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1、北京市一幢写字楼价值评估本模拟采用市场比较法进行价值评估1.评估对象及范围本次评估对象为北京*国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板 4 号的北京*国际大厦，建筑面积 52740.85 平方米。评估基准日 2000 年 2 月29 日。2.评估对象描述(1)位置状况位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块 4 号土地用途：办公用地土地面积：6708 平方米四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲 3 号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦 )。土地级别：一类地(2)土地权利及登记状况北京*国际大厦有限公司于 1998 年 6 月已与北京房屋
2、土地管理局签定了北京市城镇国有土地使用权出让合同 ，7 月取得了项目用地的中华人民共和国国有土地使用证 ，证号为市朝中外国用(98) 字第 00460 号，土地使用者为北京*国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为 48.4 年。评估对象在评估基准日设定了抵押权。根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京*大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(* 国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将*大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下 2 层、地上 20 层(面积38067.5 平方米
3、)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元 3000 万元，抵押率 51.7%,抵押期限自 1998 年 7 月 14 日至 2002 年 7 月 14 日止。(3)建筑规划及建设状况工程名称：北京*国际大厦工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里建设用地面积：6708 平方米规划总建筑面积：52740.85 平方米建筑层数：地上：22 层(裙房展厅 3 层，写字间 422 层)地下：2 层(车库、设备层 )建筑做法钢筋砼现浇箱形基础，框架-剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂) 、水泥地面铺地毯 (写字间)，中央空调，6 部客梯(三菱电梯)
4、、2 部观光电梯、3 部货梯。该项目于一九九七年十月开工，至评估基准日项目已基本竣工,未办理竣工验收手续,大厦五层至二十层正进行二次装修.建成后的*大厦本着提高档次、适应市场的原则，在裙楼部分安排有娱乐、健身、休息、餐饮中心、为客户提供集中式管理服务。并在会所部分布置配套的钢琴酒吧、咖啡厅、休息室、商务中心等设施,为写字楼客户提供了一个环境优雅、豪华舒适、设施齐全的休闲娱乐场所。大厦北侧建有高级玻璃大堂，豪华气派。3.房地产价格影响因素分析(1)项目背景早在 1982 年，北京朝阳区政府正式提出开发建设建国门外大街三板块体育场地，建设综合性大厦的建议，得到了北京市政府的批准和大力支持。随着北京
5、市城市总体规划的制定和不断充实，国务院和北京市政府已明确规划了南起永安里，北至关东店街，东起东三环路，西至东二环路的北京国际商务中心区。待商务区建成后，将成为具有中国特色的，以世界级各专业经济、金融机构为主的国际商务中心，在很大程度上充实了北京物业市场的功能。按照北京市的规划建设目标，商务中心区不仅要建成各家银行和金融机构管理办公的集中地，而且还设置资金市场、外汇调剂市场、金融抵押等各类金融市场和进出口贸易市场，并以功能完善、设施先进、配套齐全的服务条件来满足各类市场对营业场所的要求。由于市场集中，营业环境优越，服务功能完善，为金融和贸易营业用房的建设和经营提供了良好的市场条件。北京*国际大厦
6、有限公司以其雄厚的实力投资北京的房地产业，在建国门外大街南侧商务中心区南段开发建设了北京市商务中心区的重点项目北京*国际大厦。(2)区域因素从地理位置看，本项目西距天安门约 4KM，向东紧临市区重要干道东三环路，向北紧邻建国门外大街，南至正在规划建设的朝阳区体育运动委员会用地 ，处于北京市建外大街地区。由于建国门外大街的改造拓宽的完成和京通快速路的建成，以及东三环快速路的通车，使这一地区的交通十分便利，向北通过东三环路可直达距此约 30KM 的首都机场，向西通过建国门外大街和长安街可直抵距此仅 3KM 的北京火车站,向东 2 KM 即可达北京市的交通枢纽大北窑。另一方面，北京一线地铁东延长线复
7、八线地铁工程已顺利完工并通车，永安里地铁站正位于*大厦所在的永安里东街路口.复八线地铁与轻轨铁路相连通,向东直达北京卫星城京东重镇通州，而通过新建成的复八线一线地铁，仅需 20 分钟车程即可抵达北京西客站。该地区市政条件、基础设施配套状况及商业服务配套设施完善，人文环境极佳。另外由于该地区周围聚集了在京的大多数跨国企业集团，涉外商务人员往来频繁，这些因素都为在此地建造高档次的办公写字楼项目提供了得天独厚的条件。基础设施A.道路工程该项目交通条件较好，东有市区重要干线东三环路，北为建国门外大街，西为永安里东街。待商务中心区成片开发按总体规划建成后，交通条件将会更加优越。B.给、排水工程上水：由东
