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1、第 1 页 共 15 页安徽泾县、太和县市场调研第一部分 安徽泾县1、 泾县简介 泾县位于黄山脚下，交通通讯条件发达。205 国道横穿全县，322 省道直通黄山风景区，2008 年 1 月 8 日，申苏浙皖的开通，标志着安徽正式并入长三角三小时互通核心网络，大大拉近了泾县与外界的距离。泾县总人口 36 万，其中常住人口县城 7.5 万。按规划近期（2010 年）将达到 10.5 万人，远期(2020 年)15 万人。流动人口稳步上升。唐代大诗人李白，于天宝十四年（775）游泾县，留下了许多脍炙人口的诗篇。他在泾川送族弟一诗中写道：“泾川三百里，若耶羞见之佳境千万曲,客行无歇时。诗人启蒙历泾川佳
2、境,认为胜过著名风景区的若耶溪。泾县山水毓秀，人杰地灵。素有“汉家旧县，江左名邦”之称。不仅有李白、杜牧、王安石、文天祥等人的遗踪，也是文风昌盛之乡。明代盛行王阳明理学，春秋二季在水西会讲者逾三百人。清代崛起皖学泾派，胡承珙等人以训诂学阐释经度，考订了大量古籍。包世臣艺舟双楫中的书法理论，至今仍为书法界年推崇。源远流长的传统文化，孕育出当代很多著中学者，职国学大师胡朴安，大画家吴作人，文学家吴组缃等，都是蜚声海内外的人物。泾县是一方热土，现有面积 2054.5 平方公里，资源十分丰富。不仅盛产林茶粮棉，还有煤铁铜金和石材等矿藏。传统名产首推宣纸，在唐代就是贡品。纸质致密、洁白、柔韧、吸附力强、
3、润墨性能好。同时具有抗老化、防虫蛀、耐搓折等特点。宜于长期保存，又有“千年寿纸”之称，被书画家视为“瑰宝”。郭沫若说：“中国的书法和绘画离开了它便无从表达艺术的妙味”。宣纸行销日本和东南亚，在国际市场上久享盛誉。泾县传统名茶第 2 页 共 15 页如涌溪火青、爱民阳尖、都有数百年历史。扬州八怪之一汪士慎有咏泾县茶诗：“不知痉邑山之涯，春风茁此香灵芽，两茎细叶雀舌卷，烘焙工夫应不浅。宣州诸茶此绝伦，芳馨那逊龙山春共对幽宵吸白云，令人闪腑皆清芬。”近年来精工制作的兰香、翠尖和龙芽，获得国家金奖，深受消费者的欢迎。四十年代从美国引种的湿地松和火炬松，既是生长迅速的绿化树种，又是建筑和造纸的优质材料。
4、县内已营造数十万亩，为改善生态和发展经济创造良好条件。泾县的水力资源也很丰富，青弋江、徽水等河流经治理变水患为水利。国家在青弋江上游建成水库（现称太平湖），电站装机容量 184 兆瓦，年输电量千亿瓦时。青弋江综合利用工程工挖人工河 82.1 公里，设计灌溉泾县和宣州市 136.69 万亩农田。基础设施的改善，促进了工农业和各项社会事业的发展。改革开放以来，农村实行家庭联产承包责任制，调整产业和产品结构，建立起一批优质米、茶叶、蚕桑、禽畜和用材林生产基地，加快了奔小康步伐。全县绿化程度已达95%，森林覆盖率占 58.5%。地方工业发展到 28 个主要门类，其中造纸、机电、轻纺、建筑建材和食品加工
5、，已成为五大支柱产业。红星宣纸、南华电机、茧丝绸和凤凰（肉鸡）等集团公司的产品，在国内外市场上占有一定份额。红星宣纸股份有限公司，成功地上市了 A 股股票。县内兴办“三资”企业 14 家，利用外资 1076 万美元。乡镇企业异军突起，第三产业迅速发展，县城和集镇建设日新月异。同时利用人文和自然建立了多处各具特色的旅游区。2、土地供应泾县每年推出土地约 200 亩左右，政府的宗旨是既让开发商能赚到钱，又不使土地廉价出让，更能利用外资提高泾县的城市品位。泾县全县人口约 36.7 万人，县城常驻人口约 7第 3 页 共 15 页万人，加上流动人口约 10 万人，按照泾县的发展规划，城市人口最终将达到
