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1、住宅质量通病防治防治作业指引（试行）编号：HRZY-WI-GC04版号：A/1页码：第 1 页 共 11 页住宅质量通病防治作业指引（试行）编制 日期审核 日期批准 日期修订记录日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人住宅质量通病防治防治作业指引（试行）编号：HRZY-WI-GC04版号：A/1页码：第 2 页 共 11 页1、总则1.1、为提高住宅工程质量，提升客户满意度，减少工程质量投诉率，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量控制工作，特制定本住宅工程质量通病防治作业指引（试行） 。1.2、本住宅工程质量通病防治办法适用于保亿集团内新建的住宅工程。1.3、在集团所属的住宅工程项
2、目中的设计、施工、材料选购、监理等建设过程中，除执行国家有关法律法规和工程技术标准等规定外，还要执行本住宅工程质量通病防治办法。1.4、本工程质量通病防治办法解释和组织修订授权集团研发设计部负责。1.5、本工程质量通病防治办法自发布签发之日起执行。2、墙体裂缝防治的技术措施2.1、设计2.1.1、住宅长度大于 4Om时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽（砖混结构）。2.1.2、砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋砼窗台梁，高度不宜小于 120 mm，纵筋不少于310，箍筋 6200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋砼板带；房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于
3、 1.3m的现浇钢筋砼板带。板带的砼强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于 38。2.1.3、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，由设计研发部提供节点详图。2.1.4、顶层圈梁高度不宜超过 240mm。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于 M7.5。2.1.5、主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。2.1.6、在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于 150mm。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。2.1.7、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。2.1.8、顶层框架填充墙在选用页岩砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；
4、当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施，同时也要参照 2.1.3条实施。2.1.9、外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施，应做样、检测形成报告。2.1.10、屋面应进行保温设计，其传热阻 R0、传热系数 K及热惰性指标 D要满足当地居住建筑节能设计标准的要求。2.2、施工2.2.1、砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。2.2.2、页岩砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为 45d（不应小于 28d），上墙含水率宜为58。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于 28d，并不得在饱和水状态下施工。2.2.3、填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并问隔
5、 15d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。住宅质量通病防治防治作业指引（试行）编号：HRZY-WI-GC04版号：A/1页码：第 3 页 共 11 页2.2.4、砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。2.2.5、砌体结构砌筑完成后宜 60d后再抹灰，并不得少于 3Od。2.2.6、通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。2.2.7、框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。2.2.8、采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用 15mm15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用 1：3 水泥砂浆嵌实。3、钢筋混凝
6、土现浇楼板裂缝防治的技术措施3.1、设计3.1.1、住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。3.1.2、钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不宜小于 12Omm（厨房、浴厕、阳台板不得小于 100mm）。3.1.3、屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于 100mm，直径不宜小于 8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于 710，长度应大于板跨的 1/3，且不得小于 1.5m。3.1.4、在现浇板厚急剧变化处、打开洞削弱处等易引起收缩应力
7、集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于 6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的 0.15。3.1.5、外墙转角处构造柱的截面积不宜大于 240mm240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于 30Omm。3.1.6、现浇板强度等级不宜大于 C30。3.1.7、住宅长度大于 4Om时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。3.2、施工3.2.1、现浇板的混凝土应采用中粗砂。3.2.2、混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于 8。3.2.3、预拌混凝土
8、的含砂率应控制在 40以内，每立方米粗骨料的用量不少于 1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于 15。3.2.4、预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于 180mm，其它住宅不应大于 150mm。3.2.5、严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于 300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土是保证钢筋不位移。3.2.6、现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于 1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设6150、宽度不小于 450mm的钢筋网带。严禁水
9、管水平埋设在现浇板中。住宅质量通病防治防治作业指引（试行）编号：HRZY-WI-GC04版号：A/1页码：第 4 页 共 11 页3.2.7、现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。3.2.8、现浇板浇筑后，应在 12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于 7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于 14d。3.2.9、现浇板养护期间，当混凝土强度小于 1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于1OMPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。3.2.10、现浇板的板底宜采用免粉刷措施。3.2.11、支撑模板的选用必
10、须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于 300mm，中间不宜大于 800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。3.2.12、施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为 7001000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑 60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。3.2.13、楼板、屋面板混凝土浇筑前，必须搭设可操作的施工平台、走道，施工中应派专人绑扎钢筋，确保钢筋的位置符合设计要求。4、楼地面渗漏防治的技术措施4.1、设计4.1.1、厨卫间和有
11、防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。4.1.2、厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于 200mm的混凝土翻边（包括排气道翻边），与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低 2030mm。4.2、施工4.2.1、上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。4.2.2、管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层 401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀，或可依据项目的要求选用其它封堵方法。4.2.3、现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇
12、筑至楼板厚度的 2/3处，待混凝土凝固后进行 4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行 24h蓄水试验。4.2.4、防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。4.2.5、地面找平层向地漏放坡 11.5，地漏口要比相邻地面低 5mm。4.2.6、有防水要求的地面施工完毕后，应进行 24h蓄水试验，蓄水高度为 2030mm。4.2.7、烟道根部向上 300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。4.2.8、卫生间墙面防水砂浆应进行不少于 2次的刮糙。5、外墙渗漏防治的技术措施5.1、设计住宅质
13、量通病防治防治作业指引（试行）编号：HRZY-WI-GC04版号：A/1页码：第 5 页 共 11 页5.1.1、外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。5.1.2、外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。5.2、施工5.2.1、外墙粉刷应使用含泥量低于 2、细度模量不小于 2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。5.2.2、外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。5.2.3、抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。5.2.4、外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用 1：3 防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专
14、项隐蔽验收手续。5.2.5、外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。5.2.6、粉刷前应清除墙面污物，并提前 1d浇水湿润。5.2.7、两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。5.2.8、外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在 610mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。5.2.9、外粉刷必须设置分格缝。5.2.10、外墙涂料找平腻子的厚度不应大于 1mm。5.2.11、外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。5.2.1
15、2、窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于 29。滴水线粉刷应密实、顶直，不得出现爬水和排水不畅的现象。5.2.13、粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。6、铝合金门窗渗漏防治的技术措施6.1、设计6.1.1、门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。7 层及 7层以上外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于 4级、水密性能不宜低于 3级；16 层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于 3级、水密性能不低于 2级；其性能等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）-2002 的规定。6.1.2、铝合金门窗结构强度和钢度要求
16、能达到铝合金门窗使用所在位置抗风压性能的指标要求，门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于 10mm。否则将造成铝合金门窗的受力杆件、五金配件、密封件和粘接材料在正常风荷载作用下产生严重的塑性变形，拉裂或损坏等，致使门窗本体密封失效而产生雨水渗漏。其原因是产品未能按规范正确进行强度计算和设计，并且没有在生产安装之前通过抗风压的物理性能测试。住宅质量通病防治防治作业指引（试行）编号：HRZY-WI-GC04版号：A/1页码：第 6 页 共 11 页6.1.3、铝合金门窗防水结构设计要合理，否则将造成防水密封层次不够，铝合金门窗结构腔内的排水通道没有形成。当雨水在室内外风压差的作用下很容易地进入铝合金门窗腔内并进入室内，而进入铝合金门窗腔内的雨水，却不能通过铝合金门窗排水系统顺畅地排出室外而留在门窗内造成积水并产生渗漏现象。 6.1.4、在建筑设计的过程中，铝合金门窗的使用选型不当也是造成门窗雨水渗漏的原因之一。最为常见的如将普通推拉门
