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1、2010 年从化市房屋租金参考价成果报告从化市国土资源和房屋管理局广东中地土地房地产评估咨询有限公司二一年四月I目 录一、 评估范围 .1二、 房屋租金参考价价格内涵 .3（一） 共同内涵 .3（二） 租金表现形式和房屋类别 .3（三） 各类物业各种租金表现形式条件下的具体租金内涵 .4三、 使用说明 .7（一） 适用场合与原则 .7（二） 适用顺序 .8四、 房屋租金参考价成果汇总表（按行政区划分别汇总） .8从化市 2010 年房屋租金参考价评估项目1一、评估范围从化市 2010 年房屋租金参考价评估的工作范围为从化市中心城区和中心镇的主要连片建成区范围，并包括在建成区范围外的个别大型的集
2、聚点，包括 3 个街道(街口、城郊、江埔)、5 个镇（太平、鳌头、温泉、良口、吕田）及其下辖墟镇和流溪河林场。房屋租金参考价评估的重点范围为从化市街口街道连片建成区范围。具体由以下六个方面的现状建成区主体部分组成：1、从化中心城区；2、五大中心镇：太平镇、鳌头镇、温泉镇、吕田镇、良口镇3、墟（圩）镇（旧城镇）：（1）太平镇：神岗；（2）鳌头镇：人和、民乐、龙潭、棋杆；（3）温泉镇：龙岗、灌村、桃园；（4）吕田镇：东明；（5）良口镇：新温泉；（6）城郊街道：横江。4、广东从化经济开发区、广东从化明珠工业园；5、大型集聚点：逸泉山庄、东方夏湾拿花园等大中型楼盘或新开发成片商品住宅区；6、流溪河林场
3、场部。从化市 2010 年房屋租金参考价评估的具体工作范围详见图 1-1-1。从化市 2010 年房屋租金参考价评估项目2图 1-1-1 从化市 2010 年房屋租金参考价评估范围分布图从化市 2010 年房屋租金参考价评估项目3二、房屋租金参考价价格内涵房屋租金参考价是指从化市城镇或独立工矿区、林场建成区范围内正常市场条件下，按照普通住宅、别墅、商铺、办公用房、工业（主要指厂房、仓库）五类用途划分，依据地段相同、租金相似的原则划分均质区片，根据不同用途房地产受总楼层、所在楼层、建筑结构、设备、装修、楼龄、朝向、景观、小区规模与物业管理、临街深度、临街宽度、容积率等因素的影响程度不同，分别考虑
4、影响不同用途房地产租金水平的主要影响因素，在此基础上以道路、住宅小区、楼宇或区片为单位，根据市场房屋租赁、销售交易数据的统计分析结果，分别评估确定一定均质区片于估价基准日 2010 年 02 月 01 日现状条件下的出租人出租房屋实际取得的单位建筑面积税前月平均租金。（一）共同内涵单位建筑面积月租金，出租人出租房屋实际取得的税前月租金收益，主要作为租赁课税依据，也可作为租赁双方了解物业租金水平的参考，租赁双方如需确定实际租金，则应结合租赁对象的具体情况和双方约定的相关费用承担范围，参考本租金参考价并综合考虑其他因素议定租金标准、有关费用承担责任和付租方式。评估基准日：2010 年 02 月 0
5、1 日。价格单位：元/月/平方米建筑面积。货币币种：人民币。（二）租金表现形式和房屋类别1房屋租金表现形式2010 年从化房屋租金参考价评估的物业类型主要包括普通住宅、别墅、商业、工业以及办公物业。针对租赁市场的一般情况，本次评定房屋：商业物业只考虑一般批发零售用途房屋，工业只考虑厂房仓库。房屋租金参考价主要表现形式或评估单元详见表 2-2-1。从化市 2010 年房屋租金参考价评估项目4表 2-2-1 房屋租金参考价表现形式一览表物业类型 租金表现形式与内涵区片类型 标定楼宇租金 剔除标定楼宇后的区片平均租金普通住宅价格类型 高层租金、多层租金、低层租金别墅 区片类型 标定楼宇租金 包括区片
