天府项目商业计划书

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1、天府水镇项目商业计划书 目 录 天府水镇项目 一,开发商简介1 二,背景分析2 1.政策背景2 2.地域背景2 三,项目简介2 1.地块状况2 2.项目定位3 3.规划布局3 4.发展目标3 5.项目构成3 6.可持续发展项目4 四,市场分析与预测4 1.都江堰商业市场4 2.都江堰旅游市场4 3.成都休闲市场4 4.都江堰住宅市场5 五,财务分析5 1.主要技术经济指标 5 2.项目构成 5 3.项目总投资估算 5 六,投资保障 6 七,合作模式 7 天府水镇构成项目 合作项目 1:国际生态休闲别墅社区 (1,2 号地块)8 合作项目 2:川西文化体验区(3 号地块)12 合作项目 3:现代

2、时尚商业区(4 号地块)17 合作项目 4:中央商贸区(5 号地块) 20 附图 图 1:天府水镇项目及配套用地古堰新城项目示意图 24 图 2:天府水镇项目总平面图 25 图 3:天府水镇项目地块情况图 26 图 4:天府水镇项目构成图 27 图 5:天府水镇项目- 配套用地 古堰新城规划图28 天府水镇项目商业计划书 天府水镇项目 天府水镇项目是都江堰市十五 规划的重点项目都江堰历史文化复兴工程的核心项目,已被四川省政府列入省级重点工程项目,项目占地 320 亩,总建筑面积 195893 平米,项目总投资 89581 万元人民币,项目以水体景观和川西传统建筑风格为表现,通过规划建设与开发运

3、营,打造成为集旅游,休闲,度假,购物,餐饮,景观房地产于一体的综合性文化商业社区. 一,开发商简介 都江堰天府旅游发展有限公司( 简称 天府公司), 成立于 2002 年,是专为都江堰历史文化复兴工程 天府水镇项目及其拆迁安置配套项目(古堰新城) 的综合开发而成立的专业房地产开发公司. 二,背景分析 1.政策背景 四川省经营城市战略的启动为城市的资本运作提供了政策动力,提升了地产价值空间; 四川省大力发展旅游产业加快了旅游城市核心竞争力的形成,促进了经济发展; 都江堰历史文化复兴工程:是都江堰市十五规划的重点项目 ,也是四川省重点工程项目,总投资约 70 亿元,包括核心项目天府水镇 及其后续项

4、目,都江堰中学和都江堰第一人民医院的搬迁及新建,旧城风貌改造,占地约 1100 亩的都江堰最大小康示范社区建设项目等; 都江堰倾力打造 最佳生态旅游休闲度假城市 的城市战略发展举措,提升了都江堰旅游硬环境以及最适宜人居的城市环境. 2.地域背景:都江堰 城市格局: 城市呈现 三镇鼎一城 的形态,初步形成了山,水,城,林,堰交融的扇形格局 ; 机密 第 2 页 天府公司 天府水镇项目商业计划书 城市性质: 国家级历史文化名城,风景旅游胜地,川西水利枢纽,是成都西北部以发展旅游业为主的经济重镇,也可以概括为生态文化旅游城市; 世界遗产: 世界自然文化双遗产所在地; 水利价值: 世界唯一一个还发挥作

5、用的无坝水利工程所在地 ,被誉为中国古代水利博物馆 旅游精品: 四川五大精品旅游区之一 ,中国道教四大发源地之一 ,西部唯一一个集水文化,滨水休闲以及啤酒文化于一体的城市,西南旅游交通枢纽,四川旅游黄金环线的咽喉之地; 国际名城: 都江堰是国家历史文化名城,首批中国优秀旅游城市 ,国家级生态示范区,国家卫生城市,全国绿化先进市,还获得过首届中国人居环境范例奖,以及联合国迪拜国际改善居住环境良好范例 奖; 多民族聚居以及多元文化共生融合之地,川西平原水脉之源; 山水,人文互为辉映; 交通快捷:成灌高速(双向六车道),距成都仅 15 分钟车程;距双流国际机场仅 25 分钟车程; 三,项目简介: 1

6、.地块状况 天府水镇项目占地约 320 亩,基地毗邻都江堰景区玉垒山东,南麓,岷江内江北岸,北至文庙山街北端的文庙山山谷之中,向南隔江与都江堰景区的离堆公园相望,从西端的宝瓶口,西街,玉垒山公园入口,沿幸福路向东,过杨柳河直至建设路口; 地块位于都江堰扇形 城区发展轮廓的轴心位置 ,紧邻都江堰景区和岷江上游,其地理位置优越;又拥有特殊的文物古迹资源 ,空间形象突出,自然环境和人文环境富有特色,是都江堰山,水,城,林,堰相依相融的景观的重要组成部分; 该地块属城市核心区,其功能定位以旅游服务,商贸为主,并将承担休闲度假,中小型会展以及居住等功能,成为文化生态型城市区域; 机密 第 3 页 天府公

7、司 天府水镇项目商业计划书 天府水镇紧邻世界遗产都江堰景区 ,位于都江堰城市的核心地段 ,是都江堰市城市发展的原点; 位于地块西端的文庙,西街历史文化保护区,文化沉淀深厚. 2.项目定位 以水文化为主题,以天人合一理念为基础,以水体景观和川西传统建筑风格为表现,通过规划建设与开发运营,成为集旅游,休闲,度假,购物,餐饮,景观房地产于一体的综合性文化商业社区. 3.规划布局 规划用地面积 24.52 公顷:1 号地块用地 2.2ha;2 号地块用地 6.8ha;3 号地块用地 4.7ha;4 号地块用地 7.1ha;5 号地块用地 3.72ha. 四大主题功能区:国际生态休闲别墅社区 ,川西文化

