《影响县域城市房地产市场发展因素的分析_以海安县房地产市场为例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《影响县域城市房地产市场发展因素的分析_以海安县房地产市场为例（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、因 素 的 分 析以 海 安 县 房 地 产 市 场 为 例沈苏华 海安县房地产交易所 海安县房屋产权监理所 江苏海安 226600到 地 理 空 间 和 资 源 条 件 的 制 约 ， 需 要 通 过城 市 化 进 程 ， 实 施 市 区 产 业 、 人 口 和 城 市 建 设 向 郊 区 转 移 ， 因 而 大 城 市 周 边 的 城 乡 结 合 部 和 县 城 ， 承 担 了 分 担 城 市 的 产 业 和 人 口 压 力 的 角 色 。 在 郊 区 或 者 县 城 买 房 的 人 群 ， 他 们 一 部 分 是 看 中 了 郊 区 的 优 美 环 境 和 舒 适 生 活 ， 这 属 于
2、 城 市 居 民 的 主 动 郊 区化 ； 另 一 部 分 人 由 于 经 济 承 受 能 力 的 限 制， 受 郊 区 低 廉 住 宅 价 格 吸 引 而 形 成 被 动 郊 区 化 。 无 论 主 动 还 是 被 动 的 郊 区 化 ， 对 于 县 城 房 地 产 市 场 来 讲 ， 都 在 一 定 程 度 上 拉 动 了 住 房 需 求 。（ 二 ） 供 给 因 素1、 县 城 投 资 环 境 改 善 ， 整 体 经 济 的 迅 速 发 展 。 房 地 产 业 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分 ， 是 能 够 提 供 大 量 财 政 收 入 的 产 业 部 门， 经 济 发
3、 达 国 家 和 地 区 的 房 地 产 经 营 收 入 一 般 可 占 政 府 财 政 收 入 的 10% 40% 。房 地 产 市 场 的 持 续 快 速 发 展 ， 使 得 地 方 政 府 的 财 政 收 入 大 幅 增 加 ， 从 而 有 充 足 的 资 金 来 进 行 城 市 的 各 项 设 施 建 设 。县 城 经 济 的 快 速 发 展 为 房 地 产 市 场 发 展 提 供 了 良 好 的 条 件 ： （ 1） 县 城 的 基 础 设 施 建 设 不 断 改 善 ， 包 括 建 成 区 绿 化 覆 盖 面 积 的 增 大 ， 城 区 道 路 设 施 升 级 和 改 造 ， 因
4、地 制 宜 景 观 带 的 建 设 ， 以 及 城 内 交 通 和 对 外 交 通 系 统 的 完 善 等 。 （ 2） 县 城 进 行 城 市 发 展 规 划 ， 新 城 市 发 展 框 架 逐 步 形 成 ， 建 设 用 地 供 给 量 加 大 。 （ 3） 住 宅 建 设 量 大 幅 提 升 ， 居 住 条 件 明 显 改 善 。 随 着 县 级 经 济 的 发 展 ， 一 方 面 ， 由 于 城 区 基 础 设 施 建 设 得 到 加 强 ， 投 资 环 境 得 到 较 大 改 善 ， 大 批 外 地 房 地 产 企 业 进 驻 ， 住 宅 小 区 建 设 不 仅 在 量 上 急 速
5、增 加 ， 而 且 在 质 上 也 不 断 提 高 ， 并 开 始 在 建 筑 水 平 和 住 宅 品 质 上 与 大 城 市 接 轨 ； 另 一 方 面 ， 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ， 具 备 购 房 能 力 的 收 入 群 体 扩 大 ， 又 为 房 地 产 市 场 的 发 展 提 供 了 良 好 的 需 求 支 撑 。反 过 来 ， 国 民 经 济 的 发 展 状 况 又 直 接 影 响 和 制 约 着 房 地 产 业 的 发 展 ， 县 级 政 府 通 过 加 大 招 商 引 资 力 度 等 ， 加 快 发 展 国 民 经 济 ， 县 城 基 础 设 施 建 设 日 趋 成
