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1、房地产估价理论与方法教案适用专业：房地产经营与估价编 写 人：安顺学院 09 房产谢编制时间：2010 年 2 月 15 日第一章 房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义 熟悉1.专业估价与非专业估价的本质区别提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。例题 某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行
2、了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）【2007 年真题】提示：参见教材 P2答案：【解析】必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。提示：参见教材 P2。与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。【2007 年真题】A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长提示：参见教材 P2答案：ACD【解析】专业估价与非专业估价的五大不同。提示：参见教材 P2。2.房地产估价的概念房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序
3、，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。估价的主体是估价师和估价机构估价的客体是估价对象的价值估价时间是估价时点估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法， 按照估价程序估价中采取的手段（三手段）价值分析手段，对影响估价的因素进行分析价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见3.估价与评估的异同估价是指价值评估（范围窄）评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估
4、、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业务。如 价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。例题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。【2008 年真题】A.传统评估业务 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估提示：参见教材 P4答案：C【解析】房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。提示：参见教材 P4。4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义 美国 Real Estate
5、 Appraisal英联邦国家 Property Valuation日本和韩国 不动产鉴定评价香港 物业估值或物业估价台湾 不动产估价二、房地产估价的本质（五点本质） 掌握本质 1 是评估房地产的价值而不是价格尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟
6、的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）【2006 年真题】提示：参见教材 P5答案：【解析】评估房地产的价值而不是价格。提示：参见教材 P5。本质 2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。【2007 年真
7、题】A.发明 B.发现 C.创造D.确定提示：参见教材 P6答案：B本质 3 是提供价值意见而不是作价格保证估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任估价专业意见分类 咨询性或参考性意见为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品。鉴证性或证据性意见为第三方使用而提供的估价，属公共产品。鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任）本质 4 估价有误差，但误差应在合理范围之内对估价准确性的认识由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似
8、的评估价值（误差不可避免）。所有的估价都会有误差：评估价值真实价值误差。估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定防止出现较大误差的方法制定估价业务技术规范和职业道德规范等目前我国的技术规范和职业道德规范 3 个：房地产估价规范；城市房屋拆迁估价指导意见；房地产抵押估价指导意见不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估
9、价值通常不完全相同，这主要是因为（）。 【2007 年真题】A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同提示：参见教材 P8答案：A【解析】由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）提示：参见教材 P8。一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 （）【2007 年真题】提示：参见教材 P8答案：【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。提示：参见教材 P8。本质
10、5 既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。估价师的实践经验很重要影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平因此估价师一般要求有一定年限以上的估价实践经验三、房地产估价的必要性 熟悉1.专业估价存在的前提 独一无二、价值量大2.房地产需要专业估价的原因房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序房地产需要
11、专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。【2005 年真题】A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大D.不可移动和用途多样提示：参见教材 P11答案：B3.房地产估价在估价中占主体地位房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少房地产需要估价的情形（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）较多，其他资产需要估价的情况相对较少房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身第二节房地产估价要素 一、估价当事人估价师、估价机构、估价委托人 熟悉1.房地产估价师知识经验职业道德好的房地产估价师只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务
12、，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。2.房地产估价机构具备足够数量的估价师，依法设立并取得专业资质，以有限责任公司或合伙企业形式设立；法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作 3 年以上的房地产估价师；资质等级分为：暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质；依法从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象【注意辨析】估价委托人、估价对象权利
13、人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的异同估价对象权利人：估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人估价对象利害关系人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人估价报告使用者估价委托人联系与区别 权利人一定是利害关系人，而利害关系人不一定是权利人。委托人不一定是权利人或报告使用者。（判断题）在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（）【2008 年真题】提示：参见教材 P15答案：错误【解析】判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。二、估价目的 掌
14、握估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁、征用征收补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资合作、资产重组、产权转让、租赁、清算、争议房地产估价复核与鉴定）。一个估价项目一般只有 1 个估价目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。如有租约限制的房地产价值。评估价值时，要考虑合同租金与市场租金的差异，对房地产价值的影响。而如果是有租约限制的房地产是出于拆迁补偿价值评估，就可
15、以不考虑租约的限制，视为无租约的房地产进行评估。（判断题）任何一个估价项目都有估价目的（）。【2008 年真题】提示：参见教材 P15答案：对三、估价对象 掌握即估价客体，也称为被估价房地产，估价标的。当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，也可称为被估价权益。可作为估价对象的情况有 在建工程、未来状况下的房地产（期房）、对已经灭失的房地产（如已损毁的房屋）、房地产的局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（如承租房的装饰）、含有房地产附属财产一般类型 土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修
16、、动产和特许经营权。当该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（）。【2008 年真题】A.土地 B.建筑物 C.装饰装修 D.动产 E.特许经营权提示：参见教材 P17答案：ABC四、估价时点 熟悉也称为价值时点、价值日期。是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。五、价值类型 掌握价值类型有两种含义，一是价值的种类，二是由估价目的决定的需要评估的特定价值基本价值类型有六种 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。六、估价依据 熟悉估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。包括 相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料估价师应
