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1、a n dD e v e lo p m e n t S u g g e s tio n o fD o n g q ia n L a k e T o u ris m H o lid a y s D is tric tinN in g b oC ity 胡 平宁波市东钱湖旅游度假区住宅现状及发展建议28“ 太 湖 气 魄 ， 西 子 风 光 ” 是 东 钱湖的 真 实 写 照 ， 根 据 东 钱 湖 地 区 控 制 性 详 细 规 划 ， 到 2020 年 ， 东 钱 湖 旅 游 度 假 区 将 建 成 国 家 级 生 态 旅 游 度 假 区 和 长 三 角 著 名 的 休 闲 度 假 基 地 、
2、 华 东 地 区 重 要 的 国 际 会 议 基 地 、 国 际 性 的 高 端 总 部 经 济 基 地 。 规 划 范 围 内 的 常 住 人 口 规 模 为 15 万 人 ， 旅 游 人 口 规 模 将 达 到 每 年 500 万 人 次 。 按 照 这 一 规 划 ， 东 钱 湖 旅 游 度 假区 将 要 大 力 发 展 其 住 宅 市 场 。一 、 东 钱 湖 旅 游 度 假 区 住 宅 发 展 现 状在 上 世 纪 90 年 代 初 ， 受 到 全 国 房 地 产 热 的 影 响 ， 宁 波 市 也 掀 起 了 一 股 房 地 产 热 。 在 此 期 间 ， 东 钱 湖 由 于 环
3、境 优 美 ， 并 且 距 离 宁 波 市 区 较 近 ， 开 始 出 现 各 式 建 筑 风 格 的 别 墅 ， 但 这 些 别 墅 的 开 发 由 于 是 受 地 产 热 影 响 所 致 ， 并 未 考 虑 当 时 宁 波 人 的居 住 观 念 ， 及 东 钱 湖 周 边 的 生 活 配套 环 境 相 对 落 后 ， 到 后 来 ， 这 些 项 目 销 售 并 不 理 想 ， 并 在 后 期 由 于 规 划 原 因 ， 这 些 别 墅 大 多 已 被 拆 毁 ， 如 阳 光 城 别 墅 。 保 留 的 只 有 钱 隆 山 庄 ， 推 出 77 套 中 至 今 仍 有 20 套 未 出 售
4、。 随 着 近 几 年 房 地 产 市 场 的 持 续变 化 及 东 钱 湖 区 域 规 划 及 招 商 的 逐 步 推 进 ， 东 钱 湖 区 域 建 设 开 始 得 以 全 盘 启 动 。 主 要 体 现 在 两 个 方 面 ， 一F I NANCI A L MA N A G E M ENTA N D R E S E A R C H图 1 东 钱 湖 别 墅 入 住 结 构 图 2 比 华 利 小 高 层 入 住 结 构话 题 Topic 是 东 钱 湖 别 墅 圈 地 位 的 确 立 。 东 湖观 邸 豪 华 别 墅 开 创 了 东 钱 湖 作 为 宁 波 别 墅 圈 的 先 河 ， 其
5、 后 逐 步 推 出 了 雅 戈 尔 比 华 利 、 恒 元 英 伦 水 岸 、 雅 戈 尔 香 颂 湾 及 华 润 卡 纳 湖 谷 等 别 墅 ， 在 五 年 内 推 出 别 墅 1623 套 ， 而 这 些 别 墅 全 部 以 不 菲 的 价 格 热 销 面 市 ， 在 宁 波 房 地 产 市 场 掀 起 了 东 钱 湖 别 墅 热， 初 步 形 成 了 宁 波 别 墅 圈 。东 钱 湖 住 宅 另 一 大 类 产 品 是 拆 迁 安 置 房 。 为 改 善 湖 区 环 境 ， 拆 迁 旧 民 居 、 迁 移 厂 房 ， 为 建 设 旅 游 基 础 设 施 、 打 造 高 档 休 闲 景
