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1、农田看护房用地如何管理资讯问:土地抵押期限发生变更,土地登记机构如何办理登记?答:实践中.经常出现土地抵押期限发生变更特别是抵押贷款延期的情形.如何办理登记?土地登记办法没有明确的规定.实践中一般有两种做法:第一种做法是要求抵押权人提供原抵押资料及终止原抵押的证明,收回原土地他项权利证明书,注销原抵押登记,然后再重新办理抵押登记,发放新的土地他项权利证明书;第二种做法是直接办理抵押期限变更登记,将土地他项权利证明书存续期限 一栏加盖变更印章后予以变更或者在记事栏予以注明,同时在土地登记簿上予以记载.银行等抵押权人不认同第一种做法,认为解除原抵押权后至重新办理抵押权登记期间,银行的权利处于真空状
2、态,没有任何保障,存在较大的法律风险,因此主张应当直接办理期限的变更登记.而地方土地登记机构大多则认为没有期限变更登记这样一种登记类型,不能直接办理.蔡卫华笔者认为如果因主债权延期导致土地抵押期限延期,被抵押的宗地上只有一个抵押权或者有多个抵押权而需要延期的抵押权期限变更之后不影响其他抵押权的顺位,建议登记机构按照第二种做法直接办理抵押期限的变更登记.理由如下:一是虽然土地登记办法没有明确规定.但抵押期限变更也应当属于变更登记的内容;二是不仅为当事人提供了便利,而且提高了登记的效率;三是可以避免给银行带来不必要的法律风险.但如果因主债权延期导致土地抵押期限延期,宗地上有多个抵押权且需要延期的抵
3、押权的期限变更之后影响其他抵押权的顺位,建议土地登记机构一般采取第一种做法,即注销原抵押权之后,再登记为后一顺位的抵押权.或者采取第二种做法直接办理抵押期限变更登记,同时办理抵押顺位的变更登记.编者按随着农村土地承包经营权流转规模的不断扩大,规模种植,农业产业化经营程度将进一步提高,一些地方的耕地特别是基本农田正向种田大户集中,服务于农业生产而不是直接用于农业生产的用地也会越来越多,其中不乏为便于管理和看护而占用农田建起的看护用房,对于这类看护房用地如何定性和管理,如何防止假借看护房名义侵占农田建设永久性住房的违.法行为,成为当前农村土地管理中面临的一个现实问题.现对上述问题进行分析,并提出解
4、决问题的思路,供大家在执法实践中参考.潘辉芦=,I:强如何判别农田看护房用地的性质由于看护房用地无法归人土地利用现状分类中,这就为管理者出了一个难题,如何管理这类用地呢?为落实用途管制制度,加强耕地特别是基本农田保护,防止以看护房为名擅自占用耕地搞住宅等非农业建设,造成耕地被毁坏,很有必要加强和规范看护房用地的管理.对于如何管理,我们不妨先研究两个文件.面对农业发展的新形势,国土资源部l 庆国土房产?2o09 年第 3 期农圈看护房闰地如何管理土地抵押期限延期可直接办理变更登记关于搞好农用地管理促进农业生产结构调整工作的通知(国土资发 f1999】511 号)要求各级国土资源管理部门支持有利于
5、稳定提高农业综合生产能力的农业生产结构调整.看护房作为规模种植的必要设施,显然符合这种情况.文件还规定,经土地和农业行政主管部门共同认定土壤耕作层未被破坏或轻度破坏易于恢复的耕地,不作为减少耕地考核.建造温室大棚和临时性畜牧场,饲养场及塘底未经固化的简易水产养殖场,发展高效农业,确需占用耕地的,须到县级土地行政主管部进行备案,并签订复耕保证书,届时按要求恢复成耕地.从中可以看出,如果将看护房用地归为耕作层未被破坏或轻度破坏易于恢复的,不作为减少耕地考核的情况,仍视为耕地,就可以将其纳入现有的管理范畴.这种情况下的管理方式为:到县级土地行政主管部门进行备案,并签订复耕保证书.文件同时规定,建造永
6、久性农业生产设施和配套设施,如畜牧场,饲养场,塘底已经固化的水产养殖场,农副产品仓库,加工厂,集贸市场等,占用耕地的,要依法办理农用地转用审批手续,并做到占一补一 .此时,如果将看护房归为永久性建设物或构筑物,则要办理农用地转用手续.国土资源部最近出台的关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见规定,除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地,须依法办理农用地转用审批手续,按照建设用地管理外,凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍,温室大棚和附属绿化隔离等用地.以及农村道路,农田水利用地,均可作为设施农用地办理用地手续.由市,县政府审批
7、,报省级国土资源管理部门备案,不纳入农用地转用范围,不占建设用地指标,但涉及占用耕地的要落实补充任务.由于看护房用地不属于设施农业用地,看护房也不能归入设施农业附属的管理和生活用房.但是,如果将看护房归人永久性建筑物,则需按建设用地管理.如果将其归入未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦,就可以纳入农用地的管理范畴.可见,认定看护房是否破坏耕作层或是否属于永久性建筑物,是办理农用地转用手续还是备案手续的界限,这是对其进行管理的基础和前提条件.怎样查处占用耕地建看护房农田看护房在建设主体和使用功能上都具有一定特殊性,在查处农田看护房占用耕地时应更加慎重.按照行政处罚法的规定
8、,实施行政处罚必须以事实为依据,与违法行为的事实,性质,情节以及社会危害程度相当.违法行为轻微并及时纠正,没有造成危害后果的,不予行政处罚.因此在查处时,需要注意以下几点:一是认真辨别看护房的真伪.通过调查,如果认定当事人以建设看护房为名,实为进行住宅,仓库,厂房等非农业建设,应该按法定程序依法严肃查处.如果确实是不得不建设的看护房,又无更合适的土地可用,如无法使用建设用地,未利用地或劣质耕地等,则要另行处理.二是认真鉴别是否破坏耕作层或者是否属于永久性建筑物.如果认定耕作层未被破坏或轻度破坏易于恢复,且确实是农业生产必须的,可责令其改正违法行为,要求其办理备案手续,并签订复耕保证书.同时为便于当事人履行协议,笔者建议收取合理的复耕保证金.如果认定属于永久性建筑物,耕作层已经严重破坏,可责令其限期拆除或办理农用地转用手续.三是实施行政处罚.如果当事人在规定期限内没有改正的.或者认定以看护房为名擅自占用耕地,或者认定看护房破坏了耕作层,属永久性建筑物,就可以实施行政处罚.对于占用一般耕地的,依据土地管理法第七十四条处理,对于占用基本农田的,依据基本农田保护条例第三十三条处理.四是追究刑事责任.根据调查的情况.构成犯罪的,应及时移送司法机关追究刑事责任.l 庆国房产?29 年第 3 期
