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1、- 1 -第十章 物资装备计划概述：君临国际广场作为南京首家集写字楼、酒店公寓、商铺、住宅于一体的综合性社区，招商局物业组织由建筑、电器、给排水、清洁等各专业人士的队伍，多次分析研究，预定了君临国际广场合理、有效的物资装备计划。第一节 物资配备原则为满足物业管理企业满足服务的需要，本着科学、先进、高效、合理、实用、节约的原则，拟定如下物资装备计划，确保君临国际广场物业管理的服务方式和服务手段现代化。第二节 物资装备计划一、 管理用房依照南京市物业管理办法的有关规定，建议由江苏中住房地产开发有限公司提供物业管理用房 140 平方米（须协商后确定） ，计划安排如下：用途 面积 用途 面积办公室 1
2、5 平方米 培训室、会议室 20 平方米经理室 10 平方米 工程维修室 10 平方米员工更衣室 15 平方米 档案室 10 平方米仓库 30 平方米 维修室、更衣室、仓库可以在地下二、 员工宿舍在划拔使用的管理用房中，不含员工宿舍，为便于统一管理，建议划拨 80平方米的宿舍。- 2 -三、 器械、工具、装备以及办公用品计划如下表：（一）行政：办公用品项 目 数 量 单价 合计（元） 备 注办公家私 13 套 400 5,200.00会议桌 1 张 800 800.00会议室椅 10 张 80 800.00沙发 1 套 3000 3,000.00文件、资料柜 6 个 800 4,800.00电
3、脑 3 台 4200 12,600.00 P4/128M/40G复印机 1 台 12000 12,000.00 办公自动化打印机 3 台 600 1,800.00 办公自动化 A4空调机 3 台 3000 9,000.00 2 匹传真机 1 台 1800 1,800.00保险柜 1 个 1600 1,600.00办公用资料 1 批 5000 5,000.00电话 4 部 308 2,156.00 电话初装费7 部 100 700.00更衣柜 12 600 7,200.00 6 门小计 68,456.00（二）维修工具项 目 数 量 单 价 合计（元） 备 注室内疏通机 1 部 1450 1,4
4、50.00电焊机 8KVA 1 部 450 450.00冲击钻 1 部 980 980.00手抡电钻 2 套 280 560.00砂轮切割机 1 套 1250 1,250.00 14 寸拉钉机 3 套 35 105.00玻璃枪 3 套 12 36.00台钳 1 套 75 75.00- 3 -管钳 2 架 18 36.00套丝机 1 台 3000 3,000.00万用表 6 个 105 630.00摇表 2 个 180 360.00电工工具 4 套 125 500.00水工工具 2 套 150 300.00木工工具 1 套 800 800.00瓦工工具 1 套 400 400.00高空作业工具
5、2 套 500 1,000.00空调维修工具 1 套 1000 1,000.00铝合金组合梯 4 架 700 2,800.00 3 米高常用维保材料备件 1 批 8000 8,000.00小计 23,732.00（三）清洁绿化工具项 目 数 量 单价 合计（元） 备 注真空吸尘机 2 个 3000 6000洗地机 1 台 10000 10000高压水枪 1 台 4800 4800云石晶面处理机 1 台 32000 32000打蜡机 1 台 35000 35000双马达吸水机 1 台 4500 4500高速抛光机 1 台 17400 17400离子喷雾杀虫机 1 台 8040 8040手提抛光机
