物业管理预期方案

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1、1关于新郑五号公馆物业管理预期方案一、 新建楼盘物业管理企业的介入按照国家相关规定及行业通用做法，新建楼盘前期是开放商选聘的物业管理企业,对新楼盘进行物业管理服务。所以，通过开发商与物业公司签订针对五号公馆小区的委托物业管理合同，能体现此行为的合法性质。未来小区成立业主大会后，有权解聘物业公司,然后再通过招投标形式选举物业管理企业的行为，对此，物业公司应以此为鉴，强化服务，换取广大业主的信任与支持，避免此类情况的发生。二、 物业公司接管新建楼盘物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业企业通过接管验收，即由对物业的前期虚拟管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保

2、今后物业管理工作能顺利展开，物业企业在接管验收时，应参照物业管理配套设施综合验收办法及其它国家相关法律法规，积极参与到开发商与建筑施工企业的建筑工程接管验收活动中，并站在今后物业管理角度及业主使用角度，提出自己的意见建议，供开发商参考。开发商应向物业管理企业移交整套竣工验收资料和竣工图，及随机文件、随机专用工具等，其中资料包括产权资料和技术资料。并根据相关法律法规，以文件形式明确各类建筑物、设施等的维护保养保修的责任期限等等问题及落实遗留问题费用事宜。建议应由开发商授权，对施工企业工程尾款的支付由物业管理公司监督，必须凭物业签署合格意见后方可支付或扣除相应款项。另外，建议开发商在房屋销售合同上

3、明确 xx 物业公司提供物业服务及物业管理收费项目及标准，以合同方式同业主约定服务价格标准及缴费时间等细则，避免后期业主入住时产生纠纷，同时也减少物价部门对价格的干预。三、 物业公司在接手新楼盘时开发商应支付前期物业启动资金针对新接管楼盘，物业人员虽配备到位，由于业主入住率低，前期设备、人员、设施等投入较多，物业管理工作重心较多配合开发商的楼盘销2售宣传，而物业管理收入多数尚处预期，为了更好开展后续长期工作，提升楼盘形象，开发商应支付物业管理企业前期启动资金和初期物管补贴资金。四、 新楼盘主要概况五号公馆位于新郑市解放路与永宁街交汇处西 200 米路北。总建筑面积：76108.65m 2高层住

4、宅 商业用房 社区服务 物业管理 地下车库 主楼地下55847.57m2 4188.83m2 310m2 310m2 10571.15m2 4881.10m2用地面积：21028.94m 2 其他数据建筑占地 容积率 建筑密度 绿地率 总户数 地下车位 地上车位4312.22m2 2.88 20.51% 35.5% 477 户 324 个 162 个五、 物管人员组织架构人员配备人员配置方案部门 人数 说明经理 1 人 内外事务总负责业务主管 1 人 内部日常管理协调分派任务明确责任财务部 1.5 人 会计兼职 1 人、出纳 1 人客服部 3 人 客服助理 3 人 负责接待、催缴收费、处理问题

5、保安部 2 班轮岗 7 人 门岗、车库出入口、巡视共 7 人(含领班 1 人)工程维护 1 人 电梯日常维护、水电维修保洁绿化部 7 人 保洁员 7 人(含领班 1 人)，绿化业务外包合计人数 21.5 人六、 物业日常支出预期明细（按月）根据小区物业人员配备及办公、设备设施维护保养等，测算物业每月支出费用如下：名称 人数 工资标准（月） 月工资1 经理、业务主管 2 3000.00 6000.002 财务、出纳、客服 4.5 2000.00 9000.00一薪金3 水电机修 1 2000.00 2000.0034 保洁员 7 1500.00 10500.006 保安 7 1600.00 11

