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1、1英德市江东新区首期土地一级开发计 划 书一、 公司简介：英德市嘉晋房地产开发有限公司于 2010 年 9 月成立，是专门为开发英德市江东新区项目而组建的，公司注册资金 1000 万元人民币，公司法人代表：朱光展 。英德市嘉晋房地产开发有限公司是由多家知名企业合作组成，公司具有雄厚的经济实力，并拥有一支高素质、经验丰富的城市建设及房地产开发经营人才队伍，其中，公司合作伙伴主要有：（略）2二、江东新区首期开发规划概况：为落实英德市委、市政府提出的“山水英德、文化英德、活力英德”的城市总体定位，实现“一江两岸山水城市” 的城市发展战略目标和决策，为加快一江两岸城市建设，改善城市环境，拓展城市空间，
2、完善城市功能，促进城市经济发展，我公司提出江东新区总体规划，首期开发大站新区 4.59 平方公里。大站规划新区位于浈阳东路以北、第三大桥东引道以南、北江河以东、京广铁路以西，根据英德市大站新区控制性详细规划 确定的规划总面积 4.59 平方公里（折合 6885 亩） ，规划定位以居住、商务为主，规划各类用地指标：1、居住用地面积：135.88 公顷，占总用地的 29.60%；2、商业金融用地面积：25.91 公顷，占总用地的 5.64%；3、商住混合用地：60.66 公顷，占总用地的 13.22%；4、公共服务设施用地：42.27 公顷，占总用地的 9.21%；5、市政设施、广场用地：98.6
3、2 公顷，占总用地的 21.49%；6、绿地和水域用地：72.71 公顷，占总用地的 15.84%。7、安置用地：22.95 公顷，占总用地的 5.0%；合计：459 公顷（折合 6885 亩）建设用地面积约：222.45 公顷。1、居住用地面积：135.88 公顷；2、商业金融用地面积：25.91 公顷；3、商住混合用地：60.66 公顷；3三、大站新区建设开发模式大站新区建设开发拟采用土地一级开发模式。将大站新区整体打包，开发深度为“七通一平一绿” ，即通路、通电、通给水、通排水、通燃气、通讯、通有线电视及宗地内场地平整、绿化。由政府授权的主体与我公司合作，由我公司投资，政府和各有关职能部
4、门及授权的主体全力配合，共同进行土地的一级开发。土地挂牌出让后所得收益，政府按合同约定支付土地开发成本和分享开发土地增值收益。四、土地一级开发的形式土地一级开发，指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “五通一平”或“ 七通一平”的建设条件，即称为“熟地” ，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。五、项目合作开发内容大站新区采用一次性向农民征用规划范围内的土地形式，办证规费按土地出让量上缴，项目合作开发内容包括：1、土地收回、收购与征用；2、地上建筑物、构筑物的
5、拆迁、补偿；3、拆迁户及相关农户的安置、上楼；4、规划范围内的土地平整；45、市政工程：道路、供水、雨水、污水、电力、通讯、路灯、有线电视工程及环卫设施；6、公园及绿化园林工程；7、内涝治理工程；8、配套公共建筑和设施：行政机关建筑、公共停车场、中小学校、体育场馆、影剧院、医院、消防设施、公交站及广场等；建设规模按英德市大站新区控制性详细规划的规划标准和市政府要求实施。六、项目开发步骤以大站规划新区杨万里大道、滨江东路为主进行开发，一次性征用规划区范围内的土地，按照“整体规划、分块推进、先近后远、先易后难”的方式，分期开发，逐步推进。后期开发的土地，与农户签订延期使用土地协议，可由农户继续耕种
6、土地，开发时提前三个月通知农户，但不再重复补偿青苗费。实行边开发、边招商、边发展步骤，在市政府指导下，分期、分阶段向市场推出开发建设用地。七、大站新区开发成本分析（一）土地开发成本组成：1、征地、拆迁补偿、安置费及有关办证费用；2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿、安置费用；3、市政基础设施、公共配套设施建设有关费用；4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用及上缴省的费用；55、贷款利息；6、土地开发项目公司管理费和投资利润；7、不可预见费及经财政和土地主管部门核准的其它支出。（二）土地征用成本估算：土地征用成本包含：征地、拆迁补偿、安置、收购、土地收回、土地置换和办证过程中发生的有关费用。1
7、、征地、补偿费：6885 亩3.5 万元=24097.5 万元2、拆迁补偿费：459公顷5万元=2295.0万元3、安置房建设费：1200户100M1800元/M=21600.0万元4、平整土地：4590.0万元5、新征土地上缴有关费用：6885亩5万元/亩=34425.0万元土地成本估算：87007.5万元（三）市政设施建设投资：1、道路工程建设：94.16公顷320万元=30131.2万元2、内涝治理工程建设：14.41 公顷150 万元=2161.5 万元3、供水工程建设：459公顷15万元=6885.0万元4、供电工程建设：459公顷10万元=4590.0万元5、供气工程建设：459公
8、顷2万元=918.0万元6、电信工程建设：459公顷2万元=918.0万元7、有线电视工程建设：459公顷2万元=918.0万元8、公园绿化建设：32.93公顷150万元=4939.5万元9、广场建设：4.46公顷600万元=2676.0万元6市政设施建设投资：54137.2 万元（四）公共配套设施建设投资：1、行政办公建设：3.95公顷1.5（容积率）=592505.925万2000元/=11850.0万元2、体育用地建设：2.39 公顷2000 万元=4780.0 万元3、医疗卫生建设：2.37公顷1.5（容积率）=35550.03.555万2000元/=7110.0万元4、中、小学校建设
