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1、1常州市荣亨商业项目市场研究与商业评估报告第一章 常州商业发展总体结构研究COMMERCIAL DEVELOPMENT OVERALL STRUCTURE RESEARCH第一节 常州商业发展的基础条件分析一、常州发展商业的自然优势分析1、常州区位优势常州是一座有着 2500 多年文字记载历史的文化古城（历史上有“龙城”别称） ，同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积 4375 平方公里，全市户籍总人口 354.7 万人。其中市区面积 280 平方公里，人口 81 万，人口密度比较高。2、常州交通优
2、势2常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312 国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织，连江通海。长江常州港，作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。长江常州港万吨级通用码头已建成投入运行，石化码头和集装箱码头也在建设中。常州民航机场通达北京、广州、厦门、深圳等国内 20 多个大中城市，并具备了开通中程国际航线的条件。邮电通讯可连接世界 180 多个国家和地区。常州已成为名副其实的交通枢纽。今后国家高速铁路、城际轨道交
3、通逐步建成以后，常州的区位优势会越来越显著。二、常州总体经济状况分析1、现阶段常州经济总量分析0500100015002000CDP 1100.6 1302.2 1560 1880增 长 率 15.50% 15.10% 15.20% 15.60%2004年 2005年 2006年 2007年3图 11：常州近年经济总量增长图常州经济总量近年增长很快，经济总量平均每年以 15%以上的增幅增长，常州已进入经济高速发展的快车道。到 2007 年，全市实现地区生产总值（GDP）1880 亿元，人均生产总值超过 5800 美元，而同期全国人均生产总值是 2280 美元，常州超过全国平均水平2.5 倍。2
4、、现阶段常州经济总体结构分析图 12：常州近年经济总体结构图图 13：全国经济总体结构图分产业看，常州第一产业增加值 63 亿元，增长 3.5%；第二产业增加值1122 亿元，增长 16.2%；第三产业增加值 695 亿元，增长 16.0%。产业结构得4到明显优化，三次产业比重结构为 3.459.637。同比上年，第一、第二产业比重分别比上年下降 0.4 个、0.8 个百分点，第三产业比重比上年提高 1.2 个百分点。与同期全国三大产业中的第三产业相比，常州超过全国平均水平的 1.5 倍。中国商业化程度最高的上海，三大产业的结构比重分别是0.8%、 47.3%、51.9%，三产发展水平是常州的
5、 1.4 倍。3、常州产业和产品优势分析常州凭借发达的产业基础，初步形成了工程机械车辆及配件制造、输变电设备制造、汽车及配件制造和新型纺织材料四大支柱产业；以及电子信息、新型材料、生物医药及精细化工三大新兴产业，并拥有软件、轨道交通车辆及部件、新型涂料、 “三药” 、新材料、精细化工等六个国家级特色产业基地。目前常州拥有“省著名商标”133 件，拥有中国驰名商标 10 件。三、常州居民收入指标分析1、常州近年城市居民家庭收支指标分析5图 14：常州近年城市居民家庭收支增长图近年来居民收入稳步增加，生活质量日益改善。全市按常住人口、户籍人口计算人均生产总值分别达 43674 元和 52805 元
