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1、 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！广州流溪温泉度假养生谷战略性旅游策划报告中 国 科 学 院 地 理 科 学 与 资 源 研 究 所 旅 游 研 究 与 规 划 设 计 中 心 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！广 东 省 城 乡 规 划 与 设 计 研 究 院二 OO 三 年 十 一 月 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！第一篇 策划绪论根据招标文件要求，研究
2、范围包括温泉镇（28.8 平方公里）和流溪温泉度假养生谷（面积约 18 平方公里） ，总计 46.8 平方公里。其中“旅游策划”工作重点为流溪温泉度假养生谷 18 平方公里地区。流溪温泉度假养生谷作为从化旅游产业经济中的一项产品，和从化其他项目（流溪河国家森林公园、石门国家森林公园、从化温泉等）在空间联系和旅游线路的设计上均是不可分割的整体。因此，课题组在确定温泉、森林、生态的战略前提基础上，实际策划和规划工作中扩大了研究范围，以利于旅游规划战略制定、度假区准确定位、区内旅游项目选择。一. 关于旅游策划策划，策，策略、谋略；划，计划、规划、谋划。是一种预测，一种整合协作，一种规模效应，一种智力
3、较量和机遇把握的较量，即构筑一个信息资源配置平台。策划还是一项 IQEQ 的系统工程。这当中包括政府行为与社会需求，生态经济与精神产品特性；学术独立性与人文情怀、世俗关怀；市场规则与主旋律要求，审美召唤等等，并在它们之间寻求一种平衡，达成一种默契，召唤一种“吻合” 。策划是一门复合性、交叉性、边缘性学科，其本质是思维的科学。精妙之处在于不同思维方式的运用，将封闭性思维转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辩证的、动态的思维。在旅游由传统的接待事业，转变为在国民经济中占重要地位的经济产业后，作为以市场为主要基准点催生的新学科旅游策划，更是以市场开拓为己任，以营销为手段，长袖善舞，开创了旅游业
4、的新纪元。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！旅游策划永远围绕市场和消费者进行，在社会发展与变化的速度和节奏越来越快，不确定性、不稳定性和不可预见性日益增多，产品与企业的生命周期日益变短，消费需求日益分化且摇摆不定的情况下，把握住市场需求和消费者重心转移趋势，依靠翔实的市场调查分析和敏锐的市场直觉，做好项目策划，从而适度超前地引导和创造市场，才能掌握竞争的主动权。我们很明白，无正确思想、先进理论、使命感和科学严谨的工作作风，绝不可能产生出“精品”作品。二. 旅游策划原则1. 创新原则只有创新才能保持竞争优势，克隆的价
5、值是有限的，永远不变的只有变化本身。这需要对项目本身及周边环境和关系有非常深刻的把握，在掌握规律的基础上创新，包括旅游产品创新、服务创新、技术创新、营销创新、制度创新、品牌创新等等。2. 三性原则唯一性、权威性、排他性。具有这三性的项目和产品在一段时期内处于无竞争状态。唯一性是差异化竞争策略的结果，权威性、排他性与策略思路、资源整合、科学创新密切相关。这在客观上要求进一步挖掘规划区的资源特质，制定有效的开发策略，营造与其他温泉旅游产品的显著差异，锁定专门的客源市场。3. 系统化原则包括调查研究、项目资源评价、战略定位、策略设计、资源整合、操作实施、顾问监理、动态调整、总体提升等环节。 地产江湖
6、 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！4. 核心优势原则广东省是我国温泉主要富集地区，温泉旅游产品众多，竞争激烈。因此必须发挥自己的核心优势，走成熟、高端的温泉旅游产品开发路线，着力提升其绿色生态价值，着眼于温泉休闲度假与养生健体顶级模式的营造，并最大限度地开发和利用这种优势，才能在竞争中立于不败之地。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！三. 旅游策划技术路线作为本项目的策划，我们认为应紧紧围绕“泉”做文章，以“温泉”为核心，突出养生保健主题。如果说现
7、代社会是以个人的主体价值为本，则生命是承载这一载体的最根本形式，对生命的透支令人们付出太多承受不起之重，人们向往“回归自然” ，向往生命之源泉。这健康之泉、美丽之泉、养生之泉令我们重新焕发生机。项目资源 项目运营旅游行为结构风景资源结构接待服务设施结构电信、金融其他相关产业优势要素差异化要素竞争性要素 资源要素整合创新原则三性原则系统化运作原则核心优势原则策 项目定位略 项目经营思路设 项目功能规划计 项目运营模式项目推广策略形 市场需求形势势 行业竞争形势把 区域经济形势握顾 项目重大事件问 项目重要环节监 项目节奏把握理 项目市场引爆项目品牌提升策划运营策划是粘合剂策划是催化剂支持系统介入