9、：26.45公顷0.4（容积率）=10580010.58万2000元/=21160.0万元5、影剧院建设：3.55公顷0.2（容积率）=7100.071005000元/=3550.0万元6、公共停车场建设：3.0公顷200万元=600.0万元7、环境卫生设施建设：3000.0万元8、生产防护绿地建设：25.37公顷100万元=2537.0元公共配套设施建设投资：54587.0万元建筑面积：207 700（五）前期开发直接费项目可研报告费 100 万元；项目环评报告费 100 万元；项目一级开发实施编制费 200 万元；地质勘察费：32.77万30元/=983.1万元；规划、建筑设计费：32.7
10、7 万50 元/=1638.5 万元；7项目建设各项规费:32.7745 元/=1474.7 万元。前期开发直接费：4496.3 万元（六）出让土地评估费用：222.45 公顷15001%=3336.75 万元；（七）银行利息：200000 万元7.8%3 年，利息 46800 万元；(八)开发项目公司管理费：200228.0 万元2%=4004.6 万元；（九）项目公司投资利润：200228.0 万元8%=16018.2 万元；大站新区土地开发建设总投资估算：270387.55 万元八、大站新区建设用地成本估算建设用地面积约：222.45 公顷。270387.25万元222.45公顷=121
11、5.49万元/公顷每亩建设用地平均成本81.03万元每平方米建设用地平均成本：1215.50 元/九、开发建设周期我公司按设定的计划大站新区 4.59 平方公里建设期为五年。第一年完成征地工作和大部分的拆迁、主要的市政道路施工、启动安置住宅建设，市政工程分五年完成；第二年完成拆迁、市政工程施工、安置住宅建设、公共配套设施建设施工，配套设施工程分四年完成；第三年完成安置住宅建设、继续完善市政工程建设和公共配套设施建设；第四年继续完善市政工程建设和公共配套设施工程建设；8第五年完成市政工程建设和公共配套设施工程建设；十、建设用地出让计划大站新区开发的 222.45 公顷商住建设用地，分六年期进入市
12、场挂牌出让；第一、二期少量进入市场，第三、四期中量进入市场，第五、六期大量进入市场。目前测算建设用地进入市场综合价格 2500 元/，出让收入约：556119.4 万元。大站新区开发经济总收益约：556 119.4 万元。十一、资金投放使用计划大站新区开发资金实际投入约 20 亿元，按开发程序分四期投放，主要投资为：征地拆迁费用、安置费用、前期直接费、市政设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费用（财务费用）六大项。首先按市政府要求，投资人民币 5 亿元（具体金额由政府确定）作项目开发保证金，此款项在签定合作开发合同后，按市政府要求汇入指定的财务账户。我公司决定首期开发资金投入 8 亿元人民
13、币，汇入开发项目公司账户，确保大站新区土地开发 2011 年和 2012 年度的建设资金。（一）第一期 2011 年投入资金 10 亿元1、项目公司注册资金 1000 万元；2、一次性征地费用：24097.5 万元；3、拆迁补偿费： 2295.0万元；94、前期开发直接费：1000 万元；项目可研报告费；环评报告费；一级土地开发实施编制费；地质勘察费；规划、建筑设计费；项目建设各项规费；5、项目保证金 5 亿元（具体金额由政府确定）6、安置房建设费（120000分三年完成）2011 年安排 4000 万元7、市政设施建设费：12030.0万元；杨万里大道 60 米宽，长 2650 米，投资 5
14、100.0 万元；滨江东路 30 米宽，长 2950 米，投资 4500.0 万元；横向一号路 30 米宽，长 1300 米，投资 1170.0 万元；横向二号路 30 米宽，长 1400 米，投资 1260.0 万元；8、开发间接费：5577.5 万元；资金使用量为：100000 万元（二）第二期 2012 年投入资金：40 000 万元（三）第三期 2013 年投入资金：40 000 万元（四）第四期 2014 年投入资金：20 000 万元十二、项目开发收益分配计划开发建设用地进入市场挂牌出让后，所得经济收入，在支付各项税、费和上缴省的费用后，首先支付土地开发成本费用，按“项目投资开发合
15、同”约定，市政府与我公司分享开发土地增值收益：总收入：556 119.4 万元总支出：270387.55 万元10土地增值：285731.85 万元我公司要求分享开发土地增值收益按 6:4 的比例分配：1、市政府分成：285731.8560%=1714389.11 万元2、我公司分成：285731.8540%=114292.74 万元十三、大站新区土地一级开发评价大站新区开发建设将为英德市招商引资创造良好的环境，势必带来新的发展契机。随着外部资金、项目的进入，有利于促进城市经济发展，具有重要的社会意义。一、市场方面， “英德市大站新区一级土地开发项目”促进城市化发展对土地的需求量会大大增加，土
16、地有一定的升值空间，因此该项目的市场前景广阔。二、综合效益方面， “英德市大站新区一级土地开发项目”会提供大量的就业机会，增加政府的财政收入，同时也为改善英德市居民的居住环境提供了极大的帮助。三、政治社会效益，英德市委、市政府已通过人大决议的形式，确认了大站新区作为英德市未来五年城市向东发展的战略，政府会全力以赴去推进该项目建设，该新区由于规划超前、配套合理，也一定能满足对生活、住宅需求日益增长的消费者的青睐，必定会受到良好的社会效益。四、经济效益方面，该项目的投资利润 285731.85 万元，投资回报率为 31.7%，高于行业平均利润率，因此在经济上是可行的11五、综合评价，项目如能抓紧时间，尽快推出，以全新的改造理念，独特的功能构成以及绝对优越于周边地区各种配套占领市场份额，在新中心区的建设过程中发挥自身的优势，定会赢得良
