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1、商业可行性研究报告第一篇：商业项目可行性研究报告商业项目可行性研究报告一、市调工作，市场调查与分析目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。调查提纲：1总体商业业态调查与分析（1）商业中心分析（2）商业业态布局（3）商业发展方向（4）商业的风险以此确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险2周边区域的商业规划与商业项目调查与分析（1）已建成的项目（2）正在建设的项目（3）未来规划的项目（4）本区域总体商业策划3竞争性（对手）商业项目的调查与分析（1）业态形式（2）建筑规模（3）经营状态（4）管理方式（5）租金水平（6）优势
2、与劣势4商圈调查与分析（1）主要区域商圈（2）次要区域商圈（3）边缘区域商圈（4）人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等)（5）收入状况（6）购物规律城市性质交通设施商业建筑特点居住分布特点居民生活状况消费特点品牌偏好流动范围人口规律分析5购物方式的调查与分析（1）顾客来源（2）附加顾客来源（3）汽车购物人的状况（4）自行车购物人的状况（5）公交车购物人的状况（6）步行购物人的状况（7）正常工作购物状况（8）节假日购物的状况（9）购物观念的变化情况6外部环境的调查与分析商业街的规模调研（1）商业街的长度、宽度（2）商业街的构成与层数（3）地势与气候特点（4）当
3、地主导风向（5）拟建项目的朝向（6）比邻项目的卫生状况、照明状况（7）广告位置公共设施的调研与分析（1）公交车停靠站（2）街道指示牌（3）广告牌（4）电话亭（5）绿化（6）喷泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱城市文脉的调研与分析（1）商业街名称（2）历史文化特点（3）地域特色（4）周边人口特色（5）家庭特征（6）环境状况7、商铺投资人调查(1)投资类型(2)收入(3)投资方向(4)投资经验(5)职业(6)教育状况(7)社会阶层(8)投资能力(9)价格认知度(10) 区域投资状况分析8、商铺租赁人(或经营者)调查(1)单位、个人(2)面积(3)租金(4)类型(5)经营品类(6)经营经验(7)周边
4、商业经营者经营分布与状况调查分析(8)各租赁人支付能力与方式(9)租赁需求分析9、项目位置调查(1)人流量、人流分布(2)人流、车流、物流的方向(3)未来人流分布(4)人流类别(5)交通状况(6)进出口状况(7)停车状况10、 商业物业分析商业物业供应分析（1）大型购物中心（商业中心、商业街、商业城）（2）区域购物中心（商业中心、商业街、商业城）（3）社区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（4）郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（5）购物中心的分类（6）出租率（7）租金水平商业物业需求分析（1）百货店（2）超市（3）专业店（4）专卖店（5）便利店（6）餐饮店（7）美容店（8）特色店（9
5、）折扣店（10）直销点（11）影剧院（12）娱乐中心（13）酒吧、茶馆（14）汽车店（15）书店等（16）饱和度（17）租金水平市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。（居住人群和流动人群）其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。（人文环境和历史沉淀）其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。（未来前景与新增机会）其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。 （风险评估）其五，商业街所在区域的交通便利性。（交通导线）从而，确定该商业街的整体定位。二、市场定位工作1项目总体市场定位（1）整体定位（2）总体概念（