6、观 拓 展 空 间 ， 东 钱 湖 管 委 会 采 取 “ 先 建 后 拆 、 边 建 边 拆 ” 的 措 施 ， 至 今 ， 已 投 入 20 多 亿元 ， 先 后 建 成 钱 湖 人 家 、 清 泉 山 庄 、隐 学 山 庄 、 高 钱 生 态 村 、 钱 湖 丽 园 等 安 置 小 区 ， 建 筑 面 积 达 100 万 平 方 米 。 安 置 拆 迁 户 5407 户 ， 安 置 房6636 套 ， 面 积 61.4 万 平 方 米 ， 安 置 户 数占 全 区 总 户 数 的 26.9% 。东 钱 湖 住 宅 另 外 还 有 少 量 中 档 物 业 、 普 通 住 宅 及 酒 店 式
7、 公 寓 。 中 档 住 宅 是 中 海 东 海 熙 岸 ， 另 一 个 就 是 在 比 华 利 别 墅 内 建 设 有 196 套 小 高 层 的 住 宅 。 普 通 住 宅 主 要 是 拆 迁 房 及 在 拆 迁 小 区 内 建 造 的 商 品 房 ， 如 钱 湖 景 苑 的 风 雅 居 、 湖 滨 一 号 、 隐 学 山 庄 的 低 层 住 宅 。 酒 店 式 公 寓 也 是 分 布 在 各 高 档 住 宅 或 拆 迁 小 区 里面 ， 如 东 湖 熙 岸 有 90 套 酒 店 式 公寓 ， 钱 湖 景 苑 有 72 套 酒 店 式 公 寓 。尽 管 东 钱 湖 普 通 住 宅 市 场
8、还 只 是 刚 开 始 起 步 ， 但 层 次 比 较 多 ， 高 中 低 住 房 都 已 形 成 层 次 ， 户 型 从 30 到1000 平 方米 不 等 ， 仅 嘉 悦 生 活 广 场57 套 酒 店 式 公 寓 就 有 18 种 户 型 。 房 价 从 7000 到 35000 元 每 平 方 米 不 等 ，较 多 价 格 集 中 在 10000- 16000 元 / 每 平 方 米 。二 、 东 钱 湖 住 宅 销 售 情 况东 钱 湖 一 共 推 出 了 1700 套 别 墅 ， 906 套 普 通 住 宅 及 219 套 酒 店 式公 寓 。 目 前 在 售 的 仅 有 2010
9、 年 4 月 推 出 的 卡 纳 湖 谷 二 期 94 套 ， 有 60表 1 东 钱 湖 别 墅 入 住 情 况29FI N A N C I ALMA N A G E M ENTA N D R E S E A R C H项目 交付 时 间 交付 套 数 已 住 套 数 正 在 装 修 套数 入住 率 % 正 在 装 修率 %自住 套 数 出租 套 数东湖 观 邸 2007 年 11 月- 2008 年 8 月 756 75 0 108 9.9 14.3卡纳 湖 谷 2009 年 12 月 160 0 0 10 0 6.2比华 利 2008 年 8 月 148 9 1 12 6.8 0.1香颂
10、 湾 2009 年 11 月 206 0 0 11 0 5.3钱隆 山 庄 1995 年 7 月2006 年 12 月 57 15 0 13 26.3 22.8总计 1327 99 1 154 7.5 11.6图 3 宁 波 各 板 块 别 墅 市 场 份额图 4 宁 波 各 板 块 别 墅 年 成 交均 价 比 较话 题Topic套 未 售 。东 钱 湖 板 块 住 宅 不 仅 销 售 率高 ， 其 销 售 周 期 之 短 也 让 东 钱 湖 板 块 在 宁 波 房 地 产 市 场 掀 起 了 不 小 的 热 浪 。 英 伦 水 岸 2009 年 才 推 出 ， 不 到 一 年 就 售 罄
11、。 而 香 颂 湾 更 是 俏 手 ， 一 期 没 正 式 开 盘 时 ， 四 天 就 销 售90% ， 二 期 开 盘 当 天 就 销 售 了 27 套 ， 三 期 2009 年 11 月 推 出 ， 不 到 半 年 也 销 售 一 空 。从 销 售 价 格 来 看 ， 别 墅 基 本 在15000 元 / 平 方 米 到 35000 元 / 平 方 米 之 间 ， 总 价 从 三 百 万 到 两 千 万 不 等 。 最 早 推 出 的 东 海 官 邸 每 套 现 价 300 多 万 元 左 右 起 ， 到 今 年 推 出的 卡 纳 湖 谷 二 期 两 千 万 元 ， 体 现 了东 钱 湖
