《当前房地产市场形势分析与政策建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《当前房地产市场形势分析与政策建议（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1当前房地产市场形势分析与政策建议（2008 年 7 月 16 日）一、 当前房地产市场形势当前市场观望情绪已经形成，市场需求萎缩，交易量下降，开发商资金链紧绷，滞涨态势形成。 2008 年 1-6 月房地产市场供给累计同比增加但景气逐月下降。1-6 月房地产开发完成投资 13195.67 亿元，同比增长 33.5%，增幅同比增加 5 个百分点，比同期固定资产投资增幅高 6.7 个百分点。但环比逐月回落。1-6 月，购置土地面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅均在 1-2 月为最高，之后逐月回落，4 月和 5 月增幅则低于去年同期。1-6 月，本年新增房地产开发资金来源增幅逐月下降
2、，其中购房款和银行贷款增幅均逐步下降。 2008 年 1-6 月房地产市场需求增长持续减缓。受调控政策影响，2007 年 4 季度房地产市场需求增长迅速下降，2008 年 1-6 月房地产市场需求增长继续减缓，各种主要类型物业的销售面积均同比减少，并且下降程度均高于 1 季度降幅。多数城市二手房交易量同比有所减少。2008 年 1-6 月，长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积增幅均同比下降。 2008 年前 6 个月全国及大部分地区房价仍保持上涨但涨幅明显低于去年同期，部分城市住房价格出现下降。2007 年 4 季度房价环比涨幅迅速下降，2008 年 1-6 月商品住
3、宅价格环比涨幅为 1.2%，二手住宅价格环比涨幅为 0.3%，远低于 2006 年 1-6 月和 2007 年 1-6 月 4.4%的涨幅。2008 年 1-6 月各区域房地产市场变化表房地产市场供给增长变化房地产市场需求增长变化主要城市房价环比涨幅变化东北地区 北部沿海地区 南部沿海地区 黄河中游地区 长江中游地区 大西南地区 大西北地区 长三角地区 珠三角地区 环渤海地区 当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90 平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年 6 月末其空置面积增幅达到 31.1%。房地产价格作为资产价格，其变动主要是受未来预期回报的影响，包括未来经济景气变化、通货膨胀预期与
4、货币政策预期的影响。2今年月至 6 月，全国商品房销售面积同比下降 7.2%；增幅同比减少 28.7%，其中 40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降 24.9%、20.9% 。北京交易量下降已经接近了 50%，交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。二、房地产业的关联影响鉴于房地产与宏观经济的密切关联，当房地产趋冷甚至下行时对宏观经济的杀伤力很强。美国的次贷危机已经升级到房地产危机，进而对美国乃至世界经济产生深度影响，日本 90年代经济的 10 年衰退也是由房地产诱因，这些都值得借鉴。1、房地产与 GDP 关系房地产行业是一根扁担挑两头，一头是投资，房地产在整个固
5、定资产投资中长期占20%；一头是消费，在居民可支配收入中，支付房价是居民最大的一笔消费。国外发达国家美国、日本、德国、法国在战后 1950-1970 年近 20 年间，房地产在 GDP所占比重都超过了 20%。美国已过了汽车与购房的消费热期，现在房地产仍占 GDP 的10.5%。我国 2007 年由建设部发布的数据表明，房地产和建筑业所占 GDP 比重刚刚超过 10%，相比之下，我国房地产不是在 GDP 中占比太大，而是大有空间。2、房地产对国民收入的影响居民的收入包括财产性收入与现金收入。中国住房自有率达到了 82%，2006 年我国城镇住宅的总量为 115 亿平方米，粗略计算总价值为 30
6、 万亿元；居民储蓄余额约为 40 万亿元；中国股市 2008 年 4 月底的流通市值约为 8 万亿元。居民存款因为受通货膨胀因素影响，过去 7 个月，存款平均负利率约为 3%，以 40 万亿元人民币储蓄计算，存款储蓄约损失了 7000 亿元人民币；同时股市深度下跌，总市值缩水数万亿元。在这种情况下居民只有继续选择承受存款负利息，导致今年以来的居民储蓄存款增长了 5000 多亿。如果房价像股指那样下滑的话，居民手中的 30 万亿元的财产性收入，势必也要受到缩水的威胁。日本 1990 年时居民地产总价值 20 万亿美元，1992 年泡沫破裂以后房价一落千丈，形成了大量的不良资产，股票和土地价格的下
7、降造成的资产损失相当于当年 GDP 的 90%，使日本的 GDP 增长率从 1990 年 5.6%下降到 1993 年 0.2%，造成了日本经济的十年不振。当前，无论是股市还是楼市的持币观望，最后总要有去向，人们期待的是升值而不是蒸发，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕竟稳定是第一位的。3、房地产对金融的影响2007 年银行房地产开发贷款余额为 1.8 万亿元，个贷余额为 3 万亿元，在银行资产中所占比例达到了 1520%，其中 70%在国有银行。由于房贷属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过 20%。从开发商方面来分析，来自银行的开发贷款占开发商资金