6、3）总体策划思想与理念（4）定位的原则2经营定位（1）经营方式的比例构成（2）商圈范围（3）年龄划分（4）业态、业种构成（5）主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例3业态功能分区1）品类分区：（1）平面分区（楼层分区）（2）纵向分区（各层分区）（3）百货类（4）超市类（5）专业店类（6）专卖店类（7）餐饮类（8）娱乐类（9）文化类（10）服务类（11）信息类（12）展示类2) 业态功能分区（1）主力店（2）次主力店（3）商业街（4）面积分配比例3) 外部交通组织（5）汽车（6）公交车（7）自行车4) 内部交通组织（8）步行人流（9）货流（10）汽车交通（11）停车场（12）主通道、次
7、通道（13）电梯、货梯、坡梯、步行梯4) 周边地区的规划与策划（14）主题、特色（15）与项目的相溶性（16）策划内容4内外部导线规划（1）人流导线图（2）车流导线图（3）货物导线图（4）外部交通组织图5商铺租赁人(经营者)定位(1)租赁人分类(2)经营类型(3)经营经验(4)租金意向、租期(5)租赁面积(6)租赁形式(7)目标客户群6商铺投资人定位(1)目标客户(2)投资习惯(3)付款能力(4)意向性价格(5)按揭7建筑物定位建议（1）项目规划建议（2）组团规划建议（3）交通道路（4）整体风格建议（5）外立面建议（6）园林景观建议（7）楼宇建议（8）装修建议（9）装饰建议（10）物业建议市场
8、定位主要解决以下几个问题： 其一，经营特色与文化理念 其二，业态布局与功能分区 其三，建筑物特点与风格其四，店铺设计格局与户型面积其五，外部交通与内部交通导线规划 其六，通道形式与通道宽度 其七，销售面积与租赁面积 其八，招商客户介绍与租金评估 其九，总体策划理念与销售理第二篇：数据分析报告与商业计划书、可行性研究报告的区别一、现有的一些商业计划书与可行性研究报告的特点：1、基础数据的采集缺乏科学依据基础数据的采集对于整个数据分析报告具有非常重要的意义，基础数据采集的科学性决定了这个数据分析报告是不是有使用价值。只有当数据采集具有科学性、客观、严密的逻辑性时，建立在这样的数据分析基础之上的经济
9、效益评价、现金流量分析以及数据分析结论才具有现实的价值和意义。一般来说，当拿到一个项目时我们首先会结合项目的特点来进行基础数据分析，一个项目刚形成，从无到有的时候，基础数据一般采用一手的数据，因为它没有历史的轨迹来遵循，所以用一手数据资料来进行分析。一手数据的采集方法比如：问卷调查、观察、抽样技术等等，来对一手数据进行分析。通常对拥有大量的历史数据的项目如服装业等，数据采集可借鉴同等的规模或一些历史数据，以他为基础来进一步研究和分析。同时也可借鉴行业公开的资料、网上资料、统计的年鉴等等来进行分析。从现有的数据分析报告来看，很多基础的数据就是简单的摆在那里，没有数据来源，数据提示，没有对基础数据
10、严谨的分析。作为数据分析报告的使用方而言，拿到这样的报告会对于报告的科学性提出质疑。2、数据分析的过程缺乏逻辑性，论证的结论不具备系统性很多类似报告一般都是前面是一堆数据，后面是一个结论。当真正的研究数据和结论时，是结果单一，数据和结论找不到必然的联系，要不就是只有一个结论，比如对净现值、内部收益率作出说明等等。作为专业的数据分析报告，必须充分的考虑每一个数字科学来源的基础上运用定量的模型来对数据进行分析，一步步推导到数据的结论上。例如，一个项目不确定性分析，风险概率分析a、什么是影响这个项目的风险点，这些风险因素就是我们通常意义上的不确定性分析的模型来做b、在这样的风险因素基础上，哪一些风险
11、因素对投资项目的效益有重大影响，这些因素通过敏感性分析可以找出来。c、找出这些风险因素下一步就是分析，这些影响效益的风险点出现的概率有多大？三步分析完之后，风险对于这个项目的影响就显露出来，到这个时候只是数据分析的第一步工作。有一些数字和比率出现在报告上，更重要的在于结论，针对于这样的风险因素和风险变量（不可避免的） ，作为数据分析报告必须能提出来如何在项目的操作中有效的防范这些风险。这样的风险点的提出和风险因素的防范对于报告的使用者来说是有意义的。3、结论单一，仅仅对于项目的可行性和计划性进行研究建立在定量研究基础上的分析报告和分析师还需要对于整个项目的战略规划提供一些更有价值的东西，包括项