6、 熟 和 完 善 ， 为 房 地 产 开 发 提 供 了 良 好 的 投 资 环 境 。2、 中 小 开 发 企 业 被 迫 转 移 。 我 国 房 地 产 企 业 从 20世纪 80年 代 末 开 始 形 成 规 模 ， 经 历 了 20世纪 90年 代 初 的 “房 地 产 热 ”之 后 ， 少 部 分 存 活 下 来 的 企 业 迅 速 调 整 战 略， 在 经 济 快 速 发 展 带 来 的 机 遇 下 ， 获取 了 丰 厚 的 利 益 ， 同 时 带 来 了 城 市 房 价 的 持 续 上 涨 。 为 抑 制 房 地 产 价 格 的 上 涨 ， 国家心 理 受 全 国 大 环 境 影
7、 响 较 大 ,观 望 气 氛 浓厚 ； （5 ） 付 款 方 式 多 样 ， 贷 款 购 房 比 例 逐 渐 增 加 ； （6 ） 住 房 价 格 稳 中 有 升 ， 涨 幅 不 大， 泡 沫 成 分 较 小 ， 部 分 房 地 产 具 备 投 资 和 投 机 的 潜 力 ， 绝 大 部 分 为 自 用 性 需 求 。二 、 促 进 海 安 县 房 地 产 市 场 发 展 的因 素（ 一 ） 需 求 因 素1、 城 市 化 进 程 加 快 城 市 化 发 展 进 程 。 房 地 产 开 发 是 推 进 城 市 化 的 重 要 手 段 ， 为 了 发 展 经 济 、 解 决 就 业 、 启 动
8、 内 需 ， 我国 实 施 了 加 快 推 进 城 市 化 ， 大 力 发 展 中 小 城 市、 实 施 农 村 集 镇 化 的 战 略 措 施 。 今 后 二 十 年 的 发 展 目 标 是 人 口 的 50 将 居 住 在 城 镇 ， 这 意 味 着 每 年 有 约 一 千 万 农 民 进 城 ， 将 形 成 巨 大 的 住 宅 需 求 ， 为 房 地 产 业 的 发 展 提 供 了 新 空 间 。 通 过 扩 张 现 有 大 城 市 来 转 移 农 业 人 口 固 然 是 一 条 出 路 ， 但 这 仅 仅 是 出 路 的 一 个 方 面 ， 并 不 是 主 要 方 面 。 转 移 农
9、业 剩 余 劳 动 力 的 一 条 新 的 思 路 就 是 发 展 壮 大 县 级 城 镇 经 济 ， 扩 大 县 城 规 模 ， 大 力 发 展 以 县 （ 区 ） 城 为 主 体 的 广 大 中 小 城 市，吸 纳 农 村 剩 余 劳 动 力 。2、 消 费 群 体 转 移 拉 动 住 房 需 求 。 海安 县自 1993年 开 始 实 行 住 房 制 度 改 革 ， 1998 年 彻 底 停 止 实 物 形 式 分 房 ， 使 市 场 成 了 我 县 商 品 房 屋 资 源 配 置 的 惟 一 手 段 。 居 民 逐 渐 接 受 了 个 人 贷 款 买 房 的 事 实 ， 住 房 市 场
10、 化 非 常 明 显 ， 房 地 产 业 在 生 产 、 流 通 以 及 物 业 管 理 等 各 环 节 得 到 了 充 分 的 发 展 ,成 为 海 安 县 经 济 发 展 的 一 个 十 分 重 要 的 产 业 。 同 时 ， 县 城 的 城 市 化 建 设 步 伐 加 快 ， 房 地 产 市 场 除 满 足 本 地 区 居 民 住 房 需 求 外 ， 还 满 足 了 城 镇 外 出 务 工 人 员 在 大 城 市 暂 时 买 不 起 房 而 回 县购 房 的 需 求 以 及 乡 镇 人 员 在 县 城 购 房 改 善 居 住 环 境 的 需 求 。 在 住 房 消 费 群 体 构 成 方
11、 面 ， 政 府 机 关 公 务 员 及 部 分 事 业 单 位 工 作 人 员 、 外 地 做 生 意 回 县及 县 城 个 体 工 商 户 买 房 、 乡 镇 从 业 人 员 及 部 分 富 裕 的 农 民 等 三 个 群 体 各 占 三 分 之 一 。 这 些 因 素 构 成 了 县 城 房 地 产 市 场 的 巨 大 需 求 。3、 大 城 市 的 郊 区 化 。 近 年 来 ， 随 着 城 市 的 快 速 扩 张 ， 大 城 市 的 郊 区 化 现 象 越 来 越 受 到 关 注 ， 中 国 的 大 城 市 多 是 典 型 的 单 中 心 组 团 式 城 市 结 构 ， 中 心 市
