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1、约定资金占用费的房屋买卖合同之性质裁判要旨 实际生活中，双方当事人在房屋买卖合同中约定房屋回购、资金占用费的情形并不鲜见，我国现行法律法规对此尚无明确规定。从维护交易持续的安全、稳定角度考虑，在无充分证据证明双方名为买卖、实为借贷担保的情况下，不宜轻易否定房屋买卖合同的效力。在司法实践中，应结合双方约定的具体内容、意思表示的明确程度以及履行的实际状况等加以综合判断。案情上诉人(原审被告)：何春霖。被上诉人(原审原告)：罗开明。被上诉人(原审原告)：王明珍。位于成都市金牛区抚琴西南路 14 号 3 栋 4 单元 4 楼的涉案房屋，属罗开明、王明珍夫妻所有。2006 年 3 月 14 日，罗开明、
2、王明珍(甲方)与何春霖(乙方)签订协议一份，约定：甲方自愿将涉案房屋以 15 万元卖给乙方，乙方付款后，甲方立即将产权过户给乙方；从2006 年 3 月 14 日至同年 9 月 13 日内，甲方每月承担资金占用费 1.5 万元，在此期间甲方暂时居住在此房，如甲方在 3 个月内不能按时支付资金占用费，将自动搬出并交房给乙方，如在此期间甲方愿意收回此房屋，必须将所有债务一次性结清；甲方委托江某代理该房屋的结按、过户、按揭等一切相关手续；乙方在此期间未经甲方同意不得转让、出卖。同日，罗开明、王明珍出具收条，载明：今收到何春霖购房款 15 万元。同日，罗开明、王明珍通过公证方式委托江某代其到产权部门办
3、理涉案房屋出售事宜，包括代表其出售该房屋，与买方签订该房屋的买卖合同，代表其在相关文件上签字。同月 23 日，为办理涉案房屋过户手续，江某代表罗开明、王明珍与何春霖签订房屋买卖合同一份，其中载明罗开明、王明珍自愿将涉案房屋出售给何春霖。同月 27 日，何春霖登记取得涉案房屋的房屋所有权证。何春霖(甲方)与罗开明(乙方)于 2006 年 10 月 25 日签订房屋出租协议一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，从 2006 年 11 月 1 日起至 2007 年 4 月 30 日止，有效期为半年，月租金为600 元；此期间房屋免费出租给乙方，续租时房屋租金再议。涉案房屋现由罗开明、王明珍使用。
4、另查明，何春霖登记取得涉案房屋的房屋所有权证后，将该房屋抵押给中国农业银行成都市蜀都支行并办理了登记，抵押期限自 2007 年 6 月 29 日起至 2027 年 6 月 28 日止。原告罗开明、王明珍诉称：2006 年 3 月，二人经李某介绍认识何春霖，达成罗开明、王明珍向何春霖借款 15 万元，借款期限为 3 个月，月息为 1.5 万元的协议。罗开明、王明珍提供涉案房屋作为借款抵押。罗开明、王明珍与何春霖于 2006 年 3 月 14 日签订的协议，表述为罗开明、王明珍将涉案房屋出售给何春霖，罗开明、王明珍还清债务后收回房屋。嗣后，罗开明、王明珍将涉案房屋过户至何春霖名下。因经济困难，罗开
5、明、王明珍未能按期还款付息。何春霖认为已取得涉案房屋的所有权，要求罗开明、王明珍搬离涉案房屋。由此，双方产生纠纷。罗开明、王明珍认为，二人因急需资金，采取让与担保的形式从何春霖处借款，双方签订协议的目的并非是房屋买卖，而是担保债权的实现，该让与担保行为违反法律强制性规定，应属无效。同时，何春霖利用罗开明、王明珍急需资金的窘境，要求支付高达120的年利息，违反相关法律规定，其超过银行同期贷款利率的部分不应得到支持。罗开明、王明珍要求确认罗开明、王明珍与何春霖于 2006 年 3 月 14 日签订的协议为借款合同，并确认上述协议之中关于买卖房屋的部分无效，何春霖应将涉案房屋返还罗开明、王明珍。被告
6、何春霖辩称：双方于 2006 年 3 月 14 日签订的协议，从其内容而言，是房屋买卖合同。罗开明、王明珍出具的收条也载明收到购房款。协议中罗开明、王明珍按月支付的资金占用费不是利息，而是何春霖投资的预期回报，且支付该费用是以回购房屋为前提的。协议约定在此期间，何春霖未经罗开明、王明珍的同意，不得转让出卖，这说明有回购房屋的意愿，如不是买卖行为，就不会约定可以转让出卖。双方签订的房屋出租协议也证明罗开明、王明珍承认房屋买卖关系的存在。何春霖购买涉案房屋后，将该房用于办理银行抵押贷款，银行对房屋进行评估并到实地勘测，罗开明、王明珍均积极配合，足以证实已承认将房屋出售给何春霖的事实。双方签订的上述
