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1、鄂尔多斯市房地产市场变化研究康雪雁（ 人民银行鄂尔多斯市中心支行 东胜 017000）内 容 摘 要 ： 鄂 尔 多 斯 市 近 几 年 来 经 济 迅 猛 发 展 ， 城 市 经 济 实 力 及 增 长 速 度 连 续 几 年 居 自 治 区 前 列 ，有力支持了房地产市场健 康 快 速 发 展 。 依 托 富 集 的 资 源 基 础 ， 人 民 生 活 水 平 得 到 快 速 提 升 ， 同 时 也 孕 育了大量财富人群 ， 将是房地产市场持续快速发展的可靠保证 。 但目 前 在鄂尔多斯市房地产市场高速发展中凸显出高房价、 高房租等问题需要关注及长期研究。关健词： 房地产 市场 研究一、
2、鄂尔多斯市房地产市场购成鄂 尔 多 斯 市 房 地 产 市 场 划 分 为 三 大 板 块 ： 老 城 区 板 块 （ 区 域 成 熟 和 土 地 稀 缺 使 得 老 城 区 是 目 前 市场 价 值 最 高 区 ， 但 发 展 空 间 受 限 ， 未 来 供 应 量 小 。 客户 特 征 ： 基 本 都 是 东 胜 市 区 的 ， 还 有 部 分 拆 迁 户 。 未 来趋势： 目前以综合项目为主 ， 未 来 供 应 较 少 ） 、 铁 西板块 （ 铁西是东胜区政府所在地， 铁 西 新 区 是 东胜区新盘开发的主要阵地， 区域价值 凸 显 ， 住 宅 售 价 已 接 近 老 城 区 板 块 ，
3、 铁 西 后 续 发 展 空 间 较 大 ） 及 康巴什板块 （ 康巴什定位于政治、 经济 、 文 化 中 心 ， 城 市 面 貌 较 新 ） 。 市 场 整 体 以 小 高 层 为 主 ， 老 城 区 和铁 西 以 高 层 、 小 高 层 为 主 ， 康 巴 什 以 多 层 、 小 高 层 为 主 ； 市场两居主流面积为 110 平米， 三 居 主 流 面 积 为 130160 平 方 米，别墅主流面积 180400 平方米 ； 项 目 定 位 不 同 ， 导 致 吸 引 的 客 户 群 体 明 显 分 化 。二、 鄂尔多斯市房地产市场基本情况（ 一 ） 投资情况 ：十一五 ” 以来 ， 固
4、 定 资 产 投 资 作为拉动鄂尔多斯市经济发展的重 要 动 力 稳 步 快 速增长， 其中房地产投资更是飞速发 展 ， 成 为 全 市 固定资产投资中增长速度最快的龙 头 之 一 ， 呈 现出高速增长态 势 （ 见图 1） 。20062010 年 ， 房 地 产 投 资 分 别 占 固 定 资 产投 资 的 6.58% 、 9.58% 、 13.86% 、 14.04% 、 14.78% ， 虽然房地产在严厉的调控之下，房 地 产 开 发 投 资却一直保持着较高增速，远高于固 定 资 产 投 资 增速。 这其中， 不乏有国家加大打击囤地、 捂房惜售， 从 而 促 使 房 地 产 开 发 企
5、业 加 大 开 发 力 度 的 因 素 ， 也是支撑房地产开发投资保持较高 增 速 的 一 个 重要原因。在全面推进住房制度改革 等 宏 观 经 济 政 策引导下， 我市房地产业蓬勃兴起， 房 地 产 业 已 经 成为我市发展最快的产业之一，对 国 民 经 济 的 贡 献日益提 高 （ 见图 2） 。图 2 GDP 与房地产业增加值趋 势 （ 单位 ： 亿 元 ）2006 2010 年 ， 鄂 尔 多 斯 市 房 地 产 业 增 加 值 分别占 GDP 的 2.2%、 3.1%、 1.9%、 3.5%、 3.1%。 以 上 数 据 表 明 ， 房 地 产 业 对 GDP 的 贡 献 不 断 增