6、 15 万人，这样将新增 8 万城市人口。按每个家庭.4 口人算，则需要 2 万套住房，除去 20%的经济房及廉租房，还需要一万六千套商品住宅。以每套房 90 平米计算，则是 144 万平方米的商品房，而泾县目前投放市场的商品房是每年 20 万平方米，据此类推，达到理论上的饱和还有 7 年多的时间。只有合理的分析了市场才能合理的推出土地，通常我们的重点地块在年初和 10月份左右推出，这样既能缓解县政府的财政压力，又可以给开发商充分的时间作宣传。因为泾县在外地打工的人员约.7 万人左右，而这些人通常会在过年的时候回泾探亲，这里面有相当一部分人有充足的实力用于购置商品房，适时的推出土地可以让开发商
7、有充足和适当的时间宣传自己的楼盘，能让供求方在最有效的时间段内进行交流，这样就大大减小了开发的周期，城市建设才能健康稳步的发展。3、 市场分析泾县房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从 2002 年长安路徐家汇商业步行街的火爆发售开始，紧跟正全市大量商业房地产项目纷纷亮相，这一年刺激了整个泾县房地产市场的彻底复苏，更让普通消费者认识到了房地产中蕴涵的投资价值。但随着时间的流逝，进入 2009 年，前期销售火爆的商业房地产项目开始进入实际经营阶段，人们才发现利润与风险共存不少新建商业项目由于未能很好的进行前期经营规划致使开业后商家经营举步艰难，先期销售时发展商承诺的回报难以得到。加上短期内开发
8、体量过于集中，最终导致商业房地产市场泡沫破裂。反而，住宅房地产市场在长期理性发展的同时，又吸纳了商业房地产高峰期先进的规划及营销理念，进入 2007 年后整个泾县房地产市场最终以住宅为主导。第 4 页 共 15 页4、泾县部分商业个案：1）、云领 MAIL1。商业体量：3.1 万 商业分布 超市：苏果超市（三层，11000，商家半买半租，10 年）；王氏商店（底层，110）药房：江南药店 （底层，250）小康药店（底层，2000） 娱乐行业：万紫千红（D 楼二层部分）、钻石年代（整个 A 楼三层）、世外桃源、UFO慢摇吧、皇冠假日会所（整个 D 楼三层，老板宣城人，自购，据说是泾县最豪华足浴房
9、，装修中）、丫丫脚吧（转让中） 餐饮：扬州好邻居大排档（B 楼二楼半层，底层外向转角一个开间，晚间满座，有印度黑人制作飞饼）。澳克士（2 层，220，香港人购得，转让中），百品川味麻辣烫（2 层，共 100），苏果大排档（55），韩国料理（倒闭，转让中，底层 2 开间）、洪福酒楼 宾馆：华升宾馆（一层 100，二层 50，三层 8 个房间，共 550），天禾宾馆（3楼，12 个房间，5020286） 服装行业：季强服饰（10 年租约，1000），名品运动城（宣城一老板买下自己经营，2 层约 600）。以下为一个开间（50*2）：衣拉客、云想衣裳、饰界；以下为单层（一个开间，50）9191 衣吧
10、、衣+衣、四季牛仔、顽皮一族、瑞丽名品、梦家园家纺、茉莉坊、水磨经典、JOE 时尚潮流、上海皇家军用品专卖、美玳服饰专卖、韩流秀吧、E 流外贸、魅力秀、小懒虫童装、唯洁、棒球手、尖叫、欧点、浪漫一身、旺旺服饰 美容美发：千家丽化妆品（底层 2 个开间，50*2），均为一个开间（50*2）：时尚频道、指尖舞、ANYONE 形象驿站（转让中）、丰采日化、名师名店、章光 101 网吧：三星网吧（6 老板合资，约 250 台电脑，1000）、恒信网吧、西苑网吧（110套电脑，200）第 5 页 共 15 页 庆典：时代礼仪庆典、维纳斯婚纱摄影（2 楼，约 200）、喜上眉梢 花店：馨香缘、心连心 电脑
11、行业：南京思哲科技有限公司、百脑汇数码广场（底层 2 个开间，50*2） 台球：星星台球（E 楼 2 层，2 间，约 110） 表：世界腕表（50） 玩具店：比克曼 电动车：绿源（转让中，2 层共约 330）注：靠近荷花塘的商铺买的较多，租也一般都是租私人的商铺。由此可见云岭 MALL 管理方目前掌握的大多是地理位置不好或价格偏贵的房源。2006 年底曾举行抽奖，奖品从 2 万到8 万不等。去年 50 多的商铺，现租金为 2.2 万元/间，比去年上涨 8000-9000 元/，买下商铺后就能获得总房款 8%的租金。买房一周后即可拿到房产证,首付款交 50%，享受 9.8折优惠,产权 50 年（