6、200.00小计 21 38700.00费用名称 说明 月合计1 通讯费用 电话、宽带、通讯补助 750.002 办公费 办公耗材、用品、财务用品、电脑维护等 300.003 物业管理用房 日常电费：2 千瓦0.9 元20 小时30 天 1080.004 物业管理用房夏季空调 15004 个月+及取暖费 15004 个月 1000.005 午餐费 21 人5 元30 天 3150.006 印刷费 各种单据、宣传单等 300.006 其他费用支出 杂项 300.00二行政开支小计 6880.001 路灯用电 1KW0.9 元/KW10 小时30 天 270.002 楼道灯用电 1.5KW0.9

7、元/KW8 小时30 天 324.003 围墙照明用电 0.5KW0.9 元/KW10 小时30 天 135.004 监控系统用电 0.5KW0.9 元/KW24 小时30 天 324.005 电梯用电 2KW0.9 元/KW5 小时30 天14 部 3780.006 消防喷淋待机 火灾时使用 100.00三公公区域小计 4933.001 电梯维保 300 元/月14 部 4200.002 监控系统 检修 100.003 消防、保安系统 检修 200.004.门禁、车管系统 检修 300.00四设备维保小计 4800.001 绿化养护 外包 800.002 公共卫生费 垃圾转运费用 500.0

8、03 法定税金 合计税率 8.1% 月收入按 10 万元估算 8100.00五其他小计 9100.00支出总合计 64713.00七、 物业日常收入预期明细（按月）按照住宅加商业 6 万 M2的建筑面积，根据小区规划特点，结合相关物业收费标准，建议其住宅收取物业管理费测算标准为：带电梯住宅 1.15 元/月/平方米，不带电梯住宅 0.5 元/月/平方米，商业 1.15 元/月/平方。项目 名称 数量 单价 金额 小计住宅 55847.57m2 1.15 元/平米 64224.71物业费商业 4188.83m2 1.15 元/平米 4817.15 69041.86车位费 地上车位管理费 162

9、个 40 元/月 6480.00 19440.004地下车位管理费 324 个 40 元/月 12960.00租赁费 社区服务用房等 1500.00其他 不确定收入 1000.00合计 90981.86实收预估 暂按收入项目 80%能实际收缴 72785.49八、 物业管理预期方案 物业接管楼盘入驻前所需软硬件投入估算分析办公场所装修办公家具设备物业管理系统软硬件车辆管理系统软硬件监控报警系统软硬件门禁系统软硬件通讯工具制服宣传公共信息广播预警系统公共wifi建设物业维保设备10 万 10 万 10 万 10 万 20 万 10 万 5 万 10 万 3 万 10 万合计：98 万 单独成立

10、xx 物业管理公司，申请物业管理三级资质（暂定三级一年） ，注册资金 50 万元。 制定各种规章制度、服务标准、收费标准、处理问题流程机制等细则，以为业主提供服务，并以提供更高层次物业服务为宗旨，创造业主与物管企业和谐相处的局面。 相关规章标准：人员配置标准服务流程保安保全措施车辆进出管理方案人员进出方案安全监控方案保洁方案绿化保养措施设备设施维修保养细则业主反映问题解决流程业主档案管理所能提供其它便利服务楼盘品质提升方案(数字化建设：公共 wifi，公共信息及预警声像广播，家庭智能防护系统、电子巡更系统等) 物业入住前，各类物管人员到位，建立培训机制。 配合开发商楼盘接管验收，向施工方提出整改意见供开发商参考。验收合格后入住办公，办公场所装修，办公家具设备购置，开发商移交业主资料，向客服人员分配管理，准备各种宣传、公共导向性标识标志，业主装修协助管理，各种管理设备购置安装调试。在一定期限内为设备试用期，试用期过后，正式实行人员出入门禁系统、车辆管理系统、物业管理系统等。 注意同行业交流，认真学习吸取先进物管公司的好措施好经验，努力5提升服务品质。以上是对五号公馆小区物业管理的一点认识，仅供参考。2013 年 3 月