井田花园设计任务书

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1、 中国管理资讯网 中国管理资讯网1井田花园设计任务书一、项目概况1、项目简介井田花园项目位于北京昌平区沙河镇沙河卫星城北区（八达岭高速路 11 出口往东约800 米的北环路北沿，中轴路西侧） 。按 2002 年 4 月北京市城市规划设计研究院编制的沙河卫星城北区控制性详细规划 ，地块编号为 C1，C2，C3，C-4，C5，C6，C7，规划用地总面积为 29.96 公顷。规划用地北临北环北路，南为北环路，东侧紧靠中轴路，西侧临近八达岭高速公路。具体位置请参见现场测绘图规划用地西部近 600 米范围内全部为鱼塘，鱼塘深度均在 3.00 米左右，用地东部地势较平坦。地块上基本无可拆迁物，地势呈东北角

2、（即 C6）地块高，西南角低，高差约 1.5米，比现北环路平均低约 1 米，地块上有胸径 10cm 以上各种树木千余棵。树木详细方位见现场测绘图用地地质情况详见北京勘测设计研究所对地块的初勘结果 。 中国管理资讯网 中国管理资讯网22、项目名称井田花园专家住宅（暂定名）3、市政条件道路：小区西侧临近八达岭高速公路，南侧为沙河北环路，整体交通状况十分理想。供电：市政电网供水：市政给水系统排水：市政排水系统供气：市政燃气系统供暖：市政管线通讯：沙河电信局电视：北京有线电视网网络：沙河电信局4、小区总体经济技术指标及建筑规划要求1）经济技术指标，按已审定的设计方案通知书（2003 规审字 0715

3、号）其中 C2、C4 地块容积率为 0.6 的低层住宅，C6 为容积率 1.5 的多层住宅。2）绿地率：45%3）建筑控制高度：低层高度 12.85（局部 15 米） ，多层为 18 米。4）建筑控制层数：4 层，建筑地上 46 层。5）设计依据：国家与北京市有关方面的规范、法规和文件；本设计任务书及附件6）建筑退让距离：建筑退规划用地边界线距离（不小于 5 米） ，退让规划道路红线距离（住宅不小于 5 米，公建不小于 15 米） 。7） 建筑间距：符合北京市居住建筑间距暂行规定的要求。8） 交通规划要求：按住宅不少于 1 辆/1 户，公建不少于 6.5 辆/千平方米配套机动车停车泊位。9）

4、应满足北京市住宅小区的消防和人防规定要求。10) 尽量做满已审批的地块容积率。 中国管理资讯网 中国管理资讯网35、规划设计分期项目将分期进行滚动开发，以北京市城市规划设计研究院编制的沙河卫星城北区控制性详细规划目前地块划分为依据，形成自西向东三个小区。西区为项目一期规划建设用地、其余部分为后期开发建设用地。因时间紧迫及后期市场的不可预见性，建议在规划设计中充分考虑项目的分期开发建设。二、项目物业类型定位依托地块自然资源，塑造小区内的景观环境，用风格独特鲜明的建筑造型和合理的套内活动空间，营造出当地最具品质感、生态感和性价比最好的大型社区。结合项目自身条件，项目整体档次定位在中高档，其产品类型

5、主要包括双拼、联排和叠拼三种形式。三、规划设计依据客群定位需要强调的是，本案的规划设计依据是客群定位，我们将通过对本案目标客群的研究来确定规划设计的方向和主体思路，生产适销对路的产品，并通过外在的因素和手段来刺激和引导消费。（一）客群来源客户来源以在北部区域工作和生活的人居多，包括来自亚奥、上地、中关村等区域的客群。由于八达岭高速是至本案的主要通道之一，因此客户来源的区域会呈现出沿八达岭高速发散的趋势。从目前市场的总体状况看，北京做为中国的政治和文化中心，为商业、技术的交流提供了广阔的天地，其对于人才的会聚也有相当强的吸引力，京城各界精英半数以上都是外地人。目前，外地人已成北京市场的购房主体，

