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1、假设房地产业营业税改增值税的盈亏影响分析厦 门 市 兴 基 伟 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 胡 建 军摘 要 :随 着 国 家 对 营 业 税 改 征 增 值 税 的 逐 步 开 展 ， 先 从 区 域 和 某 个行 业 试 点 ， 再 逐 步 推 广 至 其 他 行 业 。 本 文 假 设 房 地 产 业 营 业 税 改 征 增 值 税 ， 对 房 地 产 业 的 经 营 及 税 负 影 响 进 行 对 比 分 析 ， 运 用 房 地 产 业 一 般 盈 利 模 式 ， 测 算 5%的 营 业 税 改 征 17%的 增 值 税 后 的 企 业 盈 亏 变 化 ； 并 利 用 盈
2、亏 平 衡 点 模 式 ， 测 算 在 保 证 企 业 税 负 基 本 不 变 的 情 况 下 ， 营 业 税 改 征 增 值 税 应 按 多 少 增 值 税 率 征 收 。土 地 增 值 税 的 增 值 额 等 于 100-A-20%A-10%A-5.6。 按 土 地 增 值税 的 累 进 税 率 界 限 测 算 ， 若 （ 100-1.3A -5.6） （ 1.3A +5.6） 50% ， 则 A 46.97， 即 若 销 售 成 本 大 于 销 售 收 入 的 46.97%， 土 地 增 值 税 按 30%的 税 率 征 收 。 考 虑 到 招 拍 挂 土 地 成 本 的 趋 高 及 参
3、 照 上 市 房 地 产 业 的 有 关 数 据 ， 本 文 按 A 46.97 即 税 率 为 30%的 土 地 增 值 税 税 率 假 设 ， 得 出 土 地 增 值 税 等 于 (100-1.3A-5.6)30%。税 前 利 润 为 100-A-10%A-5.6-(100-1.3A-5.6)30%=66.08-0.71A三 、 房 地 产 业 5%的 营 业 税 改 征 17%的 增 值 税 后 经 营 盈 亏 模 式 的 改 变(1)假 设 5%的 营 业 税 改 征 17%的 增 值 税 ， 同 时 土 地 增 值 税 还 照 常 征 收 ， 房 地 产 公 司 成 本 盈 利 模
4、式 如 下 ：设 房 地 产 业 含 税 销 售 收 入 为 100 （ 即 假 设 改 征 前 后 消 费 者 支 付 的 现 金 总 额 不 变 ） ， 若 按 商 品 销 售 行 为 的 17%税 率 计 征 增 值 税 ， 则 房 地 产 公 司 不 含 税 销 售 收 入 =1001.17=85.47。设 含 税 销 售 成 本 为 A(即 假 设 改 征 前 后 开 发 支 出 的 现 金 总 额 不 变 )， 按 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 制 定 的 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 方 案 ， 建 筑 业 增 值 税 率 为 11%， 另 假 设 土 地 成
5、 本 比 照 建 筑 业 的 增 值 税 率 为 11%， 则 不 含 税 销 售 成 本 为 A-A1.1111%=0.9009A。设 期 间 费 用 为 销 售 成 本 的 10%， 期 间 费 用 为 0.09009A。销 售 税 金 附 加 (含 7%的 城 市 维 护 建 设 税 、 3%的 教 育 费 附 加 、 2%的 地 方 教 育 费 附 加 ) 等 于 实 际 缴 纳 的 增 值 税 的 12% ， 即 等 于 (85.4717%-0.9009A11%)12%=1.7436-0.01189A土 地 增 值 税 的 增 值 额 为 85.47 -0.9009A -30% 0.