12、目中对于总投资的一些建议。比如总投资规模一定的情况下资金来源于自有资金、借贷资金；借贷资金和自有资金的比例或他的融资安排，如何能确保成本最低。进一步项目的分析，如现金流量的分析可站在项目的角度也可站在投资人的角度，这时候在投资人的角度分析时是自有资金流量表；在项目是否盈利的角度分析时就是全投资的现金流量分析，不同的现金流量表可以对项目和投资人提供一些有价值的结果。4、现有的形式多商业计划书形式、项目的可行性研究报告等这些形式。根据委托方的要求操作，作为立项的依据，做出分析报告就是可行性研究报告的形式。从项目的融资角度分析，作融资的依据可以叫做商业计划书形式。从数据分析的角度来说，对于委托方而言
13、，可研和商业计划书存在不独立性。政府审批项目会委托咨询公司等专业机构进行项目研究，而更多的立项报告的可研分析和委托方式一致的，这样的报告带有一定的目的性和倾向性。从数据分析角度来说坚持数据的独立性、客观性、公正性是这个行业的最基准的要求。二、数据分析报告的特点1、独立性2、定量研究的分析方法3、严谨和逻辑性4、战略规划性5、在格式上的规范性独立性报告必须独立于委托方、报告的使用方，这样的报告才不会有倾向性。 定量研究的分析方法一个从无到有的项目缺乏历史数据，但不可能独立于享有的经济活动或脱离现有的经济生活。对于这些项目我们采取定性的研究，通过一些专家的论坛、德尔菲法、市场问卷调查等等方法来对于
14、这个项目的市场需求基础数据进行估算，估算的结果再进行定量分析，定向和定量相结合，最终定量化。拿到项目时，有一个总的投资金额、成本效益的分析，首先看项目是在微观经济的角度分析还是在国民经济的角度分析，还是社会经济角度分析，确立着眼点后再进行基础数据的采集，找到适合项目的定量分析方法。进一步通过项目所在行业的特点对于成本和费用做出基础的判断。经济效益用我们学过的模型来进行评判，包括对方案的选择采取我们能够使用的方法。严谨和逻辑性意味着数据分析报告要有科学的逻辑性，基础数据是怎么来的？有什么依据？对于说明判断又有什么样的依据？有什么样的依据做立足点？基础数据得到后对收入预测判断有什么样的依据？收入预
15、测出来后成本预测是怎么出来的？成本费用的基础数据是怎么样得到的？数据分析报告会一步一步进行判断。 战略规划性战略规划性越来越成为数据分析报告质量的一个基础要求。当你的数据分析报告能对你的委托方的战略规划进行策划和梳理得时候，数据分析报告的价值就体现出来了。在格式上的规范性格式上规范，有严谨性、专业性和责任性。三、数据分析报告的市场定位对于投资领域当中的数据分析报告，研究和涉及的领域表现在 3个方面 1、对于项目2、对于企业经济行为3、对于政府政策从投资项目领域来看，一个项目的周期包括投资的前期、建设期、经营期三个阶段，对于数据分析报告的要求是不一样的。投资的前期是对项目预期的生命周期投入资金的
16、投入和产出的关系，数据分析的目的是对项目的可行性做出判别，项目立项的依据。如果粗略分析可以和可行性研究报告一致，主体必须独立的。建设期的数据分析目的在于对项目的建设期的投入和安排，和数据前期的数据分析结果和实施过程进行比较，根据实际情况进行相应的调整。经营期的数据分析报告是研究项目在实施以后预期和实际的偏差，找到项目科学管理的依据或对下一个项目实施的一个经验的借鉴。在企业做为载体的经济活动当中，资金有一个特点，他总是流向效益最高的地方。当资金表现在不同企业之间的流动时，表现为企业之间的购并，是资源重新配置的结果。同时在资金流动的本身也存在投资者对资金运动收益的要求，进一步而言对一个公司而言意味着如何实现公司股东财富的增长，如何实现公司价值的最大化。这些资金在企业当中流动的意义从数据表现为价值的评估和分析。从数据分析报告角度来说，我们可以在企业的并购和价值的评估当中为委托方提供
