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1、（华侨城的模式）首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。 ”所谓旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产与传统地产的区别在于，旅游产品的设置是整个地产项目的核心，旅游产品
2、的成功决定地产项目的成功。旅游产品能够聚拢的人气多少是其成功与否的见证，因此，旅游地产的核心问题是解决人气问题。如何获得人气，聚集人气并且保持人气就是旅游地产项目首先要解决的问题。在获得人气的问题上，要求地产开发商在地产项目的设置上多考虑旅游功能的设置。并且通过各种宣传或者经营活动等多种方式聚拢人气，提升片区的吸引力。先吸引短期少量的旅游者前来观光游览，通过完善体贴的服务设施、优美的自然环境及细致入微而的服务态度，使游客得到美的享受并且希望再次前来。往来不绝的短期游客必然会让独具慧眼的商家找到商机，自然就会有愿意参与竞争的商场商户进驻。从而形成配套设施完整的片区，居民也会有到此来居住的意愿，从
3、而吸引更多的商家进驻。这样才能形成良性循环使片区充满活力。如何才能设置能够吸引旅游者的旅游项目？首先，对项目所在地的资源进行分析。具有绝对优势的资源如九寨沟、北京故宫等每年都会吸引大批的旅游者，不需要额外的项目。但是一般性质的旅游资源则需要挖掘其与众不同之处，将其特色发挥出来，进而设置相关的旅游项目，才能吸引旅游者前来。其次，要确定项目的所要针对的客源市场。不同地区不同年龄不同层次的游客，每个人的需求也不一样。只有将项目所在地的资源优势与游客的需求完美结合才能使项目获得成功。这就必须对客源市场做全面的需求分析，根据不同地区不同时间不同层次和年龄的游客的需要，做出具有针对性的产品。第三，了解市场
4、的环境。明确了旅游者的需求并做出相关的产品，并不是 100%就能吸引游客。市场上还有可能存在许多同类产品。项目若要获得成功，不仅要知己，还要知彼。不仅要了解周围相同性质的产品的数量及发展状况，还要了解周围其他相关产品的发展情况，从中找出项目与众不同之处，找到发展的契机，才能制订相应的发展战略，确立核心价值，从而指导相关产品的设计。第四，最重要的是产品设计环节，以上三方面的工作都是在为最后的产品设计服务。综合整理各方面的信息后，最后设计出的具有地方特色的产品才是游客最感兴趣的部分。通过资源、设施、服务和活动的设计，使游客能在优美的自然环境中，在匠心独运的建筑、园林里、在贴心周到的服务下，在热情独
5、特的活动中得到放松、休息、娱乐和提升才是项目的根本。保障旅游者能够得到满足的同时也要顾及居住者的感受。在旅游产品的设计过程中，注意避免游客的喧闹打扰居民的正常生活，对旅游产品的密度及体量方面采用国际先进的旅游娱乐项目设计容量测算法做出精密的测算，以保证居民的正常生活及土地的最大化利用。最后，通过后期经营策略的制定，分期投资计划的管理以及商业回报的计算，使投资者的资金得到最大化的利用，促进项目的顺利进行。旅游项目的成功运营，定会给项目所在地带来旺盛的人气，保证地产项目的成功。52 的生活工作方式，各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。 “假日经济”已成为人们耳熟能详的
6、一个名词。海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块，近年来一大批旅游房地产项目得益于假日经济 、会议经济以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，势头强劲。除了国外和港台颇具实力的公司外，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。旅游地产已经成为地产业向多维度发展的重要标志，正确的解决旅游地产人气问题，则为这种转变助力加油，成为地产业发展的加速器。“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产” ，它包括
7、休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅） 、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。休闲度假区住宅 (别墅、度假村 )，主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅) 、民俗度假村等旅游置业项目。产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
8、养老型酒店是投资人(往往是最终消费者 )，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。高尔夫、滑雪运动度假村是在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心是具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。在三家的开发模式及开发特色上，万科所提倡的“价值观开发模式”较为适应大中型城市新兴中产阶级的时代需求；招商所提倡的“综合开发模式”更多价值和意义体现在多条产品线共同开发、多种赢利模式共
