一个完全完备、不受任何限制的产权，因此，产权不可能做到完全的排他，而这种非排他性是产生“外部性” 和 “搭便车 ”行为的主要根源。但是，相对于私有产权而言，社团产权的非排他性更强，导致社团产权的所有者较难自由地利用产权、处分产权并从中获得相应的收益。这产生的后果即是产权的处分行为与所承担相应的后果之间并不存在着完全对等的联系，所有者很难有足够的激励去寻求带来最高价值的资源的使用方法。 对社会来讲，
4、市场交换是分配资源的最有效手段，但是要使市场有效地运转起来，交易者必须对所要交换的物品有明确的、专一的和可自由转让的所有权。否则，市场为了配置资源而产生的交易费用将会非常高，这也反过来要求产权应当尽可能地明晰。而停车位作为一种日益稀缺的资源，为了使其能充分发挥最大的社会价值，也应当允许其通过市场来配置。若是将其界定为共有部分，则停车位的占有、使用、处分、收益都要经过包括业主大会在内的一系列法定程序，交易成本明显过高。同时，也由于缺乏足够的激励，积极维护自身权利的业主得到的收益与其所付出的成本不成正比，会产生严重的“搭便车” 现象。并且在社团产权中，集体决策的产生十分困难，并且集体内的任何一个人
5、追求纯粹的效用最大化的努力都是不可能实现的。集体与个人不可能拥有完全一致的目标，而在多数情况下，集体内的个人间的目标是分散甚至是冲突的，要产生明确的决策的难度很大，而制定决策的交易成本大多要比私人的双边选择高。因此，应当尽可能地将权利设定为私有产权才有利于市场经济的发展，而停车位这一资源自然也不例外。 二、停车位权属的法学考量 笔者认为，关于停车位等问题的权属争议本质上是由围绕建筑物区分所有专有与共有部分的区分标准问题而产生的。只有在明确了停车位等附属建筑物确定为专有或共有部分的标准，才是真正解决这一问题的关键。 对于专有或共有部分标准的界定，现行日本有关建筑物区分所有等之法律第二条第四项规定
6、，共用部分为“ 专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分之建筑物附属物和依本法第四条第二项之规定而约定为共用部分之附属建筑物”，与 “通往数个专有部分的走廊或楼梯室，以及其他在构造上可供区分所有权人全体或其一部共用的建筑物部分”。然而在没有约定的情况下，区分建筑物的车库的归属并不能直接从该法条中推导出明确的答案。日本的学说和判例在此问题上曾经长期存在分歧。日本最高法院于昭和 56 年 6 月 18 日的判决中表明了支持屋内车库属于专有部分的态度，从此，日本裁判实务就根据最高法院的判决的指导，以结构的独立性和利用的独立性此两要件来判断车库的归属。而我国台湾地区也采取了相似的立法模式。台湾“民法
7、” 第 799 条第 2 项修正案规定，区分所有建筑物者，谓数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，就该建筑物及其附属物之共有部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有之建筑物。前项专有部分，指区分所有建筑物，在构造上与使用上可独立，且得为单独所有权之标的者。台湾地区学者谢在全先生认为，专有部分的成立要件应包括：须具备构造上之独立性、具备使用上之独立性及须以区分所有权客体之形态表现于外部。并且，在构造的独立性上，台湾学说也认为只要满足区分的明确性以及遮断性即可。其中，区分的明确性要求“ 特定部分必须有明确之外部范围，此为基于物权客体之独立性与一物一权主义之要求使然，也即该特定部分
8、与建筑物之其他部分，在外观上具有可资明确区别之境界标识或区分点所在。 ”而对于遮断性的要求则相对宽松，从本质上说遮断性只是起到一个强化明确性的作用，区分的明确性才是构造上的独立性的核心要求。而对于使用上的独立性而言，应指其具有满足人类社会经济生活的职能，并以能否单独使用及是否具有独立的经济效用为前提。通说采取有无单独的出入口、有无专有设备、有无共用设备的存在等方面来判断某一部分建筑空间是否具有使用上的独立性，但也应当明确的是，这些判断标准并不是孤立的、僵化的、一成不变的，在适用这些标准的时候应当充分遵循“尊重、满足社会经济生活需要” 的原则，综合考虑建筑物的使用目的、使用方法等因素综合判断。
9、通过上述论证，笔者认为，停车位是具有设定专有所有权的技术可行性的。首先，停车位具备明确的界限，已经满足了“构造上的独立性 ”的要求；其次，停车位就其本身的性质而言，并不是设置在对共有功能的正常使用产生严重影响的区域内，因此也满足“使用上的独立性。 ” 综上，将停车位设定为专有部分理论上也不存在法律上的障碍。笔者认为，我国物权法关于专有部分与共有部分的界定与区分制度有必要进行完善，构建一体化的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准，并明确停车位建筑物区分所有的专有部分属性，在充分保障业主优先权的前提下使停车位这一资源也能通过市场来自由配置，这样建筑物区分所有权人的权利与义务才能得到明确，定纷止争的目的才能最终实现。 注释： 卢现祥.新制度经济学M.武汉大学出版社，2011：62. 谢在全.建筑物区分所有权要论M.法令月刊，2002，53.
