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1、标杆项目研究模块山水文园典型楼盘深度研究报告项目开发背景分析项目总体开发策略项目规划设计项目建筑设计项目配套设施及服务项目营销推广策略最适宜人居的山水名宅全方位解构经典楼盘快速掌握一线项目成功操盘模式第一部分 项目开发背景分析山水文园位于朝阳区东南板块的东南三四环居住区域内。随着“两轴两带 多中心” 的城市新 规划和“宜居城市”的提出， 东南板块的三环、四环区域则成为北京市房地产市场最有潜力的新的城区宜居板块。目前该区域在售的项目除山水文园外，还有北京华侨城、富力城、珠江帝景、世纪东方城、美景东方等。第二部分 项目总体开发策略一、核心开发理念从总体来说，山水文园在环境、布局、景观、和总体的规划
2、上，跟周边其它项目有着本质的区别。 适时适势地做适合的产品 借项目开发来创造良好的区域环境二、项目发展定位 产品定位：板式小高层，主力户型为平米以上的大 户型。 目标客户群定位：较有经济实力、懂得享受生活品质的成熟型精英人士。第三部分 项目规划设计一、“ 字方针”规划理念二、崇尚自然、立意创新的规划设计三、园林景 观规划设计、“ 弃宅造景”的景观规划理念、突出自然的景观规划原则、三大景观特色超大园林 绿化面积自然与建筑完美结合细节营造社区美景温哥华风情景观大道第四部分 项目建筑设计一、加拿大风格的建筑设计以加拿大温哥华环境指标为蓝本，透过建筑单体、立面、窗体 语言、建筑符号及大量石材的运用，体
3、现出了浓郁的加拿大风情。、板式小高 层板式小高层建筑中的每栋楼都为至层半高，一梯两户布局，户户都是南北通透、前后采光。楼体是由黄色面砖和大面积落地观景窗及外飘窗组成，建筑风格沉稳而高雅。、塔楼整体由黄色面砖和大面积落地观景窗及外飘窗组成，建筑风格沉稳而高雅。二、高舒适度、新生活概念的户型设计设计师在对国内所有户型设计的优势与不足进行系统研究与分析后，推行空间人性化的革新， 设计出上下错层、上下 跃层、平层高厅、首层带平方米 亲水庭院，顶层带空中花园等二十余种美轮美奂的户型。第五部分 项目配套 设施及服务一、 “社区概念” 的引导物业推行“超英式管家服务”，提倡人与人之间的关爱，引 导、感动客户
4、共同建设社区，形成健康向上的社区文化。二、完善的配套设施山水文园在配套设施的营造上，除了向 齐、全的目标看齐外，还创造性地将配套与景观巧妙的融为一体。第六部分 项目营销推广策略策略一：广告营销山水文园以精观设计和创新设计为亮点来进行有效的广告宣传。策略二：文化营销首都图书馆分馆落户山水文园创办企业内刊策略三：活动营销今年四月起，山水文园隆重推出“社区体验”活动，吸引了京城各界人士前来参观。一分钟摘要物业类型：建筑类别：占地面积：总建筑面积：容 积 率：绿 化 率：均 价：开盘时间：入住时间：项目位置：开 发 商：总 户 数：停 车 位：物 业 费：物业公司：普通住宅、别墅板楼、独栋别墅、双拼
5、别 墅、联排别墅平方米平方米元平方米年月日（一期）年月日（三期）年、月（四期）年月日（一期）年月日（二期）年月（三期）北京市朝阳区东三环十里河弘燕路北京凯亚房地产开发有限公司套（一期、二期）、套（三期）：元平方米月戴德梁行顾问山水文园项目档案由加拿大国际投资集团投资、北京力维斯凯亚房地产开发有限公司开发兴建的山水文园位于北京市朝阳区东三环华威桥畔，地处约万平方米市政绿化带 工程腹地，横贯东三、四环，邻近东长安街，毗邻万平方米的华侨城主题公园及二十七洞高尔夫球场。项目住宅部分由小高层和别墅组成。小高层均采用板式建筑设计，最高层数为层，一梯两户，楼间距为米左右，充分保证了社区内人群密度低于普通住宅
