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1、新农村建设税收管理的调研 近年来，随着城市规划建设的推进，房地产市场快速发展，社会主义新农村建设步伐不断加快，旧村改造已经成为当前房地产开发的一种重要形式。为了彻底摸清旧村改造的开发运营模式和税收管理现状，分局向村（居）委会及职能部门，进行了全面调查，并就如何规范税收征管提出建议。 一、旧村改造的现状旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。由于通过招、拍、挂和协议转让土地面积的增多，使得土地越来越少，有力推动了农村特别是具有地域和资源优势的村庄旧村改造的速度
2、，由于房屋价格低廉，可以使村集体、村民和居民通过灰色地带享受房价上涨和土地增值的特殊利益，村民通过旧村改造获得了较大的福利。二、旧村改造的形式旧村改造主要分为由房地产开发公司进行统一开发和所在村（居）委会自行滚动开发两种形式。按照房屋分配方案的不同，大体分为以下两种类型：（一）村（居）委会负责规划、拆迁，房地产开发公司统一开发。由于规划区域属于黄金地段，一般由所在村（居）委会依据城市规划提出申请，由有关职能部门审批后，政府以划拨的形式供给土地，村（居）委会负责落实前期拆迁和后期安置，交由房地产开发公司进行统一开发，楼房建成后，除安置拆迁户外，其余全部对外销售。建设项目主要包括住宅楼和沿街商业设
3、施等，对内安置综合考虑旧村改造项目所处位置、村居委会集体经济基础、当期市场销售价格等多种因素，确定回迁安置方案。大多实行按旧房占地面积折算新房面积，超面积补差，不足面积退款的方法。回迁户不发房产证和土地使用证，对外销售发放房产证和土地使用证。以朱楼新建商品市场为例，旧村改造由房地产开发公司承建，首批于 2012 年 5 月建成后，确定了两个回迁方案：一是拆迁户按旧房占地面积 1 平方米 1020 元作价，直接以现金偿付，拆迁户自行决定是否购买安置住房；二是拆迁户按旧房占地面积 1 平方米折算为楼房建筑面积 0.85 平方米， 超标准的面积按市场价格补差。（二）村（居）委会以宅基地的名义统一规划
4、，集中建造，出售转让严格限制。以黄屯村委会为例，该村以划拔宅基地的名义择址规划，统一设计，建造，以成本价出售给村民，旧房拆迁，国家以土墙每平方米 80 元，砖混结构 每平方 200 元，钢筋结构每平方米 360 元，进行补偿，旧村地址由土地局招标进行土地平整。三、旧村改造税收管理中存在的问题凡旧村改造过程中规划建设占用土地通过招、拍、挂方式取得，以政府为主体进行改造开发，在税收管理方面不存在问题，如黄屯村土地治理，及新农村公共设施的建筑营业税，个人所得税等已全额入库，入库税款 12 万余元。以其他方式取得规划建设用地的，存在问题较多。（一）实际调查取证难，税收征收阻力大。按照中华人民共和国营业
5、税暂行条例及相关规范性文件规定，村（居）委会无论是以规划宅基地名义还是以其他形式建造的房地产，对本村（居）委会以外的人员销售取得的收入，应当按照“销售不动产”税目缴纳营业税等相关税费。由于税负较高，对于税务部门的调查询证，无论是村（居）委会主任还是会计人员，一般都推委扯皮，个别村（居）委会甚至对调查工作采取消极抵制的态度，以种种借口拒不提供资料。给征管工作造成阻力。（二）基础设施建设形式多样，建筑业税收大量流失。村级财务人员由于素质差异和财务核算基础薄弱，缺乏索要发票意识，对旧村改造涉及旧房拆迁以及规划宅基地范围内修建道路等工程项目的单位或个人，多采取白条或工资表的形式结算拆迁工程款；缺乏协税
