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1、 常态之下，有暗流涌动，9 月 14 日深圳市规划和国土资源委员会发布的2009 年 18 月房地产市场分析报告披露，8 月深圳平均新房价格升至 19368 元/平方米，半年内每平方米 .*湖州九月份房地产市场分析报告湖州德嘉房地产营销策划有限公司2009 年 10 月 9 日 目录第一章 宏观经济第二章 市场风向第三章 市场关注第四章 土地市场第五章 楼市动态第六章 长兴市场第七章 报广分析 前言9 月为传统销售旺季，以往各年绝大多数城市 9 月份成交量相比 8 月会有明显上涨，本月重点城市中，只有一半的城市出现了增长的局面，其他重点城市如上海、深圳、天津成交面积均出现大幅下跌的现象。由于去
2、年压抑的刚性自住需求在上半年成交量大大扩大后逐渐消耗，而在房价已推至较高水平下，持币观望再次出现，为抑制房价继续上涨，银监会重申“2 套放贷”政策，以及对未来进一步市场调控政策推出的预期，改善及投资性需求也将大受打击，导致重点城市的成交水平呈快速走跌之势，因此，虽说有金九银十的传统，开发商也有意加大推盘力度，但是 9 月并未出现预计的热销局面。对于即将来临的 10 月，市场走向如何，仍需拭目以待。与商品房相比，9 月份全国土地市场交易活跃，成交总价普遍较高。从城市分布来看，高价地块主要分布在一线城市，二线城市仅有苏州和重庆。从楼面地价来看，总价较高地块楼面地价相对较高，表明高价地块以“质”取胜
3、。监测显示，全国住宅用地成交量连续 8 个月呈增长态势，1-9 月累计成交量首超去年同期水平。10 个重点城市中，除了广州、重庆、深圳之外，其他 7 个城市住宅用地累计供应量超过去年同期水平。四季度是土地供应的传统旺季，随着新一轮供地高峰的到来，预计住宅用地供应量将会进一步增加。从供应情况来看，9 月土地供应止跌反弹。全国 60 个重点城市共推出土地 913 宗，环比增加 10%，同比增加 74%；推出土地面积 4314 万平方米，环比增加 6%，同比增加 97%。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )355 宗，环比增加 17%，同比增加 94%；推出土地面积 238
4、0 万平方米，环比增加 30%，同比增加 146%。第一章 宏观经济 2009 年 9 月宏观经济月报：8 月数据驱散复苏疑云数据整体略好于预期。市场担心的工业增长、投资增长和新增贷款均好于预期。自主投资似有跟进,增速自年初以来均保持上升趋势,非政府投资增速 8 月较 7 月明显提高。消费需求稳中有升,消费升级是拉动消费加速的主要因素。出口虽然低于预期,但是复苏趋势并不改变。在内需强劲的拉动下,产出增长有所加快,季节调整后,8 月工业环比增长 1.2%,年化增速为 15%左右。复苏趋势得到进一步确认。我们曾指出 7 月增长低于预期不改变复苏趋势,8 月数据支持我们的判断。预计经济复苏的趋势将延
5、续。首先,非政府主导的投资将逐步跟进。其次,在全球经济复苏的背景下,外需复苏的趋势可以预期。第三,在消费升级和就业回升的背景下,消费增长将继续保持稳中趋升的态势。当然,未来经济数据可能波动,但是经济复苏的趋势不会改变。经济复苏过程中存在波动,对未来的预期依据波峰或波谷的数据可能并不合理。跨过拐点,通胀进入上升通道。8 月 CPI 和 PPI 双双环比上升,显示经济已经告别通缩,这印证了我们前期的观点。从 8 月开始,物价指数(无论是 PPI 还是 CPI)都将进入上升通道,CPI 在 10 月或 11 月将转正,PPI 年内可能转正。近期南北干旱可能如强食品价格上升的趋势。我们预计,2010
6、年通胀水平将在2-3%之间,即 CPI 为 2.7%,PPI 为 3%左右。信贷正常化,货币活期化。新增信贷回归正常水平,一般贷款置换票据有所加快。2009 年余下月份月均新增贷款 4000 亿左右是比较正常的水平。货币活期化,Ml 增速明显上升,这表明经济景气继续回升。 2010 年货币政策基调可能逐步转向中性,2010 年中国将转入加息周期。我们估计 2010 年新增贷款在7 万亿左右,即贷款增速为 17%左右。解读：随着我国的经济环境开始好转，加上全球经济的复苏，国内的投资环境也在一步步好转，上阶段由于大环境不好而把资金投入到房产市场的投资者们会逐渐把资金拿出来投到其他的行业中去，随着这