6、内标定楼宇的区片平均租金区片或区段类型 标定楼宇租金 剔除标定楼宇后的商业路段租金剔除标定楼宇、商业路段后的区片平均租金商业价格类型 首层临街租金、非首层租金；区片租金不区分是否临街。工业 区片类型 厂房仓库区片平均租金办公 区片类型 标定楼宇租金 剔除标定楼宇后的区片平均租金备注：（1）标定楼宇，一般把住宅小区、社区或单栋楼宇或大中型商场、专业市场、农贸市场等作为一个评估单元，称为标定楼宇。（2）路线价，一般以划分了起止范围的道路两侧（少数情况下为一侧）一定进深内的商业房屋作为一个评估单元，评估测算租金。2普通住宅租金类型分为高层住宅租金、多层住宅租金和低层住宅租金，其中高层指 10 层以上
7、，多层指 410 层，低层指 13 层。3成果表和图中有显示“”字样的栏目，表示该区片、道路或楼宇缺乏此类出租形式或交易数据。（三）各类物业各种租金表现形式条件下的具体租金内涵1、居住用房居住用房主要指普通住宅和别墅。其中，普通住宅一般分为“低层”、“多层”和“高层”三种价格类型，13 层为“低层”、410 层为“多层”、10 层及 10 层以上为“高层”。高层住宅一般安装有电梯。（1）普通住宅标定楼宇租金内涵普通住宅标定楼宇租金参考价的设定内涵是在正常市场条件下，于评估基准日现状条件下的平均租金水平，即楼龄、景观与周边环境、建筑结构等均为基准日的现状条件。（2）普通住宅区片租金内涵普通住宅区
8、片平均租金参考价的设定内涵是指在正常市场条件下，剔除区片内普通住宅标定楼宇后，剩下的普通住宅于评估基准日现状条件下的平均租金水平，即楼龄、景观与周边环境、建筑结构等均为基准日的现状条件。从化市 2010 年房屋租金参考价评估项目5（3）别墅标定楼宇租金内涵别墅标定楼宇租金参考价的设定内涵是在正常市场条件下，于评估基准日现状条件下的别墅平均租金水平以及公寓平均租金水平，即楼龄、景观与周边环境、建筑结构等均为基准日的现状条件。（4）别墅区片租金内涵别墅区片租金参考价的设定内涵是指在正常市场条件下，于评估基准日现状条件下包含区片内别墅标定楼宇的别墅平均租金水平，即楼龄、景观与周边环境、建筑结构等均为
9、基准日的现状条件。2、商业用房商业用房主要指临街商铺、商场、专业市场、农贸市场以及娱乐场所、宾馆、酒店或餐馆等经营性用房。其中，商铺是指一面临街的首层商铺。（1）商业标定楼宇租金内涵商业标定楼宇租金参考价的设定内涵是指在正常市场条件下，于评估基准日现状条件下的一面临街、进深与宽度正常、层高正常、形状较规则的首层临街商铺平均租金水平，其商服繁华度或商业氛围、周边环境、楼龄、建筑结构等均为基准日的现状条件。（2）商业路段租金内涵商业路段租金参考价的设定内涵是在正常市场条件下，剔除该路段的商业标定楼宇后，该商业路段剩余的一面临街、进深与宽度正常、层高正常、形状较规则的首层临街商铺于评估基准日现状条件
10、下的平均租金水平，其商服繁华度或商业氛围、周边环境、楼龄、建筑结构等均为基准日的现状条件。（3）商业区片租金内涵商业区片租金参考价的设定内涵是在正常市场条件下，剔除该区片内商业标定楼宇和商业路段的情况下，剩余的一面临街、道路或巷道，进深与宽度正常、层高正常、形状较规则且能够较容易靠近和识别的首层商业物业于评估基准日的平均租金水平，其商服繁华度或商业氛围、周边环境、楼龄、建筑结构等均为基准日的现状条件。（4）商业用房租金调整体系由于商业用房租金、售价水平受进深、临街状况、宽度、层高、具体法定用途、所在楼层等因素的影响比较显著，故根据房地产估价理论、收集的大量调查资料结合商业用房的具体情况与估价师