8、的 1520%，但预收款和抵押贷款占 4050%。当市场需求大幅下滑，交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也会殃及银行。90 年代初期海南地产危机给银行造成的坏帐 10 年以后才消纳掉，教训深刻！4、房地产对财政的影响由于中国的土地制度与其它国家有很大的不同，土地和财政有以下的关联：土地出让金：20012003 年，全国累计达 9100 多亿元。土地出让收入在地方财政收入中所占的比重 2003 年曾一度高达 54.67%，近两年虽然有所下降，但 2007 年依然保持在 40%以上。当前，土地市场正在趋冷，土地交易降温，地价涨幅回落，流标流拍事件持续蔓延，不可避免的使地方政府财政受到较大影响
9、。同时，企业利润下降，土地财政萎缩，今年来的两次自然灾害都会影响地方财政收入。在对房地产的调控中，最重要的一条是加强保障性住房的供给，如果地方财政收入下降，也势必影响对中低收入住房的投入能力。来自 REICO 报告的数据表明，2005 年全国保障性3住房投入达 400 多亿，其中土地招拍挂增收部分的投入为 241 亿，公积金的增值收入为 72亿，财政拨款仅有 83 亿，到 2010 时全国保障性住房的投入要增加到 500 亿，其中来自土地的部分仍占 60%。5、房地产对产业链上下游的影响房地产的产业关联系数高达 1.72.2, 目前采取由材料、施工单位垫资方式开发，当开发商资金链紧张时，就形成
10、拖欠上游材料、施工单位资金的情况。农民进城务工中有 60%在施工企业，现已出现拖欠工资纠纷。总之，经济、财政、金融、国民收入和房地产是互相联动的，房地产问题已经“牵一发而动全身” 。三、维护房地产和经济社会稳定平衡发展的建议从维护房地产行业及整个社会经济的稳定平衡发展目标出发，我们提出以下几点建议：1、适时调整房地产政策，适度放松银根要保障经济“又好又快”的发展，房地产政策已经到了适时调整的阶段。以往对房地产出台的调控政策是根据当时市场过热的态势，采取了“双向调控” ，同时调控需求和供给，出台了对开发商缩紧银根、缩紧地根的一系列政策，而对需求方又提高了二套房房贷的门槛以及抵押贷款的利息，并增加
11、了交易环节的税收等。鉴于以下规律：“当经济周期开始下行时，房地产周期比经济周期下降快；当经济周期起步时，房地产周期比经济周期起步晚；由于房地产投资比固定资产投资下降的快，而后使得固定资产投资会以更快速度下降，加快了我们宏观经济运行的风险” 。在下半年到明年，如果销售量持续下滑，政策不变，房地产投资增幅很快会下来，要警惕房地产市场下滑给本行业和整个国民经济带来的影响甚至灾难，因此，应适度放松银根，增加多渠道的融资方式，合理利用外资。因为房地产的供给弹性很小，而需求弹性很大，因此政府应提前果断采取措施，保证经济稳定发展。2、尽快使 90 平方米以下的普通住宅需求恢复正常据 REICO 报告称， “
12、90 平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008 年 6 月末其空置面积增幅达到 31.1%。2008 年 16 月，在商品住宅投资增量中，90 平方米以下住宅投资贡献了 45.37%。90 平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量。 ”应引导恢复市场正常的交易量，从控制需求到引导需求，可以从普通的商品房和双限房做起。当前的个人抵押贷款利率是历史上最高，而且也高于国外水平。应出台差别利率的贷款政策，对自住 90 平方米以下的第一套住房实现较为优惠的贷款利率，适当放宽购买二套房的贷款条件，目前二套房首付比例是 40%，贷款利率水平上升 10%，建议对改善性需求的居民，取消第二套
13、房贷利率上升 10%的限制。对中低收入家庭增强支持力度，如减息、贴息等。3、调整政策要因时因地制宜以往出台的政策总是全国“一刀切” ，建议就调整的时间和目标针对不同地区的政策有所区别，因地制宜，给地方政府相应的权力。例如成都市政府及时地出台了十条关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见 ，成都新出台的政策注意了当地市场的冷暖，不使房地产拖垮了当地经济。但对于高房价已透支了今年和未来的一些地方，当地的调整政策应有紧有松。如深圳的问题是防止金融坏帐和风险，而北京的情况是需要在恢复正常的自住性需求和防止热钱的涌入干扰中找到平衡。4、适时启动税收杠杆税收杠杆是双向的，应该合理的调整。以往总是加税
14、，一加税房价就涨进而传导到买家。实际上，减税可以刺激需求，尤其是低端用户的需求。4去年实施的土地增值税政策对开发商形成了很大压力，今年的土地市场缩量流拍，土地增值已经不同往年，有些地区的地价已经下降。1993 年制订的土地增值税政策已经不适应现在的市场环境，建议调整土地增值税政策，包括下调其累进税率的幅度。对于预收 25%所得税的办法，当前资金链紧张，无法予缴税，进而形成了欠税现象蔓延，应调整征税方式。5、建议政府扶助中小企业，鼓励优胜劣汰中小房地产企业是不仅是行业发展也是国民经济发展的重要力量, 中小企业的大量存在是一个不分地区和发展阶段而曾遍存在的现象，是经济发展的内在要求和必然结果，是保
15、证正常合理的价格形成、维护市场竞争活力、确保经济运行稳定、保障充分就业的前提和条件。应鼓励市场化公开竞争，资本市场也应对民营房地产企业一视同仁。据统计，近 20 年民营房地产企业在上市公司中融资总额，不及今年上半年国有房地产企业在资本市场融资的总额。在国内 A 股市场的房地产企业前十名中， 3 年前民营企业占 70%，而现在百分之百是国有和股份制企业。如果资本市场对国有企业与民营企业不一视同仁，最终的结果是这些企业都将垮掉。本土中小企业是满足本地自住性住房需求的主力军，地方政府帮助他们解决融资困难和土地需求，要合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应宗数，吸引本土中小开发企业参与土地竞争，防止形成垄断，同时帮助本土中小开发企业提升市场竞争力。总之，国家的利益、企业的利益、人民的利益是联系在一起的，一荣俱荣、一损俱损，应保持和谐和平衡。全国工商联房地产商会2008 年 7 月 16 日