12、一般都是 40 年），受政府政策保护。现在还剩余的商铺有：一楼：面积 73.78，单价 13680 元/，总价 100 多万元；55.19和 59.28，单价 8600 元/；30 多，单价 7000 元/，总价约 21 万二楼靠苏果超市部分：连卖 3500 元/,600-10002） 、皖南第一街 开发商：东恒置业公司 商业体量：不详，应大于云岭 MALL，被称为“泾县第一个有都市气息的商街”。 商业分布：服饰（浙江产服饰较多，另鞋、饰品等）；家电；餐饮；礼仪庆典；第 6 页 共 15 页 建筑形态：面宽 3.5m 左右，进深 10m 左右，层高 2.9m，业主反映只有 2.75 米。 销售
13、情况：2002 年物业，2004 年 10 月 1 日交付。初始住宅售价 900 元/，商铺约7000 元/。除国际大酒店烂尾外，已经销售完毕。目前二手房价格 3 楼 1800 元/左右。注：迎宾路介于云岭 MALL 和皖南一条街之间，商业氛围成熟，有一定的品牌积累。来自上海的如海超市因经营状况良好，目前正在装修中，另还有规模不小的联华超市，上下二层，卖场约 5000；有全国连锁手机卖场迪信通；全国连锁电器卖场幸福树；县城的一些服饰品牌店也多见于本区域，如古今内衣、波司登、梦特娇、美特斯邦威、SDEER、以纯、劲霸、九牧王、啄木鸟、柒牌、太子龙、七匹狼。另有泾县信用合作联社、中国银行两家银行储
14、蓄所，以及泾县专科医院。5、泾县部分住宅个案：锦绣天都商住楼 项目地址：泾县交通路大转盘 户型：三房两厅一卫一厨 面积：112 平米 单价：5 楼，2300 元/平米，现房。 内部配套：入户防盗门、彩色铝合金窗、外墙面乳胶漆面，内墙、地面均为毛面 售楼电话：0563-5035866第 7 页 共 15 页第二部分 安徽太和太和房地产市场调研1、 太和简介 概况：太和县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地，位于阜阳、亳州两市之间隶属阜阳市，是我国最大的中成药批发市场之一。太和县东临安徽省涡阳、利辛，南依阜阳，西接界首市，北靠中国最大的中药种植和批发市场亳州市，西北与河南郸城接邻，东南经凤台、淮北去
15、合肥市 200 公里，西北经河南淮阳去郑州 307 公里，东去津埔路去蚌埠 209 公里。距离武汉市约 350 公里。全县南北长 52 公里，东西宽 60 公里，面积 1820 平方公里，人口约 150 万，其中城区常住人口约 15 万。 历史：太和历史悠久。属古禹贡豫之域。春秋时为鹿上，战国时为新郪。自秦始为县，其后县治几移，县名几易，先后为新阳、细阳、颖阳、万寿、泰和等。名胜古迹遍布境内，倪邱孤堆，七处故城遗址，元代建造的文庙建筑群，都记载着太和古老的文明。农业：太和农业种植呈粮、经、饲三元结构，粮食作物以小麦、大豆、玉米、高梁、红芋等为主，经济作物以芝麻、油菜、棉花、烟叶、薄荷、中药材等
16、见长，尤其是薄荷，年种植面积稳定在 25 万亩左右，薄荷油年产量占全国总产量三分之一以上。中药材主要品种有桔梗、板兰根、白术、白芍、党参、牡丹、药菊等，其中桔梗更是远销韩国、日本和东南亚各国，成为全国桔梗生产加工三大集散地之一。太和又是椿城樱乡，太和椿芽、樱桃清时即为贡品，在国外也久负盛名。地下蕴藏的石油、煤炭、高碘矿泉水等矿产资源非常丰富，经地矿部、卫生部鉴定，均具有较高的开采价值。 工业：太和工业城乡并举，门类齐全。医药、化工、纺织、食品、塑料、建材、机械、第 8 页 共 15 页造纸、香料、木材加工等是全县工业中的支柱行业。以加工、出口薄荷油、木线条、撕膜绳、中药材、筛网、人畜毛发等产品的一批乡镇企业正在蓬勃发展。太和商贸活跃，市场繁荣。尼龙绳、木装饰条、薄荷油、中药材、红芋三粉、毛发、筛网等众多的专业市场日益壮大，辐射全国。医药商业与