6、，按现行汇率折算分别超过5800 美元和 7000 美元。2007 年，常州市城市居民收入保持两位数增长，从收入构成看，工薪收入、经营净收入和转移性收入均有所增长，工薪收入在家庭总收入中的主体地位依然稳固。2、工薪收入稳步增长工薪收入是城市居民家庭收入的主要来源，在常州市城市居民家庭总收入中所占比重达 60%左右。2007 年，常州市城市居民人均工薪收入达 12606 元，比上年增长 15%，增幅比上年提高 3.8 个百分点。工薪收入的稳定增长，主要得益于经济的健康快速发展、企业效益的稳步提高以及多渠道就业政策的积极实施，去年常州市职工在单位获取的人均工薪收入达 12507 元，比上年增长 1
7、5.9%。3、经营收入快速增长近年来常州市政府加大对私营个体经济的培育和扶持力度，城市居民的自主创业意识有所增强，从事个体经营及非公经济的从业人员比例持续上升，使得城市居民家庭收入中个私经营收入所占份额不断提高。抽样资料显示，2007 年，常州市城市居民家庭人均经营净收入 2831 元，比上年增长 18.6%，占居民家庭总收入的比重达 13.6%，较上年提高 0.5 个百分点。4、转移性收入显著增长6转移性收入，包括政府或社会对居民家庭的各种转移支付，以及居民家庭间的收入转移。近年来，常州市多次提高企业离退休人员的养老金标准，已从 2004 年的752 元提高到现在的 1025 元。这使得离退
8、休收入增长，成为拉动城市居民家庭转移性收入增长的主要因素。抽样调查显示，2007 年常州市城市居民人均转移性收入 5227 元，比上年增长 21.4%，拉动居民家庭收入提高 5.1 个百分点，其中人均养老金或离退休金收入达 3961 元，增长 16.1%，占转移性收入的比重达 75.8%。5、常州居民储蓄余额2007 年底居民储蓄存款余额达到 1092.1 亿元，当年新增 78.2 亿元，其中定期储蓄存款余额 804.6 亿元，新增 39.6 亿元；活期储蓄存款余额 287.5 亿元，新增 38.6 亿元。人均储蓄存款余额为 30789.4 元,同上年增加 2204.7 元。图 15：常州近年
9、居民人均储蓄增长图6、常州近年农村居民家庭收支指标分析7图 16：常州近年农村家庭收支增长图第二节 常州商业与商业地产的发展研究一、常州早期的商业格局1、延陵路沿线是常州商业繁华之地常州一直以来都是个商贸重地，其中延陵路沿线更是繁华之地。原有的常州商业格局，是以一个商贸中心，四个社区中心，和散落在商贸中心与社区中的商业自然形成的商业布局，几十年来的服务于常州市民。同时，常州的商业还包括邹区灯具城这样的批发型商业，和辐射周边地区的综合性商业，这也为常州城市的发展提供了良好的发展基础。昔日延陵路商圈，由大型百货商店以及各种商业业态共同组成，成为了当时常州市的核心商业圈。8其辐射，西面为白云、花园，
10、南面为兰陵、清潭，东面为丽华、朝阳，北面为翠竹、红梅。以延陵路为核心，大商圈的半径也不过 45 公里，这个半径与商圈概念极为吻合。2、常州市老商圈结构常州市商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈早期常州市的核心商业圈就是延陵路商圈，是由大型国有商业公司、大型百货公司、供销社、五金公司、糖烟酒公司、土特产公司等以及各种商业业态共同组成。核心商圈的辐射半径在 1 公里左右。包含早期常州商业消费顾客总数的 55-70%。次级商圈次级商圈内包含了早期常州商业消费顾客总数的 15-25%。其辐射的半径在 3-4 公里，以一般的日用消费品和各种商业业态组成边缘商圈边缘商圈辐射的半
11、径在 7 公里范围。以批发型商业，和辐射周边地区的综合性商业业态组成。图 17：常州早期商圈构成图二、常州商业地产的发展决定常州商业的基本格局91、常州商业地产的发展机遇1998 年以来，常州与其他城市一样，新的一轮房地产开发热潮如火如荼的进行着。房地产的发展，城市面积的增大，改变了原有城市人口的居住区域和城市布局。原来的城市交通、城市生活配套、城市商业格局以及城市人群结构分布都出现了颠覆性变化。常州城市面积的扩大，曾经的一个核心商业与零散商业的组成，显然从结构上看已经不能满足生活的需求。常州新的商业格局正在形成，从房地产的角度来说，新的市场机会也在等待着商业地产的开发商们。2、常州新的商业体
