物业服务管理制度及分项内容详述

《物业服务管理制度及分项内容详述》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务管理制度及分项内容详述（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业服务管理制度及分项内容详述（二）音响设备、强电、房门及门锁的管理及维护1、服务范围（1）负责会议中心第一、第二会堂、第一接待厅、第二接待厅和八个会议厅的839 台（件）会议音响设备的管理维护；负责地下室多功能厅 48 台（件）音响设备的管理维护。（2）负责行政中心、文化广场约 1 万 3 千盏照明灯具的维护。（3）负责 1 至 6 号楼近 2200 个房门、门锁的维修、更换。2、主要服务 内容（1）建立音响设备、强电设备的安全技术档案，确保使用安全；（2）建立音响设备、强电设备的运行制度、 维修制度和管理制度， 电工和音响设备操作人员必须持证上岗；（3）负责会议厅（堂）所有扩音、投影、 计

2、算机等器材管理， 对设备定期进行检查、除尘、调试工作，做到随时处于良好的工作状态；提前做好会议各种准备（如：话筒线路连接及摆放、会标悬挂、 电视电话会议信号连接等）；保管好多功能厅的所有放音、点歌系统、 电视、计算机、调光台等 设备。对设备进行除尘、检查、调试工作，做到随时启用、状况良好不出任何差错。 对歌曲的种类随时调整以满足需要。（4）负责维修、更 换照明灯管、灯泡、控制开关。（5）每日根据规定及要求开启或关闭行政中心、会议中心、文化广场照明亮化灯具。（6）对室外 11 个控制箱定期检查、维修， 对接触器进行修复、更换，外 观除锈、刷漆。（7）对室外灯具定期进行除锈、刷漆；对电缆桥架、吊杆

3、定期进行油漆、加固。（8）对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。（9）对一些用电量较大的设备进行跟踪,提高节能措施。对供电、防火装置进行检查、补添。（10）定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。（11）负责对 1 至 6 号楼近 2200 个房门、门锁的维修、更换和一些小型的地面修补。（12）负责机械维修（如：弹簧门及某些框架、货架、不锈钢护栏、楼道扶手的维修等）。（13）负责小型电器设施的安装、调试工作和停电时对业主的解释及做好来电后的设备启动、运行准 备。强电及相关设备的日常管理及维护制度一、巡视监控。1）电工每班巡视两次高压开关

4、柜、变压器，每两小 时巡视一次；中班巡视三次配电柜、 电容柜，每周巡视一次落地箱、 电表箱。2）变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上。 3）巡视内容：a）变压器运行是否超温 (85)；b）有无异常响声或气味；c）各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；d）单相、三相电压是否在额定值的10范围以内，是否超载运行；e）各种接头是否有 过热或 烧伤痕迹；f）防小动物设施是否完好；g）接地线有无锈蚀或松动；h）各种临时用电接驳情况；i）各种标示牌、标示物是否完好；j）安全用具是否齐全，是否存放于 规定位置；k）按时开关管辖区域内内路灯

5、、灯饰或喷水池，及 时维修好辖区内路灯。4）对于巡视中发现的问题，电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给领班或主管，在领班或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。5）无法立即处理的故障应按照设备设施缺陷隐患管理标准作业规程的相关规定进行处理，并填写设备 缺陷隐患记录。6）触电处置。发现有人触电时， 电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并 进行紧急抢 救。a) 拉开电源开关、拔去插头或熔断器； ，b) 用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线;c)

6、 用干燥的衣服或绝缘塑料布 垫住，将触 电者脱离 电源；d) 防止触 电者在断电后跌倒；e) 如果触电者尚未失去知 觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治,密切注意其症状变化；f) 如果触 电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院； g) 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡， 应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必 须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。7） 配电柜自动空气开关跳闸的处置：a) 判断跳闸原因(短路或过载)；b) 查清楚 负载

7、种类及分布情况；c) 对 可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长主管d) 如故障已排除应立即恢复供电。变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。8） 变配电房发生水浸时的处置：a) 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知机电工程部经理，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后， 应立即排水； e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理 (如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等)；f) 确认 湿水已消除( 如各绝缘电阻达到规定要求)，开机试运行，如无异常情况出现， 则可以投入正常运行。二、变配电室安全运行管理。1）非