7、协议，缔约双方具有完全民事行为能力，内容是双方真实意思表示且未违反法律规定，该协议已实际履行完毕，涉案房屋已于 2006 年 3 月 27 日完成了过户手续。请求依法驳回罗开明、王明珍的诉讼请求。审判四川省成都市金牛区人民法院经审理认为：罗开明、王明珍与何春霖于 2006 年 3 月 14日签订的协议，应认定为名为房屋买卖合同，实为借款合同。理由如下：1、涉案房屋位于一环路以内，在 2006 年之际，其市场价格远远高于 2252 元/平方米，罗开明、王明珍以如此低的价格出售该房的前提是在 3 个月内能收回该房。2、出售房屋并办理过户手续后，何春霖已实际取得该房屋的所有权，如何处置该房是其合法权
8、益，罗开明、王明珍不应予以干预。但罗开明、王明珍实际仍在该房屋内居住，且约定 3 个月内不得转让他人。3、支付购房款并办理完过户手续后，作为卖方即收取购房款的一方，仍需向买方即支付购房款的一方每月支付 1.5 万元。该款在此解释为投资的预期回报，显然不能使人信服，应认定是购房款15 万元的利息为宜。4、3 个月内需收回该房，双方应另行依据市场价格重新商订房屋价格，每月收取资金占用费、一次性结清债务后按原价出售，不符合情理。5、李某的证人证言载明协议的实质是借款，罗开明、王明珍用涉案房屋作抵押。基于上述理由，结合李某的证人证言，应认定协议的实质为借款合同，即罗开明、王明珍向何春霖借款 15 万元
9、，期限为 3个月，月息为 1.5 万元，罗开明、王明珍以涉案房屋作为借款担保。本案之中，罗开明、王明珍提供涉案房屋作为借款担保，但双方采取的担保形式为将该房屋过户至何春霖名下，待借款到期还本付息，即结清所有债务后，将该房屋收回即过户至罗开明、王明珍名下。双方的上述行为，符合让与担保的法律特征，属让与担保，但违反了我国法律有关禁止流押的强制性规定，即债务履行期届满前，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，协议之中有关涉案房屋的买卖部分，实质是罗开明、王明珍为借款提供担保的行为，因该行为违反法律规定，应属无效。罗开明、王明珍要求何春霖将涉案房屋向其返还，鉴于何春
10、霖取得该房屋所有权后，将该房屋抵押向中国农业银行成都市蜀都支行借款并办理了抵押登记，在未经法定程序确认上述行为的效力，且中国农业银行成都市蜀都支行未参与诉讼的情况下，就抵押行为效力问题不宜同案处理，罗开明、王明珍可另案诉讼解决。据此，依照民法通则第五条，合同法第五十二条第五项、物权法第一百八十六条之规定，认定罗开明、王明珍与何春霖于 2006 年 3 月 14 日签订的协议为借款合同，并判决罗开明、王明珍与何春霖于 2006 年 3 月 14 日签订的协议之中有关涉案房屋的买卖部分无效，驳回罗开明、王明珍的其他诉讼请求。宣判后，何春霖不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，驳
11、回罗开明、王明珍的诉讼请求。理由主要为：1、双方签订的协议系房屋买卖合同，具备房屋买卖合同的全部要素，而并无借款金额、用途、利率和还款方式等借款合同的基本要素。2、协议中约定的资金占用费并非利息，而是罗开明、王明珍暂住该房屋所应支付的费用，数额系双方自愿约定，并不影响房屋买卖合同的效力。3、在何春霖支付购房款后，涉案房屋已登记过户至何春霖名下，何春霖系该房屋的合法所有权人。四川省成都市中级人民法院经审理认为：罗开明、王明珍与何春霖自愿签订协议，约定罗开明、王明珍将涉案房屋卖给何春霖，并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该协议具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、