6、这在本案身上也将会有一定的体现，其中，京籍外地人将占有相当比例，本土人士比例稍小，同时，不排除有少量港澳台及外籍人士。（二）客群购买动机1、自住为主本案的位置及环境优势明显，是非常适合居住的场所，因此自住会成为社区的主流。 中国管理资讯网 中国管理资讯网4对于投资者来说，投资城内的高档公寓或与本案同区域的老牌别墅（如：碧水庄园、玫瑰园）均会有更好的投资收益，因此在社区销售初期，投资者较少，但不排除项目后期成熟后会有客户将房屋转租。2、第一居所超过第二居所由于本案交通比较便利，客群又以北部区域居多，加之目前绝大多数购买 TOWNHOUSE的客户都是将此做为第一居所，因此，本案客群的居住动机也以第

7、一居所为主，只有少量做为第二居所。3、多数为二次以上置业以本案的价格来衡量，客群均有一定的经济基础，因此多数购买者应是将本案做为原居所的升级换代，二次以上置业者较多。（三）客群职业三资企业及小型私营企业的管理层、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的从业人员、高级白领和自由职业者，知名学者与留学归国人员，以及高教区和大学城的教授。需要说明的是，大学教授的购买力不可低估，目前所知顺驰林溪售出的两套独栋均为清华教授所购。（四）客群年龄客群年龄定位在 30-45 岁之间，以 40 岁左右为主，叠拼和联排的客群平均年龄会略低于双拼客群。家庭人口在两口人到四口人之间。（五）客群特质1、有一

8、定的经济基础，收入水平属于中高等以上（相对于区域老牌别墅的顶级客户而言） 。2、事业有成，社会交际关系较广，工作繁忙。3、向往自然舒适、格调高雅又富有情趣的生活状态。4、注重生活品质和居住环境。5、对本区域有较强的地缘认同感。 中国管理资讯网 中国管理资讯网5（六）目标客群消费心理描述本案的物业类型包括双拼、联排、叠拼三种形式，而这三种客群的消费心理及对产品的要求也略有不同。1、双拼客群：从产品的舒适度看，双拼的舒适度仅次于独栋别墅，不仅有天有地，而且每户均有三面采光，可以说，双拼户型的存在，可以提升社区的档次和形象。双拼客群的心态，可以概括三个字：尊贵感。是指这部分客群会认为：在这个社区中，

9、双拼是档次最高，价格最贵的产品，我住在里面，是值得荣耀的。由此，他们对于产品的要求也相对较高，比如：（1） 位置和景观应该是社区中最好的。（2） 立面端庄、大气，入口门头要体现出尊贵感。形态能与其他产品区分，又能很好的与周边的环境和社区整体形象融为一体。（3） 庭园面积相对较大，而且形式丰富，如侧庭园、内庭园等。（4） 有室内车库和室外车场，可停两辆车。（5） 采光面多，如卫生间、更衣间、楼梯间最好都能自然采光。（6） 客厅宽敞气派，有挑空设计。（7） 卧室宽敞、明亮，大面宽，小进深。主卧的奢华感突出，如有阳光卫浴和较大的衣帽间。（8） 有多功能房和佣人房。（9） 中西分厨，有阳光餐厅。（10

10、） 地下室面积较大，并有自然采光。（11） 私密性强。2、联排客群：联排是本案的主力产品，其设计的成败直接关联到本案的兴衰。值得注意的是，目前市场上联排的供应量相当大，其中不乏优秀的产品。对于本案的客群来说，也许已经斟酌再三，因此对于联排产品的期望也比较高，如：（1） 居所应有可识别性，避免千篇一律，但风格一定要统一。（2） 立面应经典、耐看，而且要体现品质感。 中国管理资讯网 中国管理资讯网6（3） 联排的户数不可过多，建议以四联排或者六联排为主，楼体过长容易产生压抑感，私密性也会有所降低。（4） 大面宽、小进深，南向房间尽可能多。（5） 室内空间感强，富于变化，如错层、挑空、飘窗、八角窗等

11、的运用。（6） 采光面多，如卫生间、更衣间、楼梯间最好都能自然采光。（7） 衣帽间、多功能房必不可少，中西分厨。（8） 阳台和露台做为室内空间的延伸，应兼备实用性和观赏性。（9） 室内承重墙少，可充分满足个性化装修的需要。（10） 地下室可自然采光。3、叠拼客群：叠拼是介于公寓与 TOWNHOUSE 之间的一种产品，也是低密度住宅中主要的产品形式之一。购买本案叠拼的客群，经济实力没有购买双拼和联排的客户雄厚，但对此地的地缘认同感极强，认为住在传统高档别墅集中区是非常荣耀的，而且也常注重生活品质。他们对于产品的要求体现在如下方面：（1） 建筑外形具有品质感。（2） 上、下两户都有比较突出的优点，

