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1、煌华国贸中心商业规划建议报告煌华国贸中心商业规划建议报告(讨论稿)新加坡豪斯（中国）机构重庆兆邦房地产营销策划有限公司2005年9月15日前言通过与贵司进行多轮沟通，根据对煌华国贸中心商业部分的定位，我司针对项目目标商业业态进行深入调研，了解目标商家对本项目招商的意向性和对拓展物业的主要要求。我司以市场为依据，同时考虑项目前期资金回收等因素，对煌华国贸中心商业部分提出以下初步规划建议。目录1业态功能划分建议41.1总体业态布局41.2楼层业态分布及功能面积5地下三层：5地下二层：5地下一层：5地上一层：6地上二层：6地上三层：6地上四层：7地上五层：7地上六层：7地上七层：8地上八层：81.3
2、招商面积统计91.4规划建议说明102附件：各类商家拓展物业要求122.1购物中心功能分区要求122.2品牌百货一般性建筑要求122.3品牌超市建筑标准指导要求132.4品牌西式快餐建筑标准指导要求142.5其他行业经营面积及配套设施之基本要求151 业态功能划分建议1.1 总体业态布局楼层主题主力业态辅助业态8F世纪欢乐城电影院/电子娱乐休闲餐饮/网吧7F巴渝美食城品牌火锅/巴渝小吃各地特色小吃6F美居文化城家私装饰儿童活动中心/多功能区/休闲食品5F动感之都主力百货(中高档品牌百货)体育用品/运动服饰/儿童精品4F绅士之都男性服饰/精品/汽车美容用品3F生活之都妇孕用品/服饰/饮食2F潮流
3、之都女性服饰/精品/餐饮1F时尚之都高档名店/银行/精品百货/品牌餐饮B1名品之都B2生活区中型超市中式快餐B3主题区数码通讯主题市场1.2 楼层业态分布及功能面积建议地下三层：总面积主力业态面积（）备注合计8233.48数码通讯主题市场8233.48三分之一用于招商，约27008233.48层高辅助业态面积（）备注合计4.5m地下二层：总面积主力业态面积（）备注合计8344.87中型超市5000招商6000层高中式快餐1000招商4.5m辅助业态面积（）备注合计花艺销售2344.87糕点销售饰品销售文具销售乐器销售眼镜销售食品销售销售地下一层：总面积主力业态面积（）备注合计7969.10品牌
4、流行百货5000招商5000层高5.0m辅助业态面积（）备注合计西式快餐厅450先招商后销售2969.10珠宝首饰1003销售名品店505销售销售地上一层：总面积主力业态面积（）备注合计7539.66品牌流行百货5000招商5000层高5.0m辅助业态面积（）备注合计西式快餐厅450先招商后销售2539.66银行营业厅300先招商后销售高档名店销售与百货业态配套的品牌店、专卖店销售地上二层：总面积主力业态面积（）备注合计6753.91品牌流行百货5000招商5000层高4.5m辅助业态面积（）备注合计西式快餐厅450先招商后销售1753.91银行营业厅300先招商后销售精品店销售女性用品销售与
5、百货业态配套的品牌店、专卖店销售地上三层：总面积主力业态面积（）备注合计6648.44品牌流行百货5000招商5000层高4.5m辅助业态面积（）备注合计品牌餐饮500先招商后销售1648.44名品店销售折扣店销售与百货业态配套的品牌店、专卖店销售地上四层：总面积主力业态面积（）备注合计6648.44品牌流行百货5000招商5000层高4.5m辅助业态面积（）备注合计品牌餐饮500先招商后销售1648.44与百货业态配套的品牌店、专卖店销售地上五层：总面积主力业态面积（）备注合计6519.38品牌流行百货5000招商5000层高4.5m辅助业态面积（）备注合计品牌餐饮500先招商后销售1519
6、.38体育用品销售运动服饰销售儿童精品500销售与百货业态配套的品牌店、专卖店销售地上六层：总面积主力业态面积（）备注合计6519.38家私装饰城5519.38约3000招商5000层高4.5m辅助业态面积（）备注合计儿童翻斗城500不销售1519.38阳光书吧500先招商后销售地上七层：总面积主力业态面积（）备注合计6519.38品牌火锅1000招商6519.38层高特色小吃城5519.38约2000招商4.5m辅助业态面积（）备注合计地上八层：总面积主力业态面积（）备注合计6273.16品牌影院3000招商4000层高品牌电玩城1000招商4.5m辅助业态面积（）备注合计网吧500销售22
7、73.16休闲餐饮300销售其他1473.16销售1.3 招商面积初步统计楼层招商对象招商面积其他面积合计8F品牌影院电玩娱乐300010002273.166273.167F特色小吃品牌火锅30003519.386519.386F品牌家私装饰30003519.386519.385F中高档品牌百货50001519.386519.384F50001648.446648.443F50001648.446648.442F50001753.916753.911F50002539.667539.66B150002969.107969.10B2中型超市中式快餐500010002344.878344.87B3
