《房屋买卖只有收条没有书面合同,买卖关系是否成立》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋买卖只有收条没有书面合同,买卖关系是否成立（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房屋买卖只有收条没有书面合同，买卖关系是否成立一、为什么要探讨这个问题因为 1、这个问题的存在具有普遍性，朋友之间、亲人之间或者房屋交易当事人由于法律风险防范意识的淡薄，经常做出这种简易行为，而由于约定的明确和利益纠葛，这种问题经常出现纠纷；2、就同样的问题人民法院往往做出完全不同的判决结果，法律适用没有统一性，存在司法乱象，使得公民甚至法律专业人士无所适从；3、此问题归根结底是合同成立要件和合同约定不明的解释等合同法基本问题，厘清此问题，不仅有助于解除房屋买卖合同纠纷处理，亦同样有助于其他民事和经济纠纷关于合同成立要件和合同约定不明时的解释问题。二、据以研究实践案例案例一【(2011)南市民
2、一终字第 832 号】事实：2009 年 11 月 6 日，周海明（甲方）与俞谅（乙方）签订一份房屋买卖协议书，约定：“甲方将其名下位于南宁市青秀路 18 号 D5 区 103 号别墅壹套，建筑面积（产权登记面积）为 321 平方米，出售给乙方，房屋售价为人民币肆佰贰拾万元。乙方将购买该房屋定金人民币叁万元付给甲方。若甲、乙任何一方违反本约定的，则按合同法关于定金的规定承担违约责任，违约方须向守约方支付定金双倍的违约金叁万元整”。同日，俞谅支付 30000 元定金给周海明。2009 年 11 月 9 日，周海明就 30000 元定金向俞谅出具一份收条，载明：“今收到俞谅购大自然花园 D5103
3、 号房定金叁万元整”。在合同履行过程中，双方因房款及房屋的交付发生争议，周海明遂于 2009 年 12 月 9 日书面通知俞谅，载明：“俞谅向周海明购买青秀路 18 号 D5 区 103 号别墅。俞谅须于 2009 年 12 月 20 日前将全部购房款 420 万元整存入账号为 55224533792*的周海明建行账户。逾期视为违约，没收定金并解除房屋买卖协议”。俞谅为此于 2009 年 12 月18 日向周海明发出告知函，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款，同时要求周海明于 2009 年 12 月 20 日前腾空房屋交付给俞谅并办理产权变
4、更手续，有关部门受理后即支付房款，逾期俞谅可解除房屋买卖协议并由周海明双倍返还定金。双方为此产生纠纷，俞谅遂于 2010 年 4 月28 日提起诉讼，请求法院判令：1、周海明履行与俞谅签订的房屋买卖协议书，向俞谅交付讼争房屋，并协助办理过户登记手续；2、周海明双倍返还俞谅定金人民币 6 万元；3、本案诉讼费由周海明负担。另查明，南宁市青秀区青秀路 18 号大自然花园 D5 栋 103 号房屋，房屋所有权证号为邕房权证字第 01807541 号，房屋所有权人登记为周海明，建筑面积 321.51 平方米，3 层钢混结构。一审判决：合同的内容须具体确定。根据中华人民共和国合同法第十二条的规定，合同内
5、容一般包括当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。本案中，双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。房屋买卖协议签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。双方签订的房屋买卖协议不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，故对于俞谅要求继续履行合同的主张不予支持，周海明应退还俞谅定金 30000 元。双方未能就合同的主要条款达成合意，属于不可归责于双方当事人的
6、原因所致，故对于俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。综上，根据中华人民共和国民法通则第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项，中华人民共和国合同法第十二条、第十四条之规定，判决：一、周海明返还俞谅定金 30000 元；二、驳回俞谅要求周海明履行房屋买卖协议书，交付讼争房屋，并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。本案受理费 40880 元，财产保全费 5000 元，两项合计 45880 元，由俞谅承担 45000 元，周海明负担 880 元。二审判决：最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）（法释20095 号）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者
7、姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。上诉人俞谅与被上诉人周海明于 2009 年 11 月 6 日签订的房屋买卖协议书，能够明确确定双方当事人的姓名（含身份证号码、住址、电话号码）、标的（即南宁市青秀路 18 号 D5 区 103 号别墅）、数量（1套）、建筑面积（产权登记面积）321 平方米、价款（人民币 420 万元）、定金（人民币 3 万元）、违约责任（违约方须向守约方支付定金的双倍），根据上述规定，应当认定双方
8、签订的房屋买卖协议书已经成立。一审判决以双方签订的房屋买卖协议书不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立，适用法律错误，本院予以纠正。中华人民共和国合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。双方签订的房屋买卖协议书不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案已经查明的事实，双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致，根据上述司法解释的规定，应依照中华人