7、部分资金的撤出，能够使得房产市场表现的更加真实，房价也能在减少了投资炒作的情况下趋于平稳甚至逐渐下降到一个合理的价位。 第二章 市场风向1、2009 年 1 月8 月全国房地产市场运行情况报告 一、房地产开发完成情况 据中国信息报报道 1-8 月，全国完成房地产开发投资 21147 亿元，同比增长 14.7%，增幅比 1-7 月提高 3.1 个百分点，比去年同期回落 14.4 个百分点。其中，商品住宅完成投资 14848 亿元，同比增长 10.9%，比 1-7 月提高 2.7 个百分点，比去年同期回落 20.8 个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 1-8 月，全国房地产开发企业房屋
8、施工面积 26.29 亿平方米，同比增长 13.5%，增幅比 1-7 月提高 1.0 个百分点；房屋新开工面积 6.31 亿平方米，同比下降 5.9%，降幅比 1-7 月缩小 3.2 个百分点；房屋竣工面积 2.92 亿平方米，同比增长 25.1%，增幅比 1-7 月提高 0.4 个百分点。其中，住宅竣工面积2.41 亿平方米，增长 26.8%，比 1-7 月提高 0.2 个百分点。 1-8 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 18631 万平方米，同比下降 25.3%；完成土地开发面积 14920 万平方米，同比下降 9.7%。 二、商品房销售情况 1-8 月，全国商品房销售面积 494
9、16 万平方米，同比增长 42.9%。其中，商品住宅销售面积增长 44.5%；办公楼销售面积增长 18.5%；商业营业用房销售面积增长 29.4%。1-8 月，商品房销售额 23464 亿元，同比增长 69.9%。其中，商品住宅销售额增长 74.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和 43.5%。 三、房地产开发企业资金来源情况 1-8 月，房地产开发企业本年资金来源 33689 亿元，同比增长 34.2%。其中，国内贷款 7384 亿元，增长 46.3%；利用外资 298 亿元，下降 33.6%；企业自筹资金 11045 亿元，增长 12.6%；其他资金 14961 亿元，增长
10、 52.7%。在其他资金中，定金及预收款 8712 亿元，增长 43.2%；个人按揭贷款 4507 亿元，增长 94.1%。四、70 个大中城市房屋销售价格指数 8 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 2.0%，涨幅比 7 月份扩大 1.0 个百分点；环比上涨 0.9%，涨幅与 7 月份相同。 新建住宅销售价格同比上涨 1.5%，涨幅比 7 月份扩大 1.2 个百分点；环比上涨 1.1%，涨幅与 7 月份相同。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨 0.5%；商品住宅销售价格上涨 1.7%，其中普通商品住宅销售价格上涨 2.2%，高档住宅销售价格下降 0.4%。与上月
11、相比，经济适用房销售价格上涨 0.1%；商品住宅销售价格上涨 1.2%，其中普通商品住宅销售价格、高档住宅销售价格均上涨1.2%。 分套型看，90 平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨 3.7%，环比上涨 1.1%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 52 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：金华 7.5%、宁波 7.4%、银川 6.8%、锦州6.6%、西宁 4.9%；价格下降的城市有 16 个，其中降幅最大的 5 个城市是：徐州下降 4.6%、石家庄下降 3.8%、桂林下降 3.4%、丹东下降 2.7%、唐山下降 2.4%。 与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 6