12、区 的 发 展 受近 年 来 ， 房 地 产 市 场 形 势 严 峻 ， 大型房 地 产 企 业 无 论 在 品 牌 、 信 誉 还 是 资 金 实 力 等 方 面 都 可 以 承 受 市 场 变 化 带 来 的 影 响， 但 中 小 企 业 则 难 以 承 受 市 场 波 动 带 来 的 损 失 ， 这 就 迫 使 他 们 从 大 城 市 撤 资 ， 转 向 中 小 城 市 以 及 县 城 的 房 地 产 市 场 。 同 时， 县 城 是 农 村 和 城 市 的 最 佳 结 合 地 ， 随 着 城 镇 化 进 程 加 快 ， 住 房 需 求 压 力 骤 然 增 大， 这 也 给 县 城 和
13、中 小 城 市 的 房 地 产 市 场 发 展 带 来 了 机 遇 。 文 章 将 以 海 安 县 房 地 产 市 场 发 展 为 例 ， 研 究 分 析 制 约 县 域 城 市 房 地 产 市 场 发 展 的 各 种 因 素 。一 、 海 安 县 房 地 产 市 场 发 展 特 点海 安 县 房 地 产 业 虽 然 起 步 比 较 晚 ， 但 发 展 迅 速 ， 尤 其 是 近 几 年 ， 随 着 国 民 经 济 快 速 发 展 ， 人 民 生 活 水 平 不 断 提 高 和 城 市 环 境 不 断 改 善 ， 房 地 产 业 快 速 发 展 。 从供 给 来 看 ， 主 要 有 以 下 几
14、 个 特 点 ： （1 ） 外省 市 房 地 产 企 业 逐 步 进 入 我 县 县 城 从 事 房 地 产 开 发 并 成 为 投 资 主 体 ； （2 ） 开 发 量 逐 年 上 升 ， 商 业 用 房 面 积 比 例 逐 渐 增 多 ； （3 ） 小 区 规 划 设 计 逐 步 规 范 ； （4 ） 建 筑 形 式 以 多 层 为 主 ， 向 小 高 层 和 高 层 过 渡 ； （5 ） 供应 户 型 以 中 等 户 型 和 大 户 型 为 主 。 从 需 求 来 看， 主 要 特 点 如 下 ： （1 ） 总 需 求 中 ， 低收 入 家 庭 所 占 比 例 较 低 ， 由 于 县 城
15、 住 房 商 业 贷 款 审 查 严 格 ， “门 槛 ”较 高 ， 有 效 需 求 相 对 较 少 ； （2 ） 县 城 房 地 产 起 步 较 晚 ， 对外 不 具 备 辐 射 力 ， 各 建 制 镇 房 地 产 市 场 正 在 起 步 阶 段 ， 以 本 地 需 求 为 主 ； （3 ） 乡 镇 企 事 业 单 位 职 工 和 外 出 打 工 回 城 者 购 房 比 例 大 ； （4 ） 房 地 产 市 场 信 息 不 对 称 ， 购 房 者198 现 代 商 业 MODERNBUSINESS【文章摘要】 进 入 本 世 纪 以 来 ， 房 地 产 业 发 展 迅速 ， 在 大 中 城
16、市 房 地 产 市 场 发 展 日 趋 成 熟 完 善 的 同 时 ， 出 现 了 价 格 过 快 上 涨 、 市 场 过 热 的 现 象 ， 县 域 城 市 房 地 产 市 场 的 发 展 面 临 着 诸 多 机 遇 和 挑 战 。 本 文 以 海 安 县 房 地 产 市 场 发 展 为 例 ， 分 析 了 影 响 县 域 房 地 产 市 场 发 展 的 因 素 ， 并 提 出 了 促 进 县 域 地 产 市 场 健 康 发 展 的 建 议 。【 关 键 词 】 房 地 产 市 场 ； 影 响 因 素 ； 解 决 途 径区 域 经 济 District economy自 2003 年 起 施 行 了 一 系 列 的 宏 观 调 控 政策。 “121 号 文 件 ”对 房 地 产 开 发 贷 款 进 行 了 限 制 ， “831 大 限 ”规 定 了 经 营 性 土 地 必 须 以