6、护税意识，宅基地土建工程一般由村（居）委会或村（居）民自行选定个体建筑队伍施工，施工方和建设方开票和索票意识较差，且村（居）委会经常以房抵顶工程款项，造成建筑业税收的流失。（三）监管弱化和政策不明，税收管理难以到位。税务机关受传统观念影响，认为农村划分宅基地属于免税事项，缺乏对实际运作中涉税事项加强管理的清醒认识，缺乏对旧村改造中发生应税行为规范管理的调查研究，实际税收管理工作相对弱化。另外，因为现行税收政策不明确，造成税收征管措施无法落实。例如对于“小产权房”的征税依据，除营业税暂行条例及其实施细则有关规定外，目前没有相应的规范性文件明确。再比如旧村改造中的拆迁安置税收政策问题，依据文件明确
7、规定，对房地产企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等） ，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。基层征收管理人员难以把握。 四、加强旧村改造税收管理的建议（一）加强税务登记管理，纳入正常申报征收。税务登记是税收管理的前提和基础。要严格征管法及其实施细则以及税务登记管理办法的要求，结合村（居）委会应税项目较多的实际，及时办理税务登记，同时对于旧
8、村改造中零散建筑工程项目较多的实际，及时办理扣缴登记，改变以往按年查账、一次征收的模式，实行按月申报、动态监控的方法，确保实现税款及时足额入库。（二）强化税法宣传，提高纳税意识。要增强税法宣传的针对性，深入开展税法宣传进村（居）委会、进社区活动，结合村（居）委会财务人员办税过程中常见问题以及旧村改造过程中涉税问题，举办专题辅导班详细讲解，充实财务人员的税收知识。同时，要借助村（居）委会这个宣传平台，进行多形式、经常化的宣传，将税法、土地和房产管理等法律法规有机结合进行宣传，促使村（居）民增强索要发票和产权保护意识，增强依法纳税意识，避免村（居）民因不懂法而承担法律风险，为税收征收管理打好基础。
9、（三）实行区别对待，明确税收政策。实施旧村改造，既是经济发展和城市化建设的必需，也是适应社会主义新农村建设、构建和谐社会的需要。从旧村改造的开发动机和受益对象看，一方面要解决农民住房问题，受益者是农（居）民；另一方面要通过旧村改造运营土地资源、发展集体经济和扩大福利积累，受益者是村（居）委会和农（居）民。因此，建议尽快出台旧村改造的税收政策，对具体涉税行为应区别对待：将房屋安置给拆迁户的，暂不征收营业税，但对安置过程中向村民收取超面积部分的价款，可按“销售不动产”税目征收营业税；向非拆迁户出售商品房，应按“销售不动产”税目征收营业税。（四）依托综合治税，实现源头控管。旧村改造作为一项系统的社会
10、工程，要加强涉税管理，必须依靠地方党委政府的有力支持，加强与城市规划建设局、国土资源管理局、房管局、财政局、各街道办事处乡建办以及村（居）委会等部门的配合协作。一方面要深化社会综合治税工作机制，完善旧村改造税源监控网络，完善涉税信息的收集整理和定期交换，及时掌控“第一手”资料，为后续管理打好基础。另一方面要密切关注国家对于“小产权房”的控制政策，一旦政策松动，要及时提请地方党委政府，主动加强与土地、房管部门的配合，在办证环节落实“以票控税” ，及时进行税款的追征。另外，对于土地管理部门对部分已经规划多年无产权的住宅小区，在责令补缴违法占地罚款和土地出让金后准备办理国有土地使用权的，要及时跟进管理，加强税款清算。（五）完善专业管理，努力挖潜增收。要抓住当地政府规范旧村改造行为，整顿房地产开发市场的有利契机，及时将旧村改造纳入综合治税管理网络，加强与相关职能部门的配合联动，制定完善控管办法，有效推进房地产税收一体化管理进程；同时，要根据旧村改造的投资规模，及时将旧村改造纳入重大建设项目管理，通过立项建档、跟踪管理、纳税评估等手段规范流程。