12、6 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：吉林 3.2%、金华 2.6%、大理 2.6%、银川 2.2%、湛江 2.1%；包头、赣州、平顶山、襄樊 4 城市新建住宅销售价格与上月持平。 二手住宅销售价格同比上涨 3.6%，涨幅比 7 月份扩大 0.6 个百分点；环比上涨 0.6%，涨幅比 7 月份缩小 0.3 个百分点。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 47 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：深圳 14.9%、温州 9.1%、金华 8.1%、杭州7.8%、洛阳 7.2%；价格下降的城市有 22 个，其中降幅最大的 5 个城市是：石家庄下降 7.2%、吉林下降 6.8%、唐山
13、下降 6.5%、岳阳下降 5.1%、湛江下降 3.5%。 与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 64 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：济宁 4.3%、杭州 3.2%、深圳 3.0%、温州 1.9%、岳阳 1.7% ；价格下降的城市有 2 个，其中大理下降 0.4%、泉州微降 0.1%。 新建非住宅销售价格同比上涨 1.6%，环比上涨 0.5%。 与上年同月相比，办公楼销售价格上涨 3.8%，商业营业用房销售价格上涨 0.1%，其他用房销售价格上涨 0.6%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.3%，商业营业用房销售价格上涨 0.3%，其他用房销售价格上涨 1.8%。 五、全国房地产开发景气
14、指数 8 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 100.08，比 7 月份提高 2.07 点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为 97.75，比 7 月份提高 1.47 点；本年资金来源分类指数为 105.82，比 7 月份提高 2.51 点；土地开发面积分类指数为 93.25，比 7 月份提高 0.70 点；商品房空置面积分类指数为 89.31，比 7 月份提高 0.68 点；房屋施工面积分类指数为 94.95，比 7 月份提高1.11 点。2、局部“降温”不能说明楼市现“拐点”中国房地产业协会副会长朱中一日前在此间表示，目前有个别城市商品住宅销售量出现下降，房价也出
15、现回落，但是楼市的地区性和业态差异都比较大，不能据此认为“楼市已经出现了拐点”。近期，北京、上海、深圳等一线城市房价从高位有所回落，成交量也出现下滑，呈现局部“降温”的迹象。为此，有观点认为国内楼市已经遇到了由升而降的“拐点 ”。朱中一说，局部市场出现波动是很正常的，几个城市销售量的下降或房价的回落是市场规律使然；与去年同期相比，国内城市成交量总体仍在大幅提升，价格也在企稳，同时全国的房屋施工面积、房屋竣工面积等指标都在逐月提高，说明市场在回暖；开发投资、土地开发面积等指标虽然同比是下降的，但环比是上升的， “不能仅凭个别城市、个别指标的变动就说楼市已进入拐点 了”。来自国家统计局的数据显示，
16、今年 1-8 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 26.29 亿平方米，同比增长 13.5%，增幅比 1-7 月提高 1.0 个百分点；房屋竣工面积 2.92 亿平方米，同比增长 25.1%，增幅扩大 0.4 个百分点。同期，全国房地产开发景气指数从 3 月的 94.74 回升至 8 月的 100.08。朱中一还表示，目前房地产市场的地区性差异和业态差异都比较大，东部和中西部地区楼市活跃程度不一样，后者“回暖” 态势相对平稳；住宅和办公楼、商铺的销售情况不一样，后者销售相对不理想。第三章 市场关注国家政策 1、国土部调研地王 囤地 今年第二次摸底土地储备一次规格高、时间紧、措辞严厉的土地储备摸底调查正在国土资源部（下称国土部）部署下悄然启动。 近日，本报记者独家获悉，一封标明“特急”字样、名称为关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知的文件已经由国土部下发至各省国土厅，调查目标直指囤地危机甚至触及背后的土地储备运行制度。 据知情人士透露，该文件已于 9 月上旬