6、。小高层在户型设计上的突出亮点是，设计出上下错层、上下跃层、平层高厅、并且首 层带平方米的亲水庭院、顶层带空中花园等二十余种户型。区内的景观设计以自然为突出要点，园林面积占地约万平方米左右，充分利用水、石、景、境、建筑、山体，将自然与建筑巧妙结合起来，在营造中心景观带的同时创造了优越的楼间环境。山水文园项目概况在大多数楼以科技创新为卖点的情况下，山水文园在充分撑握区域市场状况后，以景观设计为出发点，既获得差异化竞争优势，同 时符合该区域成为宜居板块的发展趋势。 项目开发背景分析标杆项目研究模块14决策情报总第期标杆项目研究模块一、区域概况目前朝阳区可规划的建设用地约公顷， 预计可规划建筑面积约
7、万平米，包括奥运地区、望京电子城、温 榆河生态走廊，定福庄边缘组团，东南板块等六大组团，以及绿化隔离地区，危旧房改造等等。山水文园位于北京市朝阳区 东三环十里河弘燕路，横贯东三、四环，距东三环米，距东四环仅一千米。属于朝阳区东南板块的东南三四环居住区域内。、朝阳区 发展定位以及区域优势（）发展定位朝阳区国际化投资环境优越，基础设施完善，国外 驻华机构、使 馆区、外资企业云集，在新编的北京城市总体规划中更是明确的指出，朝阳区是北京市的城市功能拓展区，是国际交往的重要窗口，是中国与世界经济联系的重要结点。（）区域优势随着建设的提速，以及年奥运会的日益 临近，拥有充沛土地资源和地域优势的朝阳区，再一
8、次成为首都开发的热土。二、东南三四 环居住区域房地产市场分析、区域房地产市场概况随着“两轴两带多中心” 的城市新规划和“宜居城市” 的提出，北京的房地产开发也出现了明显的变化趋势：在两轴两带多中心的空间上，一些“新的宜居板 块” 在大的开 发商的共同努力下，正在以高起点、新面貌显现“新宜居”区域的特点，其中东南板块的三环、四 环区域则成为北京市房地产市场最有潜力的新的城区宜居板块。、该 区域成为“ 宜居板块”的原因（）城市新规划促使北京城区边界往东推进山水文园典型楼盘深度研究报告15欢迎进入中国房地产商网典型楼盘深度研究报告城市新规划的提出，使得东部城区边界由原来的二三环扩至四环到五环附近，包
9、括现在的南磨房乡、朝阳北路四 环以外区域都成为新城区规划范围之内。（）城市新规划促使该区域成为北京东大门新规划已经明确，北京今后的建设重点转向东南方向，京津塘高速要新修，天津和北京的城际列车要修建等等，在新的市 场发展背景下，东南三环四环区域将成为北京东大门。（）先天自然优势相对较晚开发高起点开发建设公园密集的自然环境加上相对其他区域，相对较晚才开始开发建设的条件，使东南三环、四 环反而“因祸得福” ，开发建设起点高。 较高的起点使这个区域建设呈现了别的开发较早的区域所没有的新面貌。随着世纪东方城项目日益成熟、北京欢乐谷主题公园和北京华侨城社区建设积极推进等，该区域将因为这些品质较高的住宅项目
10、、旅游主题的公园、自然公园等而成为北京最具潜力的城区新宜居板块。、区域房地 产发展前景首先从山水文园、世纪东方城、 华侨城这三个楼盘的开发商来看：前者具有加拿大背景，世纪东方城具有政府背景，深圳来的华侨城在深圳具有“ 造城” 的成功 经验，无一不是有实力且重视品牌的开发商；其次，从开发的产品上看：在规划设计理念上出奇地一致都要做宜居产品，都注重环境，但在产品类型上却是互补的；从功能上看，这三个项目虽是大盘，但都已经不再是过去望京、方庄、世纪城、天通苑等概念上的大 盘，他 们强调的是“综合” ，如山水文园有酒店，世纪东方城有公建，华侨城除了经营性质的主题公园外， 仅商业面积就达万平方米，这样的规