8、值班人员不准进入机房，若需要进人， 须经工程部主管批准，并在值班人员陪同下方可进入机房。2）机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内 应备齐 消防器材，并禁止吸烟。3）每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、 墙 壁、天花板、 门窗、 设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4）机房内应当通风良好、光线足够、 门窗开启灵活，防小动物设施完好。5）对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。三、交接班要求。1）接班人员应准时来接班。2）接班人员应认真听取交班人员交代，并查看供配电设备设施运行日记，检查工具、物品是否

9、齐全，确 认无误后在供配电设备设 施运行日记上签名。3）有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 机房不干净；d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4）电工应将供配电设备设施的运行数据(电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量) 及运行状况清晰、完整、规范地记录在供配电设备设施运行日记表内。变配电房组长在每月的 3 号之前将上一个月的记录整理成册后交维修部存档，保存期为 2 年。四、 供配电设备设施维修保养年度计划的制定。1）每年的 12 月 10 日前，由管理中

10、心工程部主管组织值班电工一起研究、制定供配电设备设施维修保养年度计划并上报项目部审批。2）供配电设备设施维修保养年度计划制定的原则：a) 供配电设备设 施使用的频度；b) 供配电设备设施运行状况(故障隐患)；c）合理 时间(避开 节假日、特殊活 动日等)。3）供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容； b) 备品、 备件计划；c) 具体实施维修保养的 时间；d) 预计费用。4）对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按 供配 电设备设施维修保养年度计划进行。5） 高压开关柜、变压器的主要 维修保养项目，外部清洁及部分外部附件的

11、维保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。五、变压器维修保养。1）每年的 4 月份对办公楼内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责进行,并将结果记录在供配电设备设施维修保养记录表内。2）每年的 4 月份对办公楼所有变压器外部进行一次清洁、保养。A )测 定 变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次 测定的数值下降 30%-50%对变压 器 绝缘维修. b) 清扫变压 器外壳；c )拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好； d) 检查变压 器冷却风扇.e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被

12、腐蚀 ，腐 蚀严重时应更换地线.3）高压开关柜维修保养。每年 4 月份对办公楼所有高压开关柜进行一次维修保养，此项 工作由变配电房值 班人员负责.并进行记录,记录在供配电设备设施维修保养记录表内。4）低压配电柜维修保养：每年的 4 月对办公楼内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进 行吹污。吹 尘，然后用干的干净抹布擦拭.5）刀开关维修保养：a)检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；b)检查 刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹,如有问题则进行机械调整或整修处理；d)用 500V 摇表测量绝缘底板，其

13、绝缘电阻如果低于 lOM，则应进行机烘干处理,烘干达不到要求的则应更换。6）熔断器维修保养：a)新熔体的规格和形状应 与更换的熔体一致；b)检查 熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行休整，修整达不到要求的则应更换。7）交流接触器维修保养：a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b)清除 灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c)清除触头表面及四周的 污物，但不要修 锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；d)清洁铁 芯表面的油污及脏物； e)拧紧所有紧固件。8）自耦减压启动器维修保养：a)用 500V 摇表测表绝缘电阻，应不低于 0.5M，否则应进行干燥处理；b)外壳

14、 应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。9）电容器维修保养：a)清理冷却风道及外壳灰 尘，使电容器散热良好；b)检查电 容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更 换；c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；d)检查电 容三相不平衡电流是否超过额定值的 15或电容缺相，如是则更换电容。10）热继电器维修保养：a)检查热继电器上的绝缘 盖板是否完整，如 损坏则 更换；b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。 11）断路器(自动空气开关)维修保养：a)用 500V 摇表测量绝缘电阻，应不低于 0.5M，否则应烘干处

15、理；b)清除 灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；c)断路器( 自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；d)在使用 过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；e)各 传动机构应注入润滑油； f)检查主触头 表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；g)检查 手动(3 次)、电动(3 次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；h)检查 分励脱扣、欠压脱扣、 热式脱扣是否可靠，否则应修复；i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有 则修复并拧紧；j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。12） 二次回路维修保养：a)号 码管是

16、否清晰或掉落，如是则补上新号码管；b)接头处 是否松弛，如松弛则拧紧。13）主回路维修保养：a)标 示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b)接头处 是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；c)母 线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。14）对计划中未列出的维修保养工作，应由管理处工程部经理尽快补充至计划中。15）变配电室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，工程部领班应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交管理中心工程部存档，保存期为长期。六、停电审批程序：变配电室维修或临时维修须停电操作时，维修人员应报告工程部主管。工程主管以书面形式报告管理中心经理停电范围，时间及事由，管理中心经理批准后，同 时通知甲方相关使用部门。得到院方同意后停电。4、负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。根据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。5、对室外控