9、同获益的经营层面；而华侨城所提倡的“旅游地产开发模式”的重要价值则体现于对城市中某个较大范围的片区具有综合提升能力与持续发展动力。三种模式各具特色，对于其他地产开发企业而言，成功的开发模式所具有的意义，也应该是在对成功企业或品牌之所以成功的原因及历史角度进行深入理解，结合自身特点与资源，探索出一种益于企业长远发展的特色化模式。在此，我们对华侨城的开发模式做相应的分析。主题公园带来了快速的片区价值增长，地产带来了新型生活方式的基础载体。而随着旅游人群的大量涌入和社区业主的大量入住，日常生活配套设施、文化娱乐及休闲设施、商业配套设施等已经先天具备了运营的条件。在深圳华侨城主题公园群落打造中，“文化
10、”与“体验”特色贯穿在每个主题公园的运营理念之中。华侨城的配套设施具有一定特色，其中最具特色的商业配套是位于波托菲诺中心的异域风情商业街，无论是咖啡店、港式早茶或红酒屋，其装修风格、经营特色、异域格调也许是各不相同，但可以明显体现出围绕着相同经营理念、相同素质客群的特征。隶属于华侨城集团旗下的多家特色化酒店，形成了旅游人群在住与玩之间的必须消费载体。豪华型的海景酒店与经济型精品酒店 CITYINN 城市客栈的组合搭配，分流了不同需求的客户群体，使多家酒店避免了恶性竞争带来的利益冲突。在文化配套设施上，国家级美术馆何香凝美术馆在深圳华侨城的建立及开放，为区域增加了一个现代文化艺术展示与交流的载体
11、。出于主题公园的特色化经营需要，华侨城集团内聚集了一支演艺人员组成的演出队伍及多种剧目，这样的演艺资源使地产社区组织相关文化活动时，形成了华侨城地产的另一大主导或社区背景文化。集中企业的优势人力资源及产业资源向核心业务靠拢，而核心业务所产生的自身具备的商业价值与社会价值之外，更对其它集团主导业务发生了相互之间的需求与供给关系。从旅游地产的角度来看待华侨城的片区综合功能定位，值得借鉴与参考的正是各种产品线上的产品功能，经过互动效应的统筹后，由单一的自我功能形成了新的“活性”生态链。开发模式的验证片区的活性生态链价值在于她不断持续运营，与城市共同生长。而以深圳华侨城作为探讨“旅游地产”价值提升的样
12、本，难免受到其建设与完善时间较长的干扰，未必适用于目前市场的阶段性快速发展需求。在 2002 年进入规划阶段，2005 年正式推向市场的北京华侨城，同样以“旅游地产”模式为开发主导思路，在短短 6 年时间内对城市产生的变化与成果，也许更适宜于讨论旅游地产开发模式对开发企业具有的长久意义。北京华侨城总占地面积为 1.5 平方公里，位于北京东四环，距 CBD 4 公里左右，处CBD 辐射区。所谓辐射区，即与核心区存在一定物理距的居住功能配套区。在北京华侨城的最初地块上，与深圳华侨城起步时的基础条件类似，地块状况基本以荒地、仓库及待拆迁的郊区民房为主，其周边的泛辐射区域也同样处于待发展状态。在现在看
13、来，在距离国贸 4 公里左右的地方拥有一片达到 1.5 平方公里的土地，无疑是拥有了一座金矿。而华侨城之所以能够获得位于北京的这片金矿，恰恰是缘于当地政府对于华侨城品牌价值的挖掘。从不同角度解读开发商对于城市及政府贡献的时候，保证长久经济活力、强大的城市运营能力、多种优势资源的整合平台，既是华侨城的特点所在，也是其优点所在。由于“旅游地产”的开发模式在经过 20 余年实践之后，已经成为一种被验证及具有可操作性的成熟模式，北京华侨城主题公园、主题商业广场、主题居住区三大主板块采用了同步规划、同步建设、同步成熟的开发战略。在三大主版块的组合之下，北京华侨城采用了华侨城集团的综合资源，进行生态链的配
14、套复合。其中同属于华侨城旗下的功能板块包含了北京欢乐谷主题公园、北京华侨城主题居住区、意大利风情的北京维吉奥广场、北京华侨城大剧院、何香凝美术馆的北京分馆、CITYINN 城市客栈酒店、北京华侨城双主题会所等七个自主产品，同时配备了华侨城物业公司作为主题居住区的物业管理服务公司。形成了生态居住、休闲娱乐、文化配套、体验型商业配套、周边配套的生活链条。同时引入幼儿园及中学作为对北京华侨城教育配套的补充。在社会层面对北京华侨城的最初地段认知上，CBD 是重要的参照物，而当北京华侨城进入成熟期及运营期的时候，自主经营能力的体现则建立了北京华侨城自身的认知标签。旅游地产的兴起带动所在区域的发展。围绕北
15、京华侨城的道路基础设施逐步完善，京沈高速路为通往华侨城及北京欢乐谷开辟了两个出口，周边出现了公共站台等设施。2008 年，进入规划施工阶段的北京城市轻轨 7 号线也设置有“欢乐谷站” 。于 2006 年开放的北京欢乐谷也因其娱乐休闲旗舰品牌的迅速确定，成为该地区的名片，而北京华侨城大剧院和当代艺术中心将带动周边地带的艺术生活。当北京华侨城从一个隶属于 CBD 的中心边缘，发展成为一个既与 CBD 相辅相成融为一体、又具有自己独特魅力与特色的“创意新区域” ，也进一步佐证了形成一种稳定、持续、成熟的特色化开发模式对于一个开发企业的重要意义。这一旅游+地产模式的验证，为未来旅游地产的发展提供生动的
16、实例。全面建成后的北京华侨城将会带来怎样的效应，我们拭目以待。新农村旅游地产开发思路是什么？社会主义新农村旅游房地产开发是今年来的一个新兴话题,我们认为,旅游导向的社会主义新农村建设，为房地产，尤其是资源导向较强的旅游地产提供了新的发展机遇，也从中寻找新的思路和契机，加速新农村的建设。一些行之有效的模式值得我们去借鉴和思考。1.集约化农业带动型结合区域特点，利用集约化、专业化的农业来发展社会主义新农村是一种较好的新农村建设模式。在此过程中，可参照价值规律与平等竞争的机制促使农地流转。首先促进农用地整理，对各类废弃地、闲散地进行复垦，增加可利用土地，并置换出更多的可建设用地；其次，通过农业产业的提升引导农民积极参与，促进撤乡并镇、迁村并点、旧村整治、民居翻建改建、农村基础设施建设等，因地制宜，通过土地置换、土地权属重划等获得低成本的可建设用地；再次，利用集约化农业形成旅游区，吸引游客前来观光休闲，并带动乡村公寓、度假住宅等旅游地产物业的开发。2.工业带动型在经济发达的地区，一些乡村能够利用当地区位和资源条件，将工业和新农村建设融合为一体，和