11、划使这个区域的功能是综合的，是城市化的，是 现代的。引进大的有实力的开发商，利用区域自然环境，相互借力，整体打造区域新形象，同时使该区域更具有宜居性，东南三四环这个区域的开发模式目前已经开始显现的效果，这个区域的开发建设模式将成为北京新规划下新城区开发建设示范。、区域在售楼盘分析目前，东南三四环区域除山水文园外，在售且 较有影响力的楼盘分别是北京华侨城、富力城、珠江帝景、世纪东方城、美景东方。这些楼盘与山水文园以其逐渐升级的产品品质与完善的配套设施全力推动着区域楼市向着宜居住宅的目标迈进。北京城市总体规划（年年）对北京市的空间布局做了大的调整，提出构建“两轴 两带多中心 ”的新城市空间格局。两
12、轴是指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴；两带是指包括通州、顺义、亦庄、 怀柔、密云、平谷的 “东部发展带”和包括大 兴、房山、昌平、延庆、 门头沟的“ 西部 发展带”；多中心是在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、商务中心区（）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州 综合服务中心、亦庄高新技 术产业发展中心和石景山综合服务中心等。城市新规划：“两轴 两带多中心”标杆项目研究模块16决策情报总第期东南三四环区域代表性楼盘一览表项目名称北京华侨城富力城珠江帝景世纪东方城美景东方项目位置朝阳
13、区东四环四方桥京沈辅路南侧小武基北路朝阳区双井桥西北朝阳区西大望路甲号朝阳区南磨房东四环窑洼湖公园旁朝阳区松榆南路号规模占地面积：万建筑面积：万占地面积：万建筑面积 ：万占地面 积：万建筑面积：万占地面积：万建筑面积：万占地面积：万建筑面积：万项目定位旅游地 产商务圈旁的纯居住区超大型国际化豪宅社区生态休闲大社区超大型园林主题社区销售状态二期栋楼目前正在作垂询，预计在欢乐谷开园之后推出目前三期处于热销中目前在售三期圣维利亚号楼、香槟号楼目前二期号楼仅剩余套尾房目前号楼已经基本售罄，号楼年月日开盘销售均价元元元（三期香槟号楼）元元开盘时间（一期）（二期）年月日（三期号楼）（三期香槟号楼）（三期号
14、楼）（号楼）三、区域 发展使得山水文园因运而生所谓宜居板块，首先得对区域本身居住环境有较高要求，其次对于区域内的住宅，则要求必须“适户型面积两居： 三居：四居：复式：（三期圣维利亚号楼） 从一居至四居合人居住”， 这是居住类物业的基本要求。这样的产品主要有两种，一种是融于大自然的别墅，一种是创造自然景观条件的大社区，都是适合人居的。在北京自然资源匮乏、缺山少水的前提下，就应该以大社区创造山水，使区内温度、湿度、负氧离子丰富以达到适合人居的条件。而目前北京的房地产市场，有的 项目很豪华，会所也很好，就是没有 创造很好的园林空间，没有足够大的山水空间，因此宜居理念越来越受到繁忙商务人的追捧，从而为主打景观设计的山水文园取得成功开发打下了坚实的基础。山水文园典型楼盘深度研究报告17欢迎进入中国房地产商网项目遵循“适时适势地做适合的产品”的开发理念，凭借周边以及自身的资源优势打造人居 环境的世界级典范，从而带动整个区域形成具有自我调节功能的良性生态系统发展。项目总体开发策略标杆项目研究模块18决策情报总第期一、项目开发理念、适时适势地做适合的产品在大多数楼盘以科技创新为主要卖点以及人们对居住环境的要求越来越高的情况下，山水文园结合当地自然资源，以“适时适势地做适合的 产品”为开发理念，打造人居环境的世界级典范。“适时”即在恰当的时机，顺应时代的需求，比如过去北京推崇四合院，随后是高密