8、系统直接支持系统策划是引爆剂旅游策划方式和流程 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！第二篇他山之石一. 值得重视的国内旅游度假区开发教训近年来，我国许多自然风景优美，物种资源丰富，生态环境良好的旅游区(点)在各级各部门高度重视下发展迅速，但由于开发与开放关系处理不当，也伴生出了许多问题。1. 旅游区开发绝非无序开放湖南张家界武陵源旅游区，属于国内开发较晚的风景区，1992 年被联合国教科文组织列入世界自然遗产。以刚棱峭面的石英砂岩峰林地貌和奇峰、怪石、幽谷、秀水、溶洞“ 五绝”闻名于世，在中外名山大川中有极高的声誉。由
9、于武陵源旅游区在开发建设与服务过程中缺乏严格控制，短短十几年，违法违章建筑不断出现，并且逐步挤占了核心景区。不仅产生加剧水土流失、导致河床升高、毁损森林植被等生态问题，更严重地破坏了风景景观，影响了景区的整体形象。联合国教科文组织考察团对此严肃指出：“武陵源的自然环境已变成像个被围困的孤岛，局限于深耕细作的农业和迅速发展的旅游业范围内” 。为了保护武陵源这一世界自然遗产，不得不耗资高达数亿元人民币进行拆迁。福建武夷山风景区为了申报世界遗产，保护景区景观完整性，曾炸掉了景区内的两座三星级宾馆。由于湖南南岳衡山内违章建筑过多，影响了整个旅游区环境，而被有关部门要求进行整改拆除。从我国旅游景区(点)
10、发展来看，上述情形绝非偶然现象，而在全国范围内都较为普遍。为什么当初花费巨资进行开发建设，而后来又重新花巨资进行拆除复原？这是乱开发乱建设的结果，是随心所欲，没有规划或者无视规划恣意妄为的结果。旅游区的开发绝不是无序的开放。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2. 体制不适应成为旅游区无序开发的温床旅游景区(点)由于无序的开发建设，造成的浪费惊人，某些方面的损失甚至无可估量。究其深层次的原因，很大程度上是体制的不适应，为旅游景区(点)乱开发乱建设，提供了生长的土壤和温床。目前我国旅游资源分属于不同的部门，包括林业、建
11、设、宗教、文化等部门，有的甚至一个旅游区(点)挂着几块不同的牌子，分属几个部门管理。各个部门承载的社会责任以及行业功能和考虑问题的出发点不同，使旅游景区(点)开发建设各自为政，缺乏全局观念，难以产生协同整体效应，客观上造成了旅游区( 点 )开发建设的无序局面。具体到景区(点) 管理部门而言，有的是行政单位，却又没有很好的实行政事、政企分开，受经济利益驱动，在所辖景区内进行乱开发乱建设。有的景区管理部门是实行的事业单位企业化管理，他们在承担着管理监督职能的同时，还拥有开发建设经营的权利，在自己的“一亩三分地” 里，既是裁判，又是运动员，因为难以实行自我监督，造成了景区(点)开发建设无序。3. 部
12、门建设、条块分割一些实权部门为给本单位人员及关系户提供方便，通过各种方式、甚至权力寻租的手段，在景区内乱开发乱建设的现象也在一定范围内存在，从化温泉镇的现状即是此种情形明显的例子。二. 值得借鉴的海外温泉旅游度假区开发案例国际温泉开发的成熟模式可分为亚、欧、美三大类型，亚洲以日本为最。台湾温泉由于历史的原因承袭了日本温泉模式，但是又与日本本土有所差异。本规划选取案例重点是台湾、法国、冰岛、奥地利、加拿大、美国和日本。日本温泉开发历史悠久，被誉为世界第一；美洲温泉继承欧洲传统，又有许多创 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交
13、流！新。海外温泉旅游地案例借鉴从类型认识、经验小结到鉴析结论三个步骤来完成。1. 台湾温泉休闲业概览台湾温泉旅游业一度沉寂，1998 年进行温泉再造后，台湾泡汤族已从 3%激增到 20%，形成逾四百万人次的庞大泡汤族群。年轻人群成为泡汤主流，温泉业者总体营业率逾 5 成。近年，泡汤与温泉水疗（SPA）所形成的温泉休闲旋风，增加了民生活与旅游的广度，更因为具有明显的本土特色，加上行销配套措施后，容易成为多向度、多功能、高价值的产品，有机会成为台湾行政院“挑战 2008 发展计划”之“观光客倍增计划”重要助力。台湾自然涌出之温泉已知的有 128 处，分布于各种地层，其中变质岩区 88处最多，近代火
14、成岩区 23 处次之，第三纪沉积岩区 17 处最少。其中变质岩区温泉分布于中央山脉及雪山山脉地区；火成岩区主要在大屯火山及龟山、绿岛；沉积岩区则包括西部丘陵、恒春半岛、海岸山脉等地区。加上许多开凿地温梯度温泉深井的例子，造成台湾处处有温泉的印象，故总数应远多于 128 处。根据台湾经济部中央地质调查所去年的调查报告显示，台湾人的温泉用量，平均每人每次耗泉量约为 250 至 500 公升，几个较具规模、高度开发的温泉区，如北投、礁溪、乌来，每年都要耗掉 150 万吨的温泉水量。按照目前大量的任意开发，台湾温泉资源会很快枯竭。 北投温泉管理简介台湾温泉旅游地众多，旅游开发方面大同小异，故本规划选取
15、开发历时较长、台北市的北投温泉作为管理案例。北投温泉位于大屯火山系温泉带，1893 年,台北德籍商人奥大利开始在北投天然温泉出露点开发利用。两年后日军侵占台湾，日本人对温泉知识较丰富，善于利用，由此奠定北投温泉的发展基础。至八十年代初，废除北投侍应生后，北投温泉效益随即下滑，逐渐没落。休闲产业兴盛后，北投温泉再次活跃起来。 地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！温泉旅馆及公共浴池多位在中山路、幽雅路及湖山里一带。蕴含丰沛的硫磺泉，据说可治疗皮肤病、关节炎。由于温泉所在地质条件不同，使此处温泉分成白磺、青磺、铁磺三种。北投著名的温泉包括地热谷温泉