11、经验，专门针对商业用房制定租金调整体系。对于满足下列条件之一的商铺进深异常、宽度异常、层高异常、从化市 2010 年房屋租金参考价评估项目6多面临街、形状不规则、非首层，其租金可参照表 2-3-1 进行调整。表 2-3-1 商业租金调整系数参考表调整内容 平均深度的四分之一平均深度的一半平均深度的四分之三平均深度的1.5 倍 平均深度的 2 倍临街深度 调整系数1.6 1.4 1.2 0.78 0.65调整内容 1.5-2 米 2-2.5 米 2.5-3.5 米 3.5-4.5 米 4.5-5.5 米层高调整系数 0.5-0.7 0.7-0.9 1 1.1-1.3 1.3-1.45调整内容 一
12、面临街一 面临巷 二面临街 三面临街 四面临街 -临街状况 调整系数1.05 1.1-1.2 1.23 1.25 -调整内容 规则 较规则 不规则 极不规则 -铺面形状 调整系数 1 0.9-1 0.75-0.9 0.6-0.75 -调整内容 批发零售 餐饮、 娱乐与洗浴场所 照相馆、理发美容店 住宿洗车场 、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、五金杂货等二级用途调整系数 1 0.75-0.9 0.8-0.9 0.7-0.9 0.5-0.7街口、城郊、江浦街道以及太平中心镇、温泉中心镇商业较繁华路段和标定楼宇其他镇、圩、从化经济开发区、明珠工业园商业较繁华路段和标定楼宇区片租金二层 三层 四层及
13、以上 二层 三层及以上 非首层所在楼层40%70% 30%45% 20-30% 30-50% 20-30% 45-80%备注：1）多面临街时，以价格高的商业路线价作为计算基数；一面临巷指所临巷道为未评估路线价格的巷道。2）估价对象为位于农贸市场或大型商场内部以及位于二层、二层及以上商铺时，临街状况为所临公共通道或巷道数量，临街深度、层高、临街状况、铺面形状和二级用途调整系数参照上表确定。3）位于首层的商铺租金不做楼层调整。4）一般情况下，不临街商铺适用区片租金。5）因商业区片租金参考价的内涵为剔除该区片内商业标定楼宇和商业路段的情况下的租金，一般代表的为不临主要街道的商业用房租金水平，其楼层差
14、异一般已经对商业用房租金水平影响减弱，故楼层调整幅度相对较小，楼层调整系数较大。则：商业用房租金=适用的商业租金参考价临街深度调整系数层高调整系数临街状况调整系数铺面形状调整系数二级用途调整系数楼层调整系数。从化市 2010 年房屋租金参考价评估项目73、办公用房（1）办公物业标定楼宇租金内涵办公物业标定楼宇租金参考价内涵是指在正常市场条件下，于评估基准日现状条件下的平均租金水平，即楼龄、景观与周边环境、建筑结构等均为基准日的现状条件。（2）办公物业区片租金内涵办公物业区片租金参考价内涵是指在正常市场条件下，剔除区片内办公标定楼宇后，剩下的办公物业于评估基准日现状条件下的平均租金水平，即楼龄、
15、景观与周边环境、建筑结构等均为基准日的现状条件。4、工业厂房仓库用房工业厂房仓库用房仅设“工业区片”租金参考价。工业区片租金参考价的设定内涵是指在正常市场条件下，于评估基准日现状条件下层高正常的厂房或仓库的平均租金水平，即建筑结构、楼龄等均为基准日的现状条件。三、使用说明（一）适用场合与原则房屋租金参考价是政府房地产租赁市场管理、租赁课税的重要依据；也可作为租赁双方了解物业租金水平、进行房地产租赁交易的参考，也可以作为司法机关纠纷调处、评估机构房地产估价的依据，但前提是必须正确理解从化房屋租金参考价的内涵和适用顺序，即房屋租金参考价为一定均质区片于估价基准日 2010 年 02 月 01 日现状条件下的出租人出租房屋实际取得的单位建筑面积税前月平均租金。从化市 2010 年房屋租金参考价适用于参考价公布之日起从化市中心城区和中心镇的主要连片建成区，并包括在建成区范围外的个别大型的集聚点的房屋租赁双方协商议定租金的参考，但并不是政府强制定价行为。从化市实际租金价格仍坚持租赁当事人双方协商一致确定的原则，各企事业单位（包括拆迁单位、房地产开发公司等）不能违反中华人民共和