12、别 墅 多 层 次 化 ， 能 满 足 不 同 客 户 群 体 的 消 费 需 求 。 而 中 档 住 宅 价 格 在 8500- 11000 元 / 平 方 米 之 间 ， 总价 100 万 - 150 万 元 。三 、 东 钱 湖 住 宅 入 住 情 况1.别墅 入 住 情 况由 表 1 和 图 1 可 以 看 出 东 钱 湖 别 墅 入 住 率 很 低 ， 仅 7.5% ， 正 在 装 修 率 11.6% ， 两 者 加 起 来 不 到 20% ，远 低 于 市 区 住 宅 平 均 75% 的 入 住 率 。 钱 隆 山 庄 一 期 交 付 十 几 年 ， 至 今 入 住 率 也 只 有
13、 20% 多 。 如 果 说 卡 纳 湖 谷 一 期 和 香 颂 湾 交 付 还 不 到 一 年 ， 那 么 东 湖 观 邸 和 比 华 利 却 是 在两 年 前 交 付 的 ， 可 其 入 住 率 也 都 不到 10% 。 别 墅 的 出 租 率 更 低 ， 1000 多 套 交 付 的 别 墅 中 ， 只 有 比 华 利 出 租 了 一 套 。2.普通 住 宅 入 住 情 况东 钱 湖 目 前 只 推 出 了 东 海 熙 岸 一 个 纯 粹 的 普 通 住 宅 ， 还 没 交 付 ， 入 住 率 没 办 法 统 计 。 绝 大 多 数 普 通 住 宅 是 建 在 别 墅 区 内 如 比 华
14、 利 小 高 层 或 拆 迁 小 区 里 ， 如 隐 学 山 庄 ， 钱 湖 景 苑 里 的 湖 滨 一 号 等 ， 且 都 是 没 交 付 或 刚 交 付 。 只 有 比 华 利 小 高 层 在2008 年 交 付 使 用 ， 其 入 住 情 况 如 图2。从 图 中 可 看 出 比 华 利 小 高 层 入 住 率 是 别 墅 入 住 率 的 10 倍 ， 为75.6% 。四 、 东 钱 湖 住 宅 特 点 分 析1.东 钱 湖 住 宅 市 场 起 步 晚 ， 发 展 快 ， 已 树 立 了 品 牌 地 位东 钱 湖 的 住 宅 市 场 相 对 于 全国 、 宁 波 市 区 的 房 地 产
15、， 起 步 较 晚 ， 从 2006 年 起 发 展 ， 一 开 始 就 是 大 手 笔 ， 吸 引 了 中 国 房 地 产 企 业 综 合 实 力 排 名 第 一 的 中 海 地 产 、 在 宁 波 颇 有 实 力 的 房 产 开 发 商 雅 戈 尔 置 业 、 香 港 华 润 置 业 等 有 实 力 的 房 地 产 公 司 进 入 ， 掀 起 了 东 钱 湖 板 块 的 别 墅 开 发 高 潮 ， 使 东 钱 湖 板 块 的 住 宅 在 短 短 5 年 内 奠 定 了 山 水 别 墅 圈 的 品 牌 地 位 。从 图 3 可 以 看 出 ， 尽 管 东 钱 湖 别 墅 占 宁 波 整 个
16、市 场 份 额 只 有 5.4% ， 但 是 发 展 迅 速 。 从 2006 年 到2010 年 6 月 宁 波 共 销 售 别 墅 4930 套 ， 仅 东 湖 钱 就 销 售 了 1543 套 ， 占 比 31.3% 。 从 价 格 方 面 来 看 ， 见 图 4， 东 钱 湖 年 成 交 均 价 13302.8 元 / 平 方 米 ， 仅 次 于 老 三 区 16781.1 元 / 平 方 米 ， 而 2010 年 上 半 年 更 是 以 东 钱30 FI N A N C I ALMA N A G E M ENTA N D R E S E A R C H图 5 东 钱 湖 住 宅 结 构话 题 Topic 湖 板 块 成 交 均 价 居 宁
