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1、凌峻山东项目合作意向书目 录第一部分 销售前期策划纲要及工作安排第一阶段：前期总体策划一、市场调查研究二、项目产品提升策划方案三、项目全年营销策划报告四、第一阶段报告的提交第二阶段：前期方案调整与开盘前广告创意设计一、 战略资源整合集成服务二、 项目全年营销策划报告调整三、项目 VI 系统的设计四、项目开盘广告作品集五、凌峻驻场人员进驻现场第三阶段：销售现场与销售部建立一、开盘执行方案及销售现场包装建议二、销售部组建与培训工作第四阶段：开盘工作计划一、 综合评估及战术调整二、 开盘执行方案细则三、 公关活动的准备四、 开盘活动的准备五、 销售道具的准备第五阶段：开盘后月度服务工作流程及内容第二
2、部分 收费标准前 言凌峻（中国）房地产策划推广机构有幸能接触万佳地产在邹城的项目，通过与贵公司的初次了解，我司感觉到，贵司是一间处于成长期、实力型的公司，且综合素质很强的公司。我司也对贵项目很感兴趣，亦非常有信心，能够希望能通过前期双方的沟通了解，进而能为贵公司项目提供综合专业的一流服务。凌峻机构是国内最著名的房地产营销策划代理机构之一，顺应凌峻全国性发展战略的指导，于 2000 年底开始进入山东市场，已在山东 12 个城市服务 30 余个房地产项目，涉及济南、青岛、淄博、烟台、济宁、泰安、威海、东营等地。凌峻能有幸接触到万佳地产的邹城项目，是一次机会，亦是一次挑战，凌峻愿以多年的房地产全程营
3、销策划、销售管理策划经验和丰富的广告知识，以专业敬业的态度和精神，投入项目的全程策划推广工作。为进一步加强双方的沟通了解，在此凌峻机构就项目推广所提供的服务范围作详尽的介绍，同时附上全程策划工作纲要及安排，以此谋求双方合作的共识和可能。凌峻的宗旨就是为贵司积极的寻求最佳的赢利模式与开发战略，为项目的开发、营销、推广、销售提供一个策略性的安排，促进相关工作能够有节奏、有计划地开展。一方面为发展商最大化规避市场风险，另一方面则保证合理利润的实现，力争将本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”的终极目标。第一部分 销售前期策划纲要及工作安排第一阶段：前期总体策划项目的第一阶段工作是指凌峻机构与
4、万佳地产建立合作关系后，开始全面介入以开盘前期策划工作。本阶段工作内容提交时间是完成专项市场调查研究工作后 30 个工作日内。主要内容包括：n 项目市场专项研究工作n 项目产品提升策划方案n 项目全年营销策划报告n 第一阶段方案提交工作一：项目的专项市场研究工作项目的市场调查工作是最为关键一个环节。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的住宅/商业物业市场的供求状况，项目所在区域同类物业的现状及客户的购买行为进行调研；分析进行项目的 SWTO 分析为项目制定合理的产品开发调整策略和营销策略。本次市场专项研究的主要内容为住宅/商业物业。一、邹城区域项目市场
5、专项研究主要内容一）邹城区域宏观市场调查1、邹城区域经济环境分析人口、面积、国民生产总值、生活水平、购买力、经济发展速度2、邹城区域整体住宅项目市场调查施工面积、供求走势、价格走势、配套设施、付款方式、户型比例3、项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景4、项目区域位置分析5、未来城市发展方向及项目区域地位调查6、邹城区域住宅/商业市场宏观调查：市场分布、未来规划、项目规模及销售状况等二）区域竞争项目调查1、项目所在区主要的竞争项目n 区域、占地面积、建筑面积、容积率、户型比例、价格、工程进度、销售率、物业管理、配套设施、现场包装、媒体选择。2、邹城区域住宅/商业竞争格局及竞争对手调查分析（
6、开发规模、供求比例、产品特点、发展趋势等）三）项目地块调查1、地块规模、地理位置、地貌特点。2、地块基础设施及交通条件。3、地块区域住宅项目开发的特点。4、周边配套设施。四）目标消费群分析1. 邹城区域住宅/商业消费力情况的分析和研究2. 邹城区域住宅/商业购房群的购买习惯与消费观念二、市场调查方式一）深度访谈1、 走访目标消费群采用座谈形式，针对目标客户的消费心态、生活形态、居住习惯等方面进行双向的沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为项目产品策略的制定提供可参考依据。2、 走访政府主管部门凌峻机构市场调查人员与当地主管房地产部门进行座谈，就邹城新城区规划发展、区域的住宅/商业发展现状
7、与发展趋势进行沟通与交流，能够更全面了解邹城区域房地产市场发展现状与趋势的把握。3、 与万佳地产相关职能部门负责人凌峻机构与万佳地产相关职能部门负责人进行深度访谈，就当地市场以及项目在当地市场所处于的位置情况进行沟通。同时，对项目的发展情况进行详尽沟通。三、市场调研报告撰写与提交通过邹城区域住宅物业市场的总体供求情况和项目的区域性供求情况的调查，同时展开了对确定目标消费群的调查，了解目标消费群的分布及消费心理，消费特征，进行整合地分析、判断邹城区域市场未来 35 年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、规划等提供依据和指导性意见。市场专项研究报告主要内容：1. 邹城区域宏观市场调查2. 区域地块