12、明确。罗开明、王明珍此后委托江某与何春霖所签房屋买卖合同，也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。在何春霖依约支付完购房款之后，罗开明、王明珍协助何春霖办理了该房屋的过户登记，何春霖已依法取得该房屋的所有权证书，成为该房屋的合法所有权人。双方所签协议中关于罗开明、王明珍有权收回该房屋的时间和条件、签订协议后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定，即：何春霖负有在 2006 年 3 月 14 日至同年 9 月 13 日期间将涉案房屋交由罗开明、王明珍居住使用，承诺同意罗开明、王明珍在此期间负有回购该房屋，且在此期间负有不得自行转让、出卖该房屋的义务；罗开明、王明珍则负有每月向何春霖支付资金占用费 1
13、.5万元的义务，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成的是借款合同关系。根据协议约定，罗开明、王明珍在 2006 年 9 月 13 日之前有权回购该房屋，但前提条件是将所有债务一次性结清。本案中，罗开明、王明珍并未提供证据证明其已于 2006 年 9 月 13 日之前符合该条件，故其在 2006 年 9 月 13 日之后已无权要求按照协议约定回购该房屋。此外，根据罗开明于此后作为承租人与作为出租人的何春霖签订房屋出租协议的事实，应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该房屋的所有权人，双方之间另就涉案房屋形成
14、了租赁关系。综合上述分析，应当认定罗开明、王明珍与何春霖之间依据协议就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均已履行完毕。另外，罗开明、王明珍关于其系以涉案房屋为担保向何春霖借款的主张，与双方实际办理的是产权过户登记而非抵押登记不符。况且，关于何春霖取得该房屋所有权的条件，双方约定的是何春霖支付完购房款，而非罗开明、王明珍未按期归还债务，故不能以双方约定违反了我国法律的强制性规定为由而认定协议中关于房屋买卖部分无效。因此，罗开明、王明珍关于双方所签协议为借款合同、所涉房屋乃借款担保的诉讼主张缺乏依据，不能成立，其要求确认协议中关于买卖房屋部分无效及要求何春霖返
15、还涉案房屋的诉讼请求，于法无据，不能得到支持。据此，依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项，物权法第九条、第十五条、第十七条、第一百八十六条、第一百八十七，担保法第四十条、第四十二条，合同法第八条、第一百三十条之规定，判决：一、撤销一审判决。二、驳回罗开明、王明珍的全部诉讼请求。评析本案是一起因双方当事人在房屋买卖合同中约定了房屋回购、资金占用费等而导致对该合同性质认定争议的典型案例。一、关于双方所签协议的性质及效力1、从罗开明、王明珍与何春霖签订协议的内容来看，其中明确约定了罗开明、王明珍系将涉案房屋卖给何春霖，双方并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该协议具备房屋买卖合同
16、的基本条款，在无相反证据的情况下，应当认定双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。罗开明、王明珍此后委托代理人江某与何春霖所签的房屋买卖合同，也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。 2、双方所签协议中关于罗开明、王明珍有权收回该房屋的时间和条件、签订协议后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定(即：何春霖负有在自签订协议后半年内将涉案房屋交由罗开明、王明珍居住使用，承诺同意罗开明、王明珍在此期间负有回购该房屋，且在此期间不得自行转让、出卖该房屋的义务；罗开明、王明珍则负有每月向何春霖支付资金占用费 1.5 万元的义务)，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。从协议约定来看，并无借款合同通常应具有的借款数额、归还期限以及利息等基本条款。因此，以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，并不足以就此认定双方之间形成的是借款合同关系。3、罗开明、王明珍关于其系以涉案房屋为担保向何春霖借款的主张，也与双方实际办理的是产权过户登记的事实不符。从双方履行协议的情况来看，伺春霖支付购房款后，罗开明、王明珍协