6、 1 台 2000 2000- 4 -拖地车 13 台 160 2080垃圾分类收集箱 10 个 600 6000塑料垃圾桶 96 个 50 4800小计 132620（四）治安、交通、消防管理装备项 目 数 量 单价 合计(元) 备 注无线对讲系统 12 台 1250 15,000.00橡皮警棍 6 根 20 120.00电警棍 2 根 350 700.00消防斧头 10 把 60 600.00专用消防扳手 2 把 28 56.00小计 16,476.00（五）物资装备合计项 目 合计(元) 备 注物业管理用房 140 平方米办公用设备 68456安保、消防工具 16476工程维修 2373
7、2清洁、绿化 132620合计 241424 按三年摊销- 5 -（六）服装费摊销项目 人数 数量 单价 总价 备注管理人员 15 2 450 13,500.00 3 年 2 套安全员 34 3 280 28,560.00 3 年 3 套保安大衣 34 1 500 17,000.00 3 年 1 套工程人员 13 3 250 97,50.00 3 年 3 套员工服装（含冬、夏两季装）绿化保洁 19 3 200 11,400.00 3 年 3 套合 计 80,210.00第三节 资金来源及采购时间资金来源：自有资金垫付。采购时间：于合同生效后，组织专业人员考查，根据工程进度逐步采购到位，于 20
8、05 年 4 月底前全部采购到位。第十一章 物业管理日常服务要点、难点和措施概述：物业管理服务的重点是为业主和客户营造一个良好的生活和工作氛围，结合君临国际广场的物业管理服务，其要点是营造“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，加强装修管理，难点是分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响，立体停车场管理服务和工程遗留问题的处理。第一节 物业管理日常服务的要点、难点分析- 6 -君临国际广场是一个综合性的物业社区，挺拔的现代建筑，俊朗的现代立面造型，在彰显王者之雍容气度之余，诠释的是业主和客户的“工作、生活和梦想” ，对物业管理提出了较高的要求，因此营造一个“和谐、统一”的居住、生活、
9、工作、商业环境，为业主和客户实现都市新生活的梦想，是物业管理服务的首要任务。要实现“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，重点是：一、 抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展社区文化活动、用文化管理环境等工作。二、 强化装修管理，维护房屋的结构安全。难点是：一、 由于分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响。二、 立体停车系统的安全管理服务。三、 工程质量遗留问题的处理。第二节 物业管理日常服务要点、难点和措施一、 住宅、写字楼、公寓、商业日常服务要点、难点和措施物业类型要点和难点分析 措施和办法写字楼 由于商业与办公的要求对环境要求较高； 商业环境对消防要求较高； 基本固定在
10、 8 小时以内办公，时间较固定； 智能化硬件与管理处软件有机结合，形成以技防主，人防为辅的安全防范体系； 严格执行消防检查制度，每年都开展至少一次的消防演习；- 7 - 禁止闲杂人员人员影响办公。 定点定岗将安全防卫工作落实到人。住宅 对物业管理要求细致周到； 居住配套服务要求较高； 有一定的社区文化气氛； 隐私保密要求高； 开放式管理对安防水准要求高。 提供细致周到的家政服务，解除业主的后顾之忧； 通过一系列的制度落实营造合适的居住环境； 定期举办社区文化活动，丰富业主精神文化生活； 提供 24 小时优质保安服务。商业 提供商铺装修代管，代办消防审批手续的服务； 成立商务会，增强商务交流渠道
11、，增进商户之间的沟通； 建立商户档案及信息网，为商家提供商业信息把握良机； 举办消防安全知识活动，来提高消防安全的意识和技能； 就商铺装修事项进行宣传，为经营者提供便捷的服务。 控制经营项目，在售楼时和业主签订商铺的前期协议； 杜绝非法经营的现象，不发生任何噪音、污水、臭气等污染； 签订“门前三包责任书” ，自觉维护门前卫生、秩序； 门面及广告牌，统一规格和标准，并与君临国际广场建筑风格协调； 按规定配置灭火器材，做好消防安全的防范措施。公寓 安全保密性要求极高； 配套服务要求极高； 出租性质，人员相对不稳定； 物业管理服务素质要求高。 提供星级酒店式服务； 充分利用消防监控中心、闭路监控、可