12、如庭园和露台。（3） 居室内部动线流畅，无“死角” ，每个空间都可以很好的利用。（4） 户型设计实用，具有人性化特点。（5） 室内楼梯的设计最大限度的节省空间，但楼梯不可过窄过陡。（6） 卧室宽敞、明亮，大面宽，小进深。（7） 衣帽间、多功能房必不可少，中西分厨。（8） 设计中不乏亮点，增加居室的空间感，如错层、挑空、飘窗、落地窗、八角窗等的运用。四、建筑规划理念1、主题概念倾力打造沙河地区高性价比的中高档“亚别墅”乡土风情社区。考虑到“想方设法于都市化生活之外体验一种更原始、更本能、更单纯的生活”成了 中国管理资讯网 中国管理资讯网7现代人、尤其是中产阶层中的一种时尚。我们项目作为城市边缘的

13、居住区，它的社区风情应明显区别于市区常见的内容，我们觉得项目在乡土风情的营造上应该努力尝试一下，因为人们之所以选择郊区住宅，除考虑价格外，主要是为了逃避都市的拥挤、压力和冷酷的建筑环境。郊区化、乡土化的居住环境对于追求放松与清新感受的购房者是最大的吸引。具体的设计处理手法比如通过对建筑外立面色彩的把握、或者建筑单体与周边道路的尺度关系等等来体现社区的乡土风情。整个社区规划借鉴别墅规划的思路，打破兵营式的呆板布局模式，灵活多样的进行自由化布局，以建立社区住宅的不同组合，体现道路的曲折，实现社区景观的移步一景和人移景变效果。建议区内车行道路采用环路与尽端路相结合的规划方式，在社区外围设置环路，沿中

14、轴线安排社区景观道路，由中心景观路向东西两侧展开，形成社区独具特色的景观峡谷，以景观峡谷为纽带，设计不同内容的景观节点，社区主要景观节点建议设置一定面积的水景以增加景观情趣。利用现代的建筑处理手法，配合不同质感的建材、绿化及灯光配置，形成由景观大道、水景花园、住宅庭院花园和环形车道组成的景观特色空间。另外，为减少施工建设的土方工程量，建议在局部设置微坡绿化，营造郊区化住宅的乡土风情，同时减少住宅间对视，提高居住的私密性。2、规划要求（1） 建筑形态：双拼、联排和叠拼（2） 在总体规划中充分考虑分期开发，在一期中规划出一个组团做为样板区，样板区内包括的产品类型较广；（3） 总体布局要体现小区品位

15、，体现小区安详、宁静，住宅安排随意、灵活、不刻板，考虑注意减少相邻两幢窗对视和住户私密性要求。（4） 根据区内不同环境，拉开产品档次，并注重对不同档次产品之间的相互融合，避免之间形成的明显隔离；（5） 配套公建布置应考虑服务半径。按照服务半径安排的配套公建里既要考虑生活的便利性，又要在其他功能上（服务内容特色或运动技能特色）产生区分，以及建筑风格样式上的特色形成，使其成为特色各异的景观建筑，并具有较强的可识别性；（6） 小区整体布置要有明显的亮点，可根据组团布局形成多个组团中心，每个组团大体控制在 812 户左右，组团内部预留一部分交往空间。项目地块建议安排一个较大面积的集中休闲场地，为小区举行公共活动提供可能，需要结合绿化或景观中 中国管理资讯网 中国管理资讯网8心区安排；（7） 沿主要景观路的两侧的房子，最好是二层，让其有层次感，感觉开阔；（8） 平面布局应合理，使住户有舒适感，动静分区，功能照顾，侧重客厅，主卧主卫面积，客厅挑空高度。（9） 尽量减少楼梯、通道面积与实用面积比例，增加实际使用面积。（10） 注重每户入户门头的设计形式，应明显美观合理。（11） 各住宅最好照顾各有前或后庭院、花园、绿地。（12） 每户应有私家停车场地，一户至少一个车位