6、 长 ， 平 均 增 长 速 度 46.33% ， 高 于 GDP 增 长 速 度34.82%。 此外 ， 在对 GDP 贡 献 率 方 面 ， 除 2008 年 因受经济危机影响，房地产投资 商 暂 缓 开 发 和 消费者持币观望 ， 致使房地产业贡献 率 有 所 下 滑 外 ，其余均处于向上趋势当中 。 房地 产 投 资 中 住 宅 投 资 比 例 逐 年 减 少 ， 非 住 宅 投 资 比 例 不 断 加 大 ， 到2010 年 ， 住 宅 投 资 比 例 为 56.53%， 比 2008 年 的70.26%低 了 13.73 个 百 分 点 ， 用 于 商 业 、 办 公 、 金图 1
7、 固定资产投资与房地产投资趋势 （ 单位： 亿元 ）41FINANCIAL RESEARCH金融广角 改革发展融类房地产投资 2010 年近占半壁江 山 （ 见图 3） 。 随着房地产市场的日益火爆，销 售 价 格 一 路走 高 ， 即 使 考 虑 建 设 材 料 、 费 率 等 成 本 上 涨 因 素 ， 销售价格与成本价格仍不断拉大，房 地 产 开 发 成本 利 润 率 从 2006 年 的 71.7% 上 升 到 2010 年 的118.5%。 而 作 为 全 市 经 济 社 会 的 中 心 东 胜 区 ， 房 屋 销 售 价 格 更 是 要 比 全 市 均 价 高 600 800 元
8、，2010 年 东 胜 区 最 高 售 价 甚 至 达 到 8000 元 / 平 方 米左右， 房地产价格持续攀升。（ 四 ） 土地开发与购置情况2006 年 开 始 ， 全 市 用 于 房 地 产 的 土 地 购 置 、开 发 面 积 不 断 增 加 ， 2008 年 度 达 到 最 大 ， 分 别 为369.5 万 平 方 米 和 381.9 万 平 方 米 。 2010 年 比2008 年下降了 7.56%和 63.89%。 2007 年， 用于房 地产开发的土地面积增长最快 ， 比 2006 年 增 长 了2.7 倍。总体而言， 历年土地购置面积 大 于 开 发 面 积 ， 20062
9、009 年 ， 土地共购置面积 1422.2 万平方米 ， 用 于 开 发 981.45 万 平 方 米 （ 包 括 2006 年 前 购 置土地 ） 。G00X0X001010000 X006 X00t X008 X000 X010图 3 房地产投资趋势 图 （ 单位 ： 亿 元 ）（ 二 ） 竣工面积 、 销售面积 、 新开工面积情况14001200100080060040020002006 200t 2008 2009 2010图 4 房 地 产 竣 工 面 积 、 销 售 面 积 、 新 开 工 面 积 （ 单 位 ： 万 平 方 米 ）从 房 屋 竣 工 、 销 售 、 新 开 工
10、面 积 情 况 来 看 ， 历 年销售面积均大于当年竣工面积，而 我 市 房 地 产 销售以期房为主，销售面积主要为当 年 新 开 工 面 积， 说明购买需求要大于房地产供给能 力 ， 这 又 导 致房地产行情看好， 新开工面积不断加 大 。 此 外 ， 房 地 产 竣 工 、 销 售 、 新 开 工 面 积 结 构 中 ， 虽 然 仍 以 住宅为主， 但非住宅比例不断增加， 说 明 我 市 房 地 产 开 发 投 资 结 构 已 从 单 一 住 宅 开 发 转 为 办 公 、 商 用等多样化开发， 这有利于房地产业的健康发展。（ 三 ） 历年成本价格和商品住宅销售情况图 6 历年土地购置、
11、开发利用面积 （ 万平方米 ）（ 五 ） 住宅开发结构情况 住宅作为房地产开发的主要内容 ， 不 同 户 型应 满 足 不 同 群 体 的 消 费 需 求 。 2006 年 以 来 ， 全 市 住 宅 竣 工 面 积 总 体 呈 上 升 态 势 ， 2007 年 比 2006年 增 长 了 15%， 2008 年 比 2007 年 增 长 了 63.8%， 达 到 近 年 来 最 高 的 334.1 万 平 方 米 ， 2009 年 有 所 降 低 ， 与 2007 年 基 本 相 当 。 户 型 结 构 中 ， 90 平 方 米 以 下 户 型 所 占 比 例 逐 年 增 加 ， 2009
