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1、写 字 楼 楼 宇 系 统 在 运 维 中存 在 的 问 题 及 改 进 建 议文 北京富华物业管理有限公司 余立军【 摘 要 】 笔 者 分 析 写 字 楼 楼 宇 系 统 现 存 缺 陷 及 在 日 常 运 维 中 所 遇 到 的 问 题 ， 提 出 一 些 建 设 性 意 见 与建 议 ， 希 望 能 够 对 行 业 有 所 帮 助 。【 关 键 词 】 楼 宇 自 控 运 维 DDC 控 制 板 能 耗统 进 行 整 理 和 调 整 ， 否 则 就 会 出 现 程 序 运 行错 误 从 而 导 致 主 机 误 报 。 这 项 工 作 技 术 性 要 求较强，多数情况下只能找厂家维修。（
2、 3） 系 统 设 定 周 期 短 以 及 缺 少 记 录 分 析 表 系 统 设 定 运 行 周 期 功 能 单 一 ， 如 果 遇 到 春 节 或 长 假 时 ， 就 必 须 加 班 重 新 调 整 设 备 运 行 时 间 。 多 数 楼 宇 控 制 系 统 缺 少 数 据 分 析 图 表 ， 也 就 是 说 ， 没 有 采 集 系 统 数 据 和 分 析 数 据 的 图 表 输 出 。 这 样 不 利 于 工 程 管 理 部 门 对节能减排的分析和制定有效的节能计划。（ 4） 楼 宇 自 控 室 外 泛 光 照 明 系 统 与 单 一 的智能室外照明系统相比成本较高现 有 一 些 厂 家
3、 生 产 的 智 能 室 外 泛 光 照 明 系 统 ， 可 以 根 据 室 外 光 线 的 亮 度 自 动 开 启 或 关 闭 泛 光 照 明 ， 其 价 格 相 对 楼 宇 系 统 较 低 。 楼 宇 控 制 系 统 在 北 京 地 区 多 采 用 的 方 法 是 ： 参 照 天 安 门 升 降 旗 的 时 间 来 设 定 灯 光 开 启 时 间 ， 但 是 ， 在 阴 雨 天 气 还 需 人 工 操 作 。1 写字楼楼宇系统存在的缺陷（ 1） 系 统 控 制 温 度 与 用 户 室 内 实 际 温 度不匹配，相差过大 写 字 楼 楼 宇 控 制 系 统 无 论 从 设 计 还 是 从产品
4、的技 术 性 能 上 来 说 ， 存 在 一 个 较 为 普 遍 的 问 题 就 是 温 度 控 制 的 准 确 性 。 尤 其 是 没 有 准 确 采 样 室 内 温 湿 度 的 装 置 以 及 相 匹 配 的 系 统 分 析 软 件 ， 使 得 楼 宇 系 统 设 定 温 度 与 客 户 室 内 温 湿 度 难 以 匹 配 。 通 常 的 客 户 区 域 内 的 温 度 很 难 稳 定 在 比 较 舒 适 的 22 25 之 间 。 只 能 通 过 室 内 的 风 机 盘 管 来 调 节 温 度 ， 但 想 通 过 新 风 来 调 节 就 很 困 难 。（ 2）系统监控功能部分失效 由 于
5、 大 厦 部 分 设 备 设 计 、 安 装 和 改 造 等原 因 ， 造 成 部 分 检 测 报 警 功 能 失 效 。 系 统 的 监 控 功 能 本 身 也 存 在 一 定 问 题 ， 尤 其 是 主 机 报 警 功 能 不 稳 定 ， 存 在 误 报 的 现 象 ， 平 均 每 两 三 个 月 就 会 出 现 一 次 。 究 其 原 因 主 要 是 主 控 软 件 设 计 时 存 在 缺 陷 ， 需 要 定 期 对 主 控 系（ 4） 推 荐 选 择 具 有 偏 差 ( 零 点 、 斜 率 ) 现场校正功能的产品。（ 5） 高 精 度 温 湿 度 传 感 变 送 器 首 选 数 字 式
6、电路产品。（ 6） “一 室 多 点 ”测 温 的 场 合 建 议 选 用 带 有 标 准 通 讯 协 议 的 主 从 式 温 湿 度 传 感 器 系 列， 精度高且施工大大简化。（ 7） 室 内 温 湿 度 传 感 器 应 用 着 重 看 外 壳通风效果，美观其次。（ 8） 风 道 温 湿 度 传 感 器 应 用 着 重 看 探 头 保 护 方 式 、 进 入 风 道 长 度 是 否 匹 配 ， 是 否 带 有保护密封垫。（ 9） 水 管 温 度 传 感 器 重 点 注 意 电 路 安 装 部分壳体密封效果。66 2013年 第 6期智能建筑与城市信息 总第199期2 日常运维中常见的问题根
7、 据 写 字 楼 楼 宇 自 控 系 统 的 运 行 状 况 进 行综 合 分 析 得 知 ， 出 现 的 问 题 主 要 有 三 大 方 面 ：（ 1） DDC 控 制 板 件 因 老 化 停 止 工 作 。 这 种 故 障 难 以 处 理 ， 通 常 的 做 法 是 更 换 板 件， 而 写 字 楼 的 产 品 早 更 新 换 代 速 度 较 快 ， 没 有 可供更换的配件。如果是分站 DDC 控制器故 障 ， 可 能 导 致 部 分 设 备 只 能 由 自 动 改 为 手 动 运行。而主站 DDC 控制器故障将导致整个系 统瘫痪。（ 2） 主 控 电 脑 软 件 无 法 升 级 。 有