12、视对讲、外围的红外线监测等形防盗网络； 供配电设备、电梯设备、中央空调设备的安全运行； 设立设备专职维修保养责任人，全面负责维护与保养； 建立应急反应体系处理突发事件。- 8 -二、 酒店公寓施工期的管理要点、难点和措施君临国际广场分为两期开发，一期为住宅和写字楼，二期为酒店式公寓。其中一期的竣工、入伙时间与二期的施工时间和二期的销售时间有交叉，一、二期的入伙时间也相差近一年时间左右，这也就是物业功能开发的阶段性。一期房屋交付入伙后半年，处于装修高峰期，而此时正是酒店公寓竣工交付前最紧张的施工阶段，在此期间，由于受酒店公寓施工的影响，一期的业主在安全、噪音、治安、清洁等环境方面利益都会受到不同
13、的程度的影响，如何做好该施工期间的管理，保证酒店公寓安全顺利交付，确保对一期业主的居住生活环境的影响降到最低，是该阶段物业管理工作的重点。为此，招商局物业公司组织相关人员分析研究，同时结合在管相关楼盘的管理经验，就该阶段管理的难点开展分析，并给出解决方案措施。要点 难 点 措 施施工现场的管理 施工区与生活工作区混合，造成安全隐患 在酒店公寓与一期交付区域设置隔离带，施工车辆与业主车辆分区域按不同路线行驶 在隔离带设置安全岗，设置提示牌 告诫业主不要随意进入施工现场，进入施工现场必须有发展商工程部或售楼部的带领，并佩戴安全帽施工队的管理 施工人员进入社区，给业主的安全隐患 施工人员原则上不允许
14、进入一期社区，确需进入的，须办理相关出入手续后，方可进入。施工材料的管理 一期工地的材料堆放的影响 施工材料的放行须工程部和施工队双方签字，办理出入手续后，方可放行。 （装修材料出门需经业主签字同意）环境卫生的管理 施工现场泥土、灰尘很大 加强保洁力度，每天清扫两遍，灰尘大的地方每天洒水，保持道路、环境的清洁- 9 -施工装修车辆的管理 车辆进出过多，造成交通堵塞，引起安全隐患，同时影响环境卫生 确需进入社区的施工车辆，经同意后，办理手续，按指定路线、车速行驶，不得长时间停留。 漏油、漏沙土的车辆不准进入园区。噪音控制 施工噪音对业主的影响 依据南京市施工噪音管理的有关规定，与开发商和施工单位
15、协商，既要保证施工工期，又要将对已经入住的业主和客户的影响降到最小，确定施工时间。三、 营造“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境（一）系统安全运作是君临国际广场物业管理服务的第一要点1、 建立区域防范体系（1） 坚持预防为主的原则，积极做好安全宣传工作，确保安全标识齐全，开展紧急突发事件及消防演习，通过培训提高安全防范意识和技能。（2） 内紧外松的工作氛围，实现智能化硬件与管理处软件的最佳结合君临国际广场消防监控中心、闭路监控、可视对讲、外围的红外线监测等形成防盗网络, 使业主利用一卡通便可自由出入小区、车库、会所，但安全却在我们的控制之下，形成人防和技防相结合的安全防范体系。（3） 配
16、合公安机关与周边物业管理单位的合作，形成群防联控的安全网络加强同驻地公安机关的沟通和联系，在驻地派出所的指导下，与周边物业管理单位合作，互通信息，互为支援，形成群防联控的安全控制网络。2、 消防管理“预防为主，防消结合”的消防管理思想，严格执行消防工作的日常检查制度，通过各种形式开展消防宣传工作，提高业主和客户的消防安全意识，开- 10 -展每年一次的消防实战演习和每年一次的消防摸拟演习，实现君临国际广场的安全运作，保护业主和住户的生命和财产安全。3、 设备安全管理重点抓好供配电设备、消防监控设备、电梯设备的安全运行。（1） 设立设备专职维修保养责任人，全面负责维护与保养；（2） 严格执行各设备系统操作规程，维修保养计划；（3） 建立设备台帐，掌握、记录运行情况 ；（4）