12、年 底 为37%， 但 仍 没 有 达 到 “ 90 平 方 米 所 占 比 例 要 达 到住 宅 面 积 70%以 上 ” 这 一 要 求 ； 90140 平 方 米 是 住宅开发的主力户型，但随着 140 平 米 以 上 大 户 型及高档公寓等所占比例的上升，其 比 例 逐 年 递 减 ； 140 平 米 以 上 大 户 型 与 高 档 住 宅 在 2006 年 以后得到不断建设， 这是由我市经济实力 不 断 增 强 、 人民消费能力不断提高、改善住宅条 件 需 求 加 大 所决定的， 但 2008 年后， 受国家政策 影 响 ， 高 档 住 宅建设有所抑制； 为解决低收入群体住 房 需
13、求 ， 保图 5 房 地 产 开 发 成 本 与 销 售 价 格 对 比 图 （ 单 位 ： 元 / 平方 米 ） 42 FINANCIAL RESEARCH房 地 产 竣 工 面 积 房 屋 销 售 面 积 新 开 工 面 积住 宅 住 宅 住 宅2006 年 200.98 177.4 239.27 214.14 352.03 282.172007 年 263 204 416.47 328.05 488.02 380.892008 年 422 334.1 420.06 375.4 756.77 473.762009 年 260.5 207.3 419.34 356.3 1624 961.22
14、010 年 138.31 128.79 535.54 448.2 1325.06 1736.94K I fl I 障性住房作为住宅结构的重要组成部 分 ， 其 比 例不 断 增 加 ， 20062009 年 共 建 设 完 成 经 济 适 用 住 房 81.4 万平方米。表 1 历年住宅结构比 例 （ 单位 ： 万平方 米 ）图 8 资金来源对比 （ 单位： 亿元 ） 数据来源于统计局表 3 房地产企业情况 （ 单位： 家 ）(六) 拆迁改造情况随着全市旧城改造工程的逐步推 进 ， 全 市 各 地拆迁工作进入高峰期，建设用地也 转 而 主 要 来源于拆迁转让。东胜区是旧城改造拆 迁 的 主 要
15、 对象， 但随着各旗区城镇化脚步的不断加 快 ， 其 它 如 伊 旗 、 准 旗 等 ， 近 年 来 也 不 断 加 大 拆 迁 改 造 力 度 。2006 2009 年 ， 全 市 共 拆 迁 改 造 居 民 31100 户 、393.5 万 平 方 米 ， 其 中 ， 2008 年 因 受 经 济 危 机 影 响， 拆迁改造规模较小。补偿金额方面 ， 补 偿 方 式 已从 2006 年的货币补偿为主转 换 到 2009 年 的 等 平方米置换住房补偿为主、货币补偿 为 辅 方 式 上 来 ， 补偿费用累计超过 55 亿元。（ 七 ） 资金来源情况 在严格的房贷政策下，房地产开 发 企 业
16、资 金三、 鄂尔多斯市房地产市场存在问题鄂 尔 多 斯 市 房 地 产 业 随 着 近 年 来 的 快 速 发 展， 逐渐凸显出以下问题：（ 一 ） 价格虚高 。 根据房价收入比逆推分析 、 成本利润率分析，目前我市房地产销 售 价 格 已 大 幅 高于成本， 高于理性价格， 处于一种 “ 虚 火 ” 的 状 态 中， 价格上涨速度已远超其他同类城市。 较高的房 价， 就意味着经济社会运行成本的增 加 ， 尤 其 在 社 会民生方面，服务业、金融贸易业 等 因 为 租 金 高 昂，商品和服务价格要比其他地区 和 城 市 明 显 高 出一块。 而且， 在城市化进程中， 进城人口有工作、 住得起、 生活有改善成为永久的城市 人 口 的 目 标 ， 但是高房价实际上已经成为阻碍新 增 人 口 永 久 进