12、系正在形成到了 2004 年的常州，东西、南北的长度已经较原来增加了一倍都不止，而整体的商业格局却没有出现显著的变化。并且由于曾经的国有商业公司、百货公司、供销社、五金公司、糖烟酒公司、土特产公司等商业组成的变化，使得延陵路的商业出现了混乱。2004 年开始的南大街改造、路桥市场的出现，曾经令常州的商业形态得到了极大的提升，与之相对应的老常州的商业也发生了翻天覆地的变化，百货公司没了，食品商场小了，商业大厦不见了，五金公司只剩一层了。新的商业经济的充实和分工又在补充着人们的生活。常州新一轮的城市发展格局，已经为常州的商业奠定了较好的商业基础，各种产业的良好的布局也提供了人群的居住区分，而常州被
13、一天天做大的饼子，更成为商业地产的发展基础。10当前，常州存在逐渐完善延陵路商业中心的商机，区域商业中心的机遇，以及社区型商业的机遇，这些商业机遇都是商业房地产发展的可见性商机。进一步还要区划的话：汽车、家具、时尚等等，每一个人们关注的生活内容中，都会为商业地产提供大量的发展机遇。三、常州城市发展是商业地产发展的前提和基础1、城市发展是商业地产发展的前提这次常州的城市格局的调整，可以说是彻底的。人口由 80 万增加到了 350万，外来暂住人口总数为 130.3 万人。三个行政区变成了 5 个行政区区。由此，自然性形成了中心城区的：中心商业、商务区，新北区工业区、行政文化中心区，武进湖塘的区域综
14、合区，以及其他以居民区为核心的商业区。按照国家在城市居住区规划设计规范中的指标，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积 700-910 平方米;社区服务每千人指标 59-464 平方米;金融邮电每千人指标 60-80 平方米，以上合计 819-1454 平方米。即使在最机械的标准下，常州的商业商业布局，也应该是形成：一个城市商业中心，几个区域商业中心和更多个社区商业中心的格局。我们对于发展比较完善的新北区来看：这样的区域商业中心都没有完成，更不用说要满足人们对于通讯、电子、文化、家居等多层面的生活需求。因此，常州的商业与商业地产机会无限。2
15、、人群及需求是常州商业地产发展的基础实际上，新的一轮城市发展，呈现的最为鲜明的特点就是城市人群进行了重新洗牌。11原来的老常州人，曾经的城郊人，外地有文化基础的新常州人以及各地外来居民的进入，常州传统意义上的人员结构已经发生了根本的变化。这些人进入常州后，根据自己的经济条件、社会基础以及文化状况，把传统的居住范围进行了全面的洗牌。一个崭新的人群分布和居住范围正在形成。居住人群和居住区域的重新划分，为商业地产的发展提供了良好的机遇。现在的常州商业地产的开发，我们仅仅看到一些专业市场在寻找区域经济带来的机遇，比如：武进市湖塘针纺织品市场、长江自由贸易中心等专业市场，他们从常州经济发展的特点作为出入
16、点，形成了商业机遇。满足了生产与流通、消费的市场需求。产生了良好的经济效应。不论现在开发的莱蒙，还是嘉宏商业街区，不论在商业定位和商业机会点上，并没有有效研究常州的商业结构，也没有研究常州的人群构成的变化，更没有研究人们消费结构的变化，还是以炒概念，拼资源着手。据我们调研中得知：购物中心正在着手各种消费群体的分类，正在建立新的符合购物中心要求的商业结构调整。但是，诺大的常州靠几个商业机构的努力是不够的，需要各方共同研究消费者的消费趋势，由此建立相应的商业结构这样才能满足新时期的商业需求。第三节 常州商业发展的基本布局研究随着常州城市空间结构的膨胀、人口的增涨，和社会经济的发展，城市化进程加快，市场化进程快速推进，经济国际化的扩大以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，常州的商业地产经历了早期城市商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）的组合，到现在由自然形成的中心城区，新北区工业区，武进湖塘的区域综合区组合再到未来将形成的市级商业中心