8、体验区,现代时尚商业区,中央商贸区 4.发展目标: 世界级的完美创造文化遗产与城市互动关系的现代社区 中国最具传统文化内涵与现代生活氛围的水生态第一镇 中国西部最具国际水准人居环境的文化型城市核心区 四川省最具代表性的经营城市理念创新示范区 四川旅游的必游景区和都江堰景区的游客集散与消费中心 5.项目构成: 主体项目天府水镇旅游综合开发项目 总建筑面积 195893 平米,静态总投资 89581 万元人民币; 四川省重点工程项目之一; 都江堰市历史文化复兴工程核心项目; 项目建设成为以水文化为核心,都江堰本土文化,蜀文化为依托,以主题休闲和特色休憩为主题,兼顾观光,娱乐,度假,购物,会所功能的

9、生态城市型文化休闲中心区; 策划机构:北京国智景元旅游顾问有限公司 ; 机密 第 4 页 天府公司 天府水镇项目商业计划书 规划设计:清华大学城市规划设计研究院 ,北京达沃斯巅峰旅游景观设计中心. 配套项目古堰新城项目(约 1100 亩大型配套项目建设) 项目位于都江堰新区,紧邻成灌高速路及都江堰城市主干道,项目建成后,将成为都江堰市规模最大,配套最全,档次最高的生态型文化小康示范社区. 政府投资 1.5 亿元建设 6000 人规模的国家级示范中学都江堰中学; 政府投资 1 亿元建设 800 个床位的三甲医院都江堰人民医院; 政府投资进行占地 100 多亩的都江堰体育中心改造; 天府公司投资

10、5.2 亿元进行约 52 万平方米的都江堰大型小康社区建设. 6.可持续发展项目 国际酒店,会议中心,西街客栈,天府水园等项目; 由井福街向东延伸至杨柳河,占地约 160 亩(天府水镇延伸项目); 杨柳河与建设路之间区域近 520 亩(属都江堰历史文化复兴工程规划区域). 四,市场分析与预测 1.都江堰商业市场 近 3 年,都江堰主要地段商铺的租金增长速度都在 8%以上; 项目地同等地段租金水平:200 元/ 0.月左右(参照幸福路段); 项目地同等地段售价区间:20000-25000 元/0; 预计项目整体价值提升幅度将会超过 30% 2.都江堰旅游市场 都江堰市 2002 年游客人次达 4

11、38 万,2007 年都江堰市的游客人次将达576 万人次; 估计本项目建成后,可以有 60%的游客进入项目区消费,则项目区游客市场基本容量可达 350 万人次/年.项目具有强大的市场支撑. 3.成都休闲市场 机密 第 5 页 天府公司 天府水镇项目商业计划书 成都作为西部休闲之都,每年周边休闲出游人数在 400 万人次以上,这为本项目提供了一个可观的增量市场. 4.都江堰住宅市场 自 2000 年以来,都江堰普通住宅市场进入高速增长期,按照权威估计,这一增长速度至少还会持续 8 年左右才会进入平稳期.由于项目具有的特点及优势,到项目建成时,估计都江堰普通住宅的平均售价至少上升到 2200 元

12、/0 以上.而处于世界文化遗产区域的原生态风水极地的别墅项目则极具增值空间,估计价格至少在 10000/0 元以上. 五,财务分析 1.主要技术经济指标 总建设用地面积:1920040(净用地面积) 总建筑面积:1958930 容积率:1.02 2.项目构成国际生态休闲别墅社区:66,1800(1#地块,2#地块) 项目总投资:24320 万元 税前投资利润:24569 万元 税前投资利润率:101% 川西文化体验区:36,8470(3#地块) 项目总投资:14228 万元 税前投资利润:21316 万元 税前投资利润率:150% 现代时尚商业区:77,1640(4#地块) 项目总投资:319

13、41 万元 税前投资利润:31042 万元 税前投资利润率:97% 中央商贸区:15,7020(5#地块) 机密 第 6 页 天府公司 天府水镇项目商业计划书 项目总投资:19093 万元 税前投资利润:9182 万元 税前投资收益率:48% 3.项目总投资估算 静态总投资:89581 万元 税前利润:86108 万元 税前投资利润率:96% 六,投资保障 2002 年 8 月 15 日,天府公司与都江堰市政府签订了投资开发都江堰新景区协议书,取得天府水镇 的独家投资开发权,2003 年 9 月,天府公司与都江堰市政府签了天府水镇项目土地出让协议,进一步落实了项目土地使用权问题; 根据 2002 年 12 月 30 日都江堰市政府的会议纪要,政府将以各项优惠政策确保天府公司在天府水镇 项目开发中获得 10%15%的合理利润;具体保障政策包括土地出让金的减免 ,市政配套等规费的减免,地方税收的优惠等; 拆迁安置支持:政府为天府水镇项目配套拆迁安置用地 1100 余亩,其中 640 亩用于生态示范小区建设,其余 400 余亩由政府投资建设小区配套体育中心,医院,学校,道路等;另政府还将配套 100 余亩的拆迁安置商业用地;此外,政府还承诺项目拆迁工作由政府相关部门主导执行. 机密 第 7 页 天府公司 天府水镇项目商业计划书 七,合作模式 股权合作 债权合作 其它方式