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1、1半岛地区酒店式公寓和产权式酒店市场调查报告目 录一、酒店式公寓与产权式酒店概念及异同点（一）酒店式公寓与产权式酒店概念区分（二）酒店式公寓和产权式酒店的异同点分析二、半岛地区酒店式公寓和产权式酒店概况（一）半岛地区部分酒店式公寓和产权式酒店分布示意图（二）半岛地区酒店式公寓和产权式酒店项目总览三、青岛市酒店式公寓市场状况四、威海、烟台、日照酒店式公寓和产权式酒店市场状况（一）威海、烟台、日照三地酒店式公寓发展状况（二）威海、烟台、日照三地产权式酒店发展状况五、半岛地区高尔夫项目配套酒店式公寓或产权式酒店简况六、半岛地区酒店式公寓和产权式酒店特征小结调查说明【调查目的】：掌握半岛地区酒店式公寓
2、和产权式酒店发展的基本情况，分析2项目的分布情况、销售情况和经营状况。【调查方法】：实地调查、访问、电话调查【调查区域】：青岛、威海、烟台、日照、济南【关键词】：酒店式公寓、产权式酒店、报告一、酒店式公寓与产权式酒店概念及异同点（一）酒店式公寓与产权式酒店概念区分1、 酒店式公寓概念酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：一类是最
3、早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。国际服务公寓连锁公司“雅诗阁国际管理公司”采取的就是该种模式，只做服务和经营，或者只出售整体产权；另一类是以小产权为特征、相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现，类似于“千禧龙苑酒店式公寓”的模式。酒店式公寓主要特点有：针对介于酒店短期居住行为及居住式公寓长期行为之间的一种中期居住行为的物业；租金低于酒店而高于居住式公寓；物业档次及豪华程度多低于酒店而高于居住式公寓；房间内有厨房设备，一般都有成套家具；提供酒店式的完善服务。2、 产权式酒店概念产权式酒店最早出现在欧美旅游发达地区。20
4、世纪 70 年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。 产权式酒店的本质在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托3酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。原
5、本意义上的全产权酒店投资，少则几个亿，多者几十个亿，不是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店客房，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。（二）酒店式公寓和产权式酒店的异同点分析1、酒店式公寓和产权式酒店的共同点酒店式公寓和产权式酒店都是舶来品，都源于欧洲。酒店式公寓和产权式酒店都具有投资性，都可以单独出售产权。酒店式公寓和产权式酒店都有高档的装修和全套家具家电。酒店式公寓和产权式酒店都有统一的管理和服务。2、酒店式公寓和产权式酒店的差异点从字面上来说，酒店式公寓是公寓，产权式酒店是酒店。酒店式公寓有厨房，产权式酒店客房没有单独的厨房。产权式酒店的投资者拥有物业的所有权、收益权，但在合同包租
6、期内几乎没有使用权。酒店式公寓的投资者可以享受公寓的所有权利。合同包租期内，产权式酒店年投资回报稳定；酒店式公寓投资回报随市场变化而变化。产权式酒店必须交由酒店管理公司统一经营管理，每年只享受有限天数的免费入住；酒店式公寓可以自主租赁和常住。产权式酒店主要住客多为旅游、商务客，多为短期居住，酒店式公寓租赁客户则主要为中期居住为目的。根据调查发现，在城市的 CBD 或者繁华商业圈内，产权式酒店和酒店式公寓可以在一个项目中有较好的融合。4二、 半岛地区酒店式公寓和产权式酒店概况据统计，目前半岛地区有已建或在建酒店式公寓项目 9 个，已建或在建产权式酒店项目 11 个，主要分布在青岛、烟台、威海、日
7、照，这四个城市既是滨海旅游城市，也是韩商、日商在半岛地区的主要投资城市。青岛市作为半岛地区的经济龙头和著名的旅游城市，已建和在建酒店式公寓共 7 个；其中 4 家集中分布在香港路沿线，另有 2 个在建在售酒店式公寓在经济技术开发区，1 个在胶南。目前，青岛真正意义上的产权式酒店仅李沧区有一家广业锦江大酒店，为四星级，06 年 1 月 8 日已经正式营业。烟台市有 5 家产权式酒店在建在售。威海市有 1 家酒店式度假公寓项目在建在售。日照市有 2 家产权式酒店，一个已经营业，另一个在销售中。从半岛地区现有酒店式公寓和产权式酒店来看，半岛地区的酒店式公寓和产权式酒店的兴起和发展时间不过 5 年，尚
8、处于起步阶段。其中，酒店式公寓市场以青岛发展最快，产权式酒店市场以烟台发展最快。5（一） 半岛地区部分酒店式公寓和产权式酒店分布示意图从半岛地区的酒店式公寓和产权式酒店分布来看，酒店式公寓多数分布在城市的 CBD 或商业中心，产权式酒店多数分布在滨海旅游区和商业中心。2345678109ac bfdeh1ij11日照舒斯贝尔日照宏德酒店格林堡公寓蓬莱蓬达大酒店弄海园威海海悦国际烟台锦江大酒店烟台华美达大酒店广业锦江大酒店 千禧龙苑城市精英海阳国际海景酒店海阳海怡国际三度空间颐和国际瑞纳康都泽润金融广场崇业大厦颐海国际牟平名人酒店公寓威海海景城6（二）半岛地区酒店式公寓和产权式酒店项目总览调查表