8、数码通讯27005533.488233.48合计4870029269.277969.20只招商不销售部分的面积约占总商业面积的60；预计总销售额超过6亿元。1.4 规划建议说明v 地下三层商业价值较低，但作为商业首层，其人流量对商业经营有较大影响，因此建议采用统一的经营定位（数码通讯主题市场），以招商带动销售和经营的方式，保证该楼层商业统一的形象、定位、经营、管理。v 地下二层主力店规划中型超市和中式快餐，根据商家对拓展物业的要求，同时考虑到本项目商业部分的销售，控制超市的招商面积在5000左右，快餐厅在1000左右。v 地下1层与地上1层为两个不同标高的平街层，商业价值较高，应尽量减少主力百
9、货对这些楼层的占用，规划一些有力于提升项目形象及人气的辅助商业业态，如精品名店、珠宝首饰、品牌西式快餐厅、品牌咖啡厅、银行营业厅等。v 主力百货要求主入口临街（三峡广场步行街），根据本项目的地段特征和平面规划，建议将主力百货的临街面规划于靠明日百货位置，使得其他临街商业尽量集中于三峡广场，以保证销售部分的商业价值。v 地下1层至地上5层，辅助业态应根据引进的主力百货进行调整，以保证最佳的业态组合。v 地上6层和地上7层分别以家私装饰和餐饮为主力业态，为形成规模效应，面积建议在5000以上，以招商带动销售和经营，保证商业定位及销售方面的要求。v 地上8层以娱乐为主，建议引进品牌影院，面积一般在3
10、000左右。影院层高要求在7米以上，最好达到8米，且要求各反映厅无柱遮挡视线。v 各楼层分布有餐饮业态，建议规划于同一垂直体系，方便餐饮店的上下水、排污、排烟等配套的设置。v 考虑到商业业态优化组合的要求，及本项目的商业销售，各楼层必需的小型商业名店可通过先招商后销售的方式。v 交通动线：为引导人流，建议保证地下商业与百货楼层的垂直人流通道；百货楼层辅助的独立商铺、餐饮、娱乐等业态营业时间较长，应预留独立通道，建议6、7、8层设置独立（景观）电梯，商场扶梯建议采用交叉式（剪刀式）。2 附件：各类商家拓展物业要求2.1 购物中心功能分区要求购物中心功能分区要求入口广场区位置要鲜明卖场区要与其他区
11、紧密相连卸货区要求能避开主要人流按卖场区的功能从建筑物的侧面和背面单独设置，1T/M2独立的停车通道，生鲜收货区要单独设置。停车场区要求人流和车流能分离，自行车车位500个，汽车车位100-200个绿化区能占总建筑面积得30%以上承重要求卖场区500/仓库及收货区1000/办公室150-200/一般百货公司350/供电负荷的一般要求商场、照明300KW（事故照明75 KW）商场户外照明30 KW冷冻压缩机设备250 KW（备用电250 KW）生鲜设备224 KW（备用62 KW）商场空调通风650 KW家电区插座26 KW美食广场86 KW（如肯德基、麦当劳250 KW）商场排水设备10 KW
12、商场弱电电源20 KW（备用电20 KW）2.2 品牌百货一般性建筑要求品牌百货一般性建筑要求分类要求地块及面积长方形或梯形，单层面积4000以上，总面积在2万至3万广场面积门前广场面积至少1000，可视情况调整中庭面积中庭面积（包含电梯井）约500楼层及层高地下1层至地上6层，总数至少3层以上，首层层高至少5米，其他楼层至少4.5米。柱间距8米8米以上承重地板450/消防符合国家及当地标准和商家要求停车位最好能达100个/10000，可视情况调整其他供电、上下水、排污、排水，扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区2.3 品牌超市建筑标准指导要求内容指导要求地块地块形状：矩形或梯形，临街面至少
13、80米，通道不小于80米；面积5000至2万平方米不等。柱距多层店的柱网距离应保持在8.4x8.4m。楼层层高卖场净高不小于5.3M5.5M，后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.墙外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。楼板荷载卖场800kg/平方米,后仓与冷库10001200kg/平方米；钢筋砼楼面(70厚C30内配6150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/，后仓区耐磨粉5kg/，平整度要求为6m2mm)地板表面：仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖。卸货区考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，