8、三环路和建国门外大街的自来水管线供给。供水量满足要求。雨水：排入东三环路和建国门外大街的雨水管。污水：排入东三环路和建国门外大街的污水管。C.电力工程：采用双路供电，由 110KV 变电站供给。D.热力工程：东三环路东侧即为北京一热，热力干线管网密集。E.煤气工程：由项目附近中低压调压站供给。F.电话局工程：大厦内部已规划设计 2000 门程控电话支局，并规划了光缆通讯线路，以满足高标准的通讯要求。G.先进的综合布线系统：评估对象设计了开放式综合布线系统，提供开放性结构平台，使各种工业标准的设备可在系统中运行，实现语言、数字、多媒体信号的传递。项目周围环境及邻里状况项目所在地附近已建有国贸中心
9、、国际大厦、中服大厦、汉威广场、嘉里中心等高档写字楼，同时正建设着国贸中心二期、航华科贸大厦、三立大厦、理想世界、友谊大厦、国汇中心等高档写字楼，经济贸易活动非常发达。同时，项目用地周围还分布着繁华的商业设施，贵友购物中心、赛特中心、国贸嘉里中心、友谊商店等商服设施林立。项目周边同时也是涉外公寓住宅区，拥有丽晶苑、华侨村、齐家园公寓、国贸公寓等现有的超过 40 万平方米的外销公寓以及规划建设中的永安公寓、富景花园、百吉名门等公寓项目。同时毗邻北京第一使馆区，使得该地区商机无限。(3)个别因素本次评估对象为*国际大厦，总建筑面积为 52740.85 平方米，国有土地使用权面积为 6708平方米。
10、宗地地势平坦，形状规则，面积适中，地质条件良好。(4)北京市房地产业写字楼市场分析供给状况1999 年北京写字楼市场从总体上讲仍延续了 1998 年的下跌态势，但跌幅明显趋缓，尤其是下半年形势更好。甲级写字楼市场 1999 年新增 8 个楼盘，新添约 40 万平方米的高档办公物业，比年初预计的减少约 40 万平方米。预计 2000 年上市甲级写字楼面积将会接近 90万平方米，其中四分之一来自东方广场。需求分析1999 年，约有 60 万平方米的甲级及国际甲级写字楼面积被购置或租赁，空置率从 1998 年底的 35%下降到 20%左右。市场需求主要体现在以下几个方面：跨国公司仍然大面积租赁及扩租
11、；中资公司在甲级写字楼租赁中逐渐成为主角，这些公司中以电脑通讯业和金融业为主。中国加入世贸组织的新进展，使得未来对写字楼的需求将增加 。租售分析2000 年从总体上讲，写字楼市场仍处于供大于求的状态，租金售价持续走低，但新落成的国际甲级写字楼的租金却已见底。由于市场对其吸纳强劲，国际甲级写字楼在年底纷纷将租金调高。甲级写字楼市场上小盘买卖并不多见，尤其二级市场表现极为淡静。4.评估过程(1)选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地近的三个交易案例进行比较，具体条件见表一(按销售单价进行计算)。表一：案例情况说明表案例 项目名称 土地座落 交易时间 用途 地价区 售价(美元/M2)A
12、 盈科中心 工体北路 2000.1 写字楼 3 2320B 恒基中心 建内大街 2000.1 写字楼 1 2580C 中服大厦 大北窑立交桥东北角 2000.2 写字楼 2 2200比较案例描述要求：项目名称、座落位置、用途、土地级别、交易情况、交易时间、个别因素、区域因素和成交价格进行详细描述。(2)比较因素的选择根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响价值的比较因素，主要包括：交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等。详见表二。表二：因素条件说明表评估对象与案例内容比较因素 评估对象 实例 A 实例 B 实例 C交易情况 正常 正常 正常 正常交易时间 2000.2 2000.1 2000
13、.1 2000.1单位售价(美元/平方米) 待估 2320 2580 2200区域因素交通便捷度 较好 较好 较好 较好繁华程度 好 较好 好 好环境质量优劣度 好 好 好 好基础设施完善度 好 好 好 好公用设施完备度 好 好 好 好城市规划符合度 符合 符合 符合 符合个别因素 临街状况、地势 好 好 好 好建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪平面布置 合理 合理 合理 合理土地级别 1 3 1 2土地使用年限 48 48 46 48工程质量 优 优 优 优物业管理 好 好 好 好设备及装修 好 好 好 较好配套服务设施 齐全 齐全 齐全 较齐全物业知名度 新盘 著名 著名 较著名(3)比较因
14、素修正将交易案例与评估对象进行比较，从土地用途、土地级别、交易情况、交易时间、区域因素(交通条件、商服繁华度、环境质量优劣度、基础设施完善度、公用设施完备度) 和个别因素(物业管理、设备及装修、配套服务设施) 等方面进行系数修正，得出评估对象的比准价格。详见表三和表四。表三：比较因素条件指数表委估宗地与案例内容比较因素 评估对象 实例 A 实例 B 实例 C交易情况 100 100 100 100交易时间 100 100 100 100区域因素 交通便捷度 100 100 100 100繁华程度 100 98 100 100环境质量优劣度 100 100 100 100基础设施完善度 100 100 100 100公用设施完备度 100 100 100 100城市规划符合度