8、些 软 件 设 计 单 位 可 能 已 经 转 产 ， 一 旦 主 机 软 件 出 现 较大的问题将无法修复。（3） 水 阀 漏 水 直 接 导 致 水 温 控 制 不 准 ， 需 要 更 换 水 阀 。 更 换 水 阀 的 费 用 较 高 ， 甚 至 必 须 连 同 执 行 机 构 一 起 更 换 。最 舒 适 的 室 内 环 境 和 中 央 系 统 监 控 与 分 析 四个方面进行定位和改造。（ 1） 最 理 想 的 楼 宇 节 能 效 率 应 该 达 到 30% ， 要 达 到 这 样 的 标 准 ， 需 要 一 个 灵 活 高 效的楼控系统。（ 2） 暖 通 空 调 节 能 控 制 。
9、 按 需 要 控 制 整 个 暖 通 空 调 系 统 的 模 式 切 换 ， 并 具 有 节 能 功 能 的 暖 通 空 调 控 制 器 与 高 质 量 耐 磨 损 的 阀 门， 以 及 高 精 准 的 执 行 器 、 风 阀 执 行 器 、 热 表、 变 频 器 组 合 起 来 的 能 源 控 制 中 心 ， 可 实 现 高 达 50% 的 节 能 潜 力 。 利 用 可 编 程 序 控 制 器 准 确 地 提 供 中 央 空 调 、 新 风 系 统 及 相 关 操 作 的 全面综合信息。（ 3） 最 舒 适 的 室 内 环 境 。 无 论 室 内 环 境 的 要 求 如 何 ， 按 需 控
10、 制 供 暖 、 制 冷 和 通 风 ， 确 保 获 得 最 佳 室 内 环 境 的 同 时 使 能 源 消 耗 为 最 小 值 。 这 些 可 通 过 采 用 多 种 房 间 温 控 器 、 传 感 器 和 具 备 高 控 制 精 度 的 房 间 控 制 器 来 实 现 。 为 了 达 到 这 一 目 的 ， 楼 宇 系 统 应 该 设 计 出 人 性 化 操 作 界 面 ， 可 以 快 速 、 轻 松 地 设 置 室 内 气 温 ， 确 保 房 间 温 度 适 宜 ， 空 气 质 量 良 好 。 从 现 场 控 制 单 元 到 中 央 管 理 站 都 有 明 确 直 观 的 用 户 提 示
11、 和 易 于 理 解 的 图 形 化 显 示 ， 能 够 让 操 作 人 员 尽 快 熟 悉 系 统 ， 轻 松 对 其 进 行 操 作 。 另 外 ， 操 作 人 员 还 可 以 通 过 网 络 浏 览 器 随 时 随 地 对 系 统 进 行 控 制 ， 从 而 进 一 步 提 高 楼 宇 管 理 的 效 率 和 可 靠 性 。（ 4） 中 央 系 统 监 控 与 分 析 。 通 过 一 个 中 央 操 控 站 监 控 来 分 析 所 有 过 程 和 能 耗 ， 并 实 现 优 化 功 能 。 譬 如 ， 趋 势 分 析 功 能 模 块 可 查 明 节 能 潜 力 。 通 过 远 程 接 入
12、 功 能 ， 操 作 人 员 可 以 快 速 查 明 能 源 浪 费 环 节 并 实 时 纠 正 ， 而 不 用 亲 临 设 备 安 装 地 点 。 为 了 提 高 设 备 能 效， 楼 宇 系 统 还 要 配 备 内 容 广 博 的 案 例 库 ， 其 中 包 括 各 种 经 过 验 证 且 随 时 可 用 的 预 案 。 让 客 户 可 以 在 保 持 舒 适 的 室 内 环 境 的 情 况 下 使 能 耗显著降低。3 影响楼宇自控系统的其他因素影 响 楼 宇 自 控 效 果 的 因 素 很 多 ， 但 最 为重要是设备、环境因素。 由 于 写 字 楼 的 新 风 设 备 风 道 狭 窄
13、且 为 单向 出 口 ， 造 成 各 房 间 新 风 出 口 风 量 不 够 均 匀， 房 间 内 部 分 区 域 二 氧 化 碳 含 量 过 高 ， 人 体 感 觉 憋 闷 ， 体 表 感 温 不 均 匀 ， 靠 南 侧 偏 热 而 靠 北侧偏冷。环 境 因 素 主 要 来 自 于 客 户 装 修 打 隔 断 墙， 由 于 隔 断 墙 内 的 新 风 系 统 不 均 匀 分 布 ， 直 接 造 成 空 气 流 动 性 下 降 ， 靠 近 新 风 口 的 房 间 新 风 流 速 大 ， 使 冬 季 室 内 温 度 过 高 。 远 离 新 风 口的房间空气污浊，导致人体呼吸不畅。以 上 这 些 因 素 直 接 致 使 楼 宇 自 控 系 统 难 以精确地调整室内温度。4 对写字楼楼宇自控系统未来改造的设想和建议根 据 当 前 楼 宇 自 控 系 统 被 广 泛 应 用 的 技术 以 及 未 来 的 发 展 趋 势 来 看 ， 写 字 楼 楼 宇 自 控 系 统 需 要 在 楼 宇 能 效 、 暖 通 空 调 节 能 控 制、6 No.199 67Intelligent Building & City Information 2013