14、集卡旋转半径15米。停车面积(数量)150车位以上，每个车位约需22平方米货梯两层：2部5吨货梯三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯。如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。自动人行步道二层：2部，三层：46部。（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）供水200（小店）250（大店）吨/天供气通常320m/h（不包括空调用气）排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收消防满足营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置空调通风管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。卖场正气压
15、，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。电话100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）绿化符合国家及当地标准及商家要求，并能最终通过当地验收店招免费广告牌位置分配：高炮占用2个位置；门头占用2个位置。业主负责所有审核及执照申请。后仓1,0001,200 pallets，about 1300m2供电方式及变压器2500KVA干式变压器,10/0.4kv Dyn11 50hz，双电源双回路供电发电机容量油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置室外场地重载路面（承重35吨）、停车场
16、、绿化树种、景观等须按照商家的要求或提供的图纸施工人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收建设用地规划文件须由业主负责在租赁协议签约前提供2.4 品牌西式快餐建筑标准指导要求楼层1、2F单层面积首层约350(使用面积)柱间距M层高=3M(楼板至梁)地面承重厨房450KG/动荷载餐厅250KG/消防标准类其他乙方自设消防系统并与甲方连通其他供电量电容量250KVA变电设备，三相五线380/220V、50赫兹，每年约80万千瓦时商业用平价电量指标，不小于500A空气开关于总电柜，2根电缆（VV223x150+2x9、185铜芯）接入红线内配电柜（或乙方指定位置），并有独立计
17、量电表中央空调功率厨房=450卡/h，用餐区=350卡/h温度冬天=15度；夏天=6英寸管道位置提供相应的排水管线位置排污管径管道位置排烟管径截面积为500mm*700mm管道位置提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系隔油池餐厅附近区域提供适宜位置，该位置将不导致争议或影响相邻关系卫生间类型独立数量2对/层化粪池足够容量，甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域出入口数量2个宽度12M朝向临街广告位在门脸上方提供招牌安装位置停车场临时卸货车位装修标准乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修设备总重冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设
18、槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。2.5 其他行业经营面积及配套设施之基本要求各行业经营面积及配套设施之基本要求业种使用面积（）技术需求其它餐饮特色餐饮1000以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位营业时间较长，充足的停车位咖啡厅80-200上下水、电力、广告位店铺外面有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流西餐吧300以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位酒吧约200上下水、电力24小时营业服务配套行业美容美发150以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点美体500以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点最好提供停车位洗衣店50-100上下水、电力、房屋进深便利店150-500电力小储藏室，24小时营业药店100-200电力、与同业相隔必须超过300米24小时营业花店10-30上下水银行100-1000电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上租买并举，租赁年限需10年以上彩扩店60上下水、电力精品店服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等100以上电力注：以上是各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据个别客户及现场情况再做调整。新加坡豪斯（中国）机构重庆兆邦房地产营销策划有限公司2005年9月15日第 1 页 共 15 页