8、价值分析3. 大型项目、畅销项目调查4. 项目用地周边环境分析5. 目标消费群分析6. 邹城区域住宅项目竞争格局及主要竞争对手、潜在竞争对手分析7. 邹城区域住宅物业发展前景分析工作二、产品策划方案内容任何房地产营销，到最后都要回到产品与消费者的直接对话上来。因此，好的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，那么，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业公司的负责任的专业精神体现。项目产品策划方案内容提要：1. 项目开发理念的理解和提炼2. 项目主力消费群的范畴3. 项目市场定位的确定4. 项目整体开发步骤的确立5. 住宅部分户型、景观、配
9、套等建议6. 商业部分主题7. 商业部分业态构成8. 商业部分业态构成与工作进度9. 销售现场的建设10. 产品专项研究工作三、项目营销及推广报告凌峻机构在项目前期市场调查和项目营销战略与产品策划的基础上，对项目的销售进行综合考虑与设计。主要包括整体项目的价格策略、销售策略、传播策略、媒体策略、销售管理、传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，使得各项营销推广事项能够有计划、分步骤地实施。项目营销及推广策划报告内容提要：1. 销售目标2. 推售原则3. 价格策略4. 单位推售策略5. 销售部署策略6. 销售网络策略7. 传播策略8. 营销阶段划分
10、9. 各阶段策略与具体执行10. 推广费用以及分配策略工作四、第一阶段报告提交第一阶段报告的提交，凌峻机构将安排副总经理、项目总监、项目经理等三人到济宁直接提案，与万佳地产邹城项目负责人就提交的方案进行详尽沟通。凌峻机构提交第一阶段方案后的 5 个工作日内，万佳地产就凌峻机构提交的报告进行明确回复，方便双方进行下阶段工作更好开展。第二阶段：前期方案调整与开盘前广告创意设计第二阶段是指凌峻机构提交第一阶段报告并得到贵司项目组的明确回复后，凌峻机构着手进行前期方案的调整、修改。同时，凌峻机构将充分利用本身的广告创意设计资源优势，为项目提供形象视觉设计与广告创意。此外，凌峻机构专案小组进行项目年度的
11、营销计划的制定。完成本阶段的工作时间原则上不超过 30 个工作日。本阶段的主要工作内容为：n 战略资源整合集成服务n 项目全年营销策划报告调整n 项目 VI 系统手册n 项目开盘广告作品集n 凌峻驻场人员进驻现场工作一： 战略资源整合集成服务房地产竞争，很大程度上是资源的竞争。我司相信，房地产避免风险的最佳方法就是选择与最优秀的专业公司进行合作。如果凌峻有幸作为本项目整体推进的中坚力量，我们将根据项目所处的各个专业领域，协助开发商选择和推荐各类专业公司，在实际操作中由开发商与“凌峻”共同组成主控中心,对项目进行具体的执行和监控，确保推进的整体性和协调性。一、专业平台搭建凌峻将凭借多年的地产运作
12、经验和庞大的业内外资源网络，为开发商度身组建最合理而最高效的专业工作团队，确保项目运作的专业化和高效化。 核心专业公司规划公司、建筑设计公司、环境设计公司 其它专业公司室内设计装饰工程公司、效果图绘制公司、公关及礼仪公司、模型制作公司、物业管理公司、智能化设计安装公司、展示系统设计制作公司、环境设计工程公司专家团队等1、总规划顾问：提供最符合本项目规划宗旨的业界专家选择2、专家顾问团：规划、建筑、环境、设计 所有资源选择均以提升综合性价比为原则。房地产运营中的资源整合是一项高度专业化的工作。凌峻将发挥整合资源的经验，协助开发商建立起一套完整的资源整合管理体系，使资源整合集成系统下的各项资源能够
13、发挥出最大的效能。二、战略资源运营招标：参与招标对象的确定、招标流程的确定、招标信息发布、招标实施与跟进评审：协助组建评审委员会和制定评审标准、评审过程监控、评审结果公布监控：随时督促各设计公司、制作公司及工程公司等，保证出品的时间与质量协调：协调各合作公司之间及各公司与开发商之间的关系，提高工作实效工作二： 项目整体 VI 系统设计凌峻机构与发展商进行充分沟通并对邹城项目进行充分了解后，凌峻广告公司针对项目情况，开展项目的整体 VI 系统的设计创作工作。项目 VI 识别手册的目的就是将项目每个信息传达的设计要素，以阐明正确的图解来说明“视觉识别系统”的整体设计概念，作为所有设计的最高指标，将之加以管理、整合，以达成统一设计的目的。视觉识别手册内容明细：n 项目总案名n 基础部分1. 标志概念2. 标志的组成要素及制作规范3. 标志的组合规范4. 标志的用色规范5. 标志的辅助形式6. 标志的禁用组合规范7. 规范字体n 办公系统1、项目信封、信纸、传真纸等设计规范2、项目名片、工作牌等设计规范n 公关系统1. 礼品袋的设计规范2. 请柬、邀请函的应用规范n 广告系统1. 户外广告牌（横版、竖版）应用规范2. 报纸广告（横版、竖版）应用规范3. 影视广告标版应用规范4. 道旗的设计规范www.fdcsk