9、民共和国合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。中华人民共和国合同法 第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”， 第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）
10、履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。根据上述规定，结合本案的实际情况，本院确定俞谅应当在本判决生效之日起 30 日内一次性向周海明付清购房款人民币 420 万元，周海明收到该购房款后 30 日内将房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。双方签订房屋买卖协议书时对合同履行的有关条款没有约定，导致双方产生本案纠纷，双方对此均有责任，故本院对俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。俞谅已支付给周海明的定金 30000 元，应抵作购房款。因此，俞谅尚应向周海明
11、支付购房款人民币 417 万元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照中华人民共和国合同法第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条及最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第一条以及中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第 1245 号民事判决；二、上诉人俞谅应于本判决生效之日起 30 日内一次性向被上诉人周海明付清购房款人民币 417 万元，周海明应于收到该购房款后 30 日内将其名下位于南宁市青秀区青秀路18 号大自然花园 D5 栋 103 号房屋交付给俞谅，并协助
12、俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担；案例二【(2011)渝二中法民终字第 01321 号】事实：2003 年 3 月 24 日，被告向龙、第三人隆小灵购买了欧国祥所有的位于重庆市万州区熊家镇中心街 181 号房屋，该房屋包括两间门面、门面后面的住房和厨房各一间以及附属楼梯间角空台、三楼及四楼各两间房屋、四楼楼梯间冲台。2010 年 7 月 18 日下午，二原告与被告向龙协商，由原告向被告购买该房屋，二原告当即向被告向龙支付购房款 50000 元，向龙出具收条，载明：今收到崔建华购房款 50000 元正，还余欠 34600 元。当日向龙外出
13、。随后，第三人隆小灵与原告就该房屋买卖发生纠纷，经当地村委会调解未果，原告诉至法院。一审判决：一审法院认为，原被告就争议房屋的买卖没有签订书面合同。原告主张购买了争议房屋的全部房屋，被告主张原告只购买了争议房屋中的三楼和四楼房屋。由于争议房屋具有可分性，而原告提供的证据又不能证实其购买了争议房屋的全部房屋的主张。鉴于双方就房屋买卖没有书面约定，致买卖标的不明确，故原被告之间房屋买卖的合同不成立。即或原被告之间有买卖协议，但原告举示的证据不能证实向龙出卖该房屋取得其妻子隆小灵的同意，亦应无效。经审理中向原告释明是否变更诉讼请求，但原告仍坚持主张由被告交付房屋的诉讼请求，故合同不成立的处理不予调整
14、。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条，中华人民共和国合同法第十二条，中华人民共和国婚姻法第十七条第二款的规定，判决：驳回原告崔建华、余成秀要求被告向龙交付房屋的诉讼请求。案件受理费 80 元，减半收取 40 元，由原告崔建华、余成秀承担。二审判决：本案系因双方购买房屋引发的纠纷，争议的焦点为合同是否成立和有效以及履行问题，属房屋买卖合同纠纷。根据中华人民共和国合同法第十二条规定，合同的内容有当事人约定，一般包括人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方式等内容。其中的“一般包括人的名称或者姓名和住所、标的、数量”是合同成立的必备条款，
15、如当事人对上述条款没有约定或约定不明，则合同不能成立。本案中，上诉人与被上诉人向龙对购买万州区熊家镇中心街 181号房屋虽达成了口头协议，并实际履行了交付部分购房款。但由于没有签订书面合同，导致双方对购买标的以及履行期限、地点和方式等涉及合同的必备条款和主要条款产生争议。首先是合同必备条款购买标的问题。根据查明的事实，争议房屋万州区熊家镇中心街 181 号主要分为 1 楼、3 楼和 4 楼，在使用功能上具有可分性，这就导致在事实上可以分别出售也可以整体出售。尽管上诉人提供证人出庭作证购买的是该房屋的全部，但被上诉人向龙对证人证实的内容均予否认，并坚持认为出售的是该房屋的 3 楼和 4 楼，。一
16、审中证实上诉人购买是该房屋全部的出庭证人与上诉人有利害关系，二审中证实上诉人购买是该房屋全部的出庭证人并没有参与上诉人与被上诉人向龙商谈购买房屋的过程。故上诉人仅凭借证人证言证实其购买了该房屋的全部，在证据上是不充分的，应视为双方对购买标的，即购买房屋的范围约定不明。其次是合同主要条款履行期限和方式问题。该房屋至今没有交付给上诉人，双方对何时交付房屋、何时交清购房余款以及房屋转让产生的费用负担均没有约定，而上述内容直接涉及双方权利义务的确定以及合同能否实际履行和怎样履行的问题。鉴于现实生活中对买卖房屋涉及交付房屋以及付款方式的多样性，无确定的交易习惯，故本院不宜以不确定的交易习惯确定上述内容。综上，因双方对买卖房屋合同的必备条款约定不明和对主要条款没有约定，故双方房屋买卖合同没有成立，上诉人请求被上诉人交付房屋无合同和法律上的依据，其上诉理由不能成立。另外，在合同不成立的情况下评判隆小灵是否同意向龙处