9、一：半岛地区酒店式公寓项目一览表项目 地址 开发商 管理公司 户型面积 规模 体量 配套 售价 租价 销售状况 经营状况千禧龙城市精英香港东路225 号荣昌置业集团有限公司宏方物业一室一厅；73-1088519118 套（含 12套阁楼，无产权）精装+家具+家电7000-11000元/（二手房价格）300-400元/天；26000 元/年2001 年 10月开始销售；2002年底售完半数以上业主交由物业经营，物业收取中介费或赚取差价，物业服务到位，经营状况良好三度空间海丰路10 号阳光新地新世界物业 52-1122 万 200 套精装+家具+家电11000-13000元/（二售房价格）398-
10、698元/天；4.5-10 万元/年2002 年开发、2003年售完、2004 年 4月开业物业没有统一代租业务，业主自主租赁，租赁状况良好颐和国际 山东路青岛泰山房地产开发有限公黄金大酒店68-145（主力100-108） 400 套精装+家具+家电均价 13000元/ 2004 年 12月 20 日开盘，目前酒店式服务，有代租业主7司 销售率80%。怡海国际胶南滨海大道恒泰房地产恒泰物业 30-200 2 万 300 套精装+家具+家电4000 元 2005 年 5月开始销售，未经营瑞纳康都海门路 8号青岛华侨房地产开发有限公司未定 31-370 1 万 精装修均价 15000元/无代租业
11、务售完 未经营泽润金融广场长江路与天目山路交会处青岛太阳房地产开发有限公司未定 40-160 2 万 200 精装修起价 5080 元/无代租业务销售中 未经营崇业大厦开发区井冈山路636 号青岛崇业集团有限公司崇业物业 60-125 近 7000 66 套精装+家具+家电均价 5400 元/无代租业务销售中 未经营8牟平名人酒店式公寓烟台市牟平区烟台高尔夫球场南侧规划中规划用地面积 26030 ，建筑面积 61375，建筑密度 29%，容积率 2.36，绿地率 45%，停车位 420 辆。其中名人大酒店建筑面积 30259 ，主体为 13 层；酒店式公寓建筑面积 31116 ，由三栋相同的
12、10层板式建筑组成。威海国际海景城威海国际海水浴场威海鸿建 未定 48-96 10 万 180 套精装+家具+家电7000-8000元/有代租现房销售中06 年 7 月底交付合计 99调查表二：半岛地区产权式酒店项目一览表项目 地址 开发商管理公司客房面积 规模客房套数配套 售价 租价销售状况经营状况返租方式青岛广业锦江大酒店李沧区夏庄路 46 号青岛广业投资发展有限公司锦江国际管理集团45-100占地面积14000，总建筑面积25000，其中配套面积7000209 套四星级标准起价：8400 元/平方米；均价9000 元/平方米700 元/天基本售完2006 年1 月开业。10 年合同，年投
13、资回报率 7%，每年免费入住 12 天10格林堡高尔夫度假公寓即墨市华山镇烟青路青岛华山国际乡村俱乐部格瑞（香港）酒店管理有限公司三房一厅三卫，112-1154 幢公寓楼首期 36套精装+家具+家电180-220万元/3套，3 套起售180 万元/3 套已售完未经营第一个 5 年 8.5%，第二个 5 年 5%，5后可原价回购青岛弄海园大酒店香港东路 316 号SPR 集团 SPR 集团 65酒店共12 层，6/8/10为度假公寓30 套精装+家具+家电5 万元/30 年；7 天/1 年通过RCI 组织世界范围内分时交换日照舒斯贝尔新天地君临天下戴斯大酒店日照市世帆赛比赛基地万平口海曲东路与青
14、岛路交汇处。日照舒斯贝尔房地产戴斯酒店管理集团35-85 35600 660 套精装+家具+家电37-50 万元/套 销售率达 60%06 年 12月 28 日开业15 年合同，年投资回报率 6.88%， 11日照宏德假日酒店日照市黄海三路与海滨二路交汇处。宏德房地产上海信都酒店管理公司3590 8000 118 套 三星级标准6000 元/98-398元/天05 年 10月投入经营10 年合同，每年 7%固定回报+每年近5000 多元的度假馈金烟台华美达大酒店烟台莱山区义泰置业发展美国亚太集团标间：42，46套房：17023000 361 套四星级标准均价5500 元/ 销售中 15 年合同
15、，年回报率税后 6.5%烟台锦江国际大酒店烟台市开发区长江路218 号烟台国泰工贸发展有限公司锦江国际管理公司标间：50套房：60、90。 36000360 套四星级标准起价：6000 元/目前销售 60%未经营A 委托经营型：酒店客房经营收入扣除 38%的运营成本，剩余收入则为投资者的收益。当投资者的年度收入低于其投资总额的 5%时，酒店管理公司将为其补足到 5%。12B 固定回报型：15年合同，每年固定回报额为总房款的7%及每年 8000 元客房消费卡。蓬莱蓬达大酒店蓬莱市政府东侧 100 米的，距人间仙境蓬莱阁及海水浴场5 分钟路程蓬达集团蓬达集团标间：40200000180 套 三星级
16、17.5 万元/套290-450元/天销售中2004 年9 月开业年投资回报 7%，每5 年回购机会，第一个 5 年原价回购，其它再议。威海海悦国际威海文化西路威海大屋房地产北京建国酒店管理公司单人间：37.6407 套四星级酒店配套拟于2006 年7 月开业40 年产权内，年投资回报 12%,只向企业发售，回报必须用于消费海怡国际大酒店烟台海阳市 福邸置业 未定标间：65套房 24000171 套四星级酒店配套起价：3680 元 已封顶，销售中2006 年12 月交10 年合同，按酒店营业额 30%回报，13132 / 付使用 也可自主自营。海阳国际海景酒店海阳市滨海大道（万米海滩浴场对面）北京环宇伟业和海阳中盛房地产有限公司联合投资建造未定标间：40套房：80