6、9009A -(1.7436 -0.01189A)=83.7264-1.15928A， 土 地 增 值 税 为 (83.7264-1.15928A) 30%=25.11792-0.34778A。税 前 利 润 为 85.47 -0.9009A -(1.7436 -0.01189A) -0.1 0.9009A - (25.11792-0.34778A)= 58.60848-0.63132A 。营 业 税 改 征 增 值 税 前 后 的 盈 亏 平 衡 点 66.08 -0.71A = 58.60848 -0.63132A， 得 出 A=94.96， 即 ： 若 A94.96， 营 业 税 改 征
7、 增 值 税 对 房 地 产 公 司 有 利 ， 将 增 加 利 润 ； 若 A93.07， 公 司 发 生 亏 损 ； 、 58.60848-0.63132A 0 得 出 A92.83， 公 司 发 生 亏 损 ；(2)假 设 5%的 营 业 税 改 征 17%的 增 值 税 后 ， 因 土 地 增 值 税 也 属 增 值 性 税 收 ， 所 以 设 营 业 税 改 征 增 值 税 并 停 征 土 地 增 值 税 ， 则 房 地 产 公 司 成 本 盈 利 模 式 如 下 ：设 房 地 产 业 含 税 销 售 额 为 100 （ 即 假 设 改 征 前 后 消 费 者 支 付 的 现 金 总
8、 额 不 变 ） ， 按 商 品 销 售 行 为 的 17%税 率 计 征 增 值 税 ， 所 以 房 地 产 业 的 不 含 税 销 售 收 入 =1001.17=85.47。根 据 中 华 人 民 共 和 国 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 二 个 五 年 规 划 纲 要 确 定 的 税 制 改 革 目 标 和 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 制 定 的 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 方 案 ： 试 点 地 区 先 在 交 通 运 输 业 、 部 分 现 代 服 务 业 等 生 产 性 服 务 业 开 展 试 点 ， 逐 步 推 广 至 其 他 行 业 。 国
9、 务 院 要 求 自 2012 年 8 月1 日 起 至 年 底 ， 将 交 通 运 输 业 和 部 分 现 代 服 务 业 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 范 围 ， 由 上 海 市 分 批 扩 大 至 北 京 、 天 津 、 江 苏 、 浙 江 、 安 徽 、 福 建 、 湖 北 、 广 东 和 厦 门 、 深 圳 10 个 省 (直 辖 市 、 计 划 单 列 市 )。 本 文 就 在 假 设 条 件 的 基 础 上 ， 就 开 发 与 销 售 房 地 产 企 业 实 行 营 业 税 改 征 增 值 税 ， 将 对 企 业 盈 亏 影 响 进 行 测 算 、 分 析 。一 、 房
10、 地 产 开 发 与 销 售 企 业 目 前 主 要 应 缴 纳 税 款 种 类 (1)营 业 税 ： 纳 税 人 按 销 售 不 动 产 的 销 售 额 的 5%计 征 。(2)城 市 维 护 建 设 税 ： 纳 税 人 按 实 际 缴 纳 增 值 税 、 营 业 税 税 额 的 1%、5%、 7%分 三 档 计 征 ， 其 中 ： 纳 税 人 所 在 地 在 市 区 的 按 7% 、 纳 税 人 所 在 地 在 县 城 、 镇 的 按 5%、 纳 税 人 所 在 地 乡 、 工 矿 区 的 按 1%。 。(3)教 育 费 附 加 ， 纳 税 人 按 实 际 缴 纳 增 值 税 、 营 业
11、税 税 额 的 3%计 征 。(4)地 方 教 育 费 附 加 ， 纳 税 人 按 实 际 缴 纳 增 值 税 、 营 业 税 税 额 的 2%计 征 。(5)土 地 增 值 税 ， 按 纳 税 人 转 让 房 地 产 所 取 得 的 收 入 减 除 规 定 扣 除 项 目 金 额 后 的 增 值 额 的 30% 、 40% 、 50% 、 60% 分 四 级 超 率 累 进 税 率 计 征 。 其 中 ： 增 值 额 未 超 过 扣 除 项 目 金 额 50 ， 税 率 为 30%； 增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 50 ， 未 超 过 100 的 ， 税 率 为 40% ； 增
12、 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 100 ， 未 超 过 200 的 ， 税 率 为 50% ； 增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 200 ， 税 率 为 60%。(6)企 业 所 得 税 ， 纳 税 人 按 应 纳 税 所 得 额 的 25%计 征 。(7)另 外 ， 房 地 产 业 还 涉 及 计 征 印 花 税 、 土 地 使 用 税 、 房 产 税 等 税 费 ， 这 些 税 费 金 额 较 小 ， 且 一 般 作 费 用 直 接 计 入 成 本 费 用 中 ， 本 文 不 作 详 细 说 明 。二 、 房 地 产 公 司 经 营 盈 亏 模 式 设 房 地 产 业
13、销 售 额 为 100， 销 售 成 本 （ 含 土 地 成 本 、 建 设 成 本 ） 为 A，营 业 税 费 为 销 售 额 的 5.6%。三 大 期 间 费 用 (含 管 理 费 用 、 销 售 费 用 、 财 务 费 用 、 贷 款 利 息 ） ， 依 土 地 增 值 税 计 税 扣 除 标 准 (注 ： 税 务 设 定 的 标 准 具 有 一 定 参 考 性 )， 设 期 间 费 用 为 销 售 成 本 的 10%。234 财经 界 Mo n e y C h in a税务筹划设 含 税 销 售 成 本 为 A(即 假 设 改 征 前 后 开 发 支 出 的 现 金 总 额 不 变 )
14、，按 财 政 部 、 国 家 税 务 总 局 制 定 的 营 业 税 改 征 增 值 税 试 点 方 案 ， 建 筑 业 税 率 为 11%， 则 不 含 税 主 营 成 本 为 A-A1.1111%=0.9009A。设 期 间 费 用 为 开 发 成 本 的 10%， 期 间 费 用 为 0.09009A。销 售 税 金 附 加 (含 7%的 城 市 维 护 建 设 税 、 3%的 教 育 费 附 加 、 2%的 地 方 教 育 费 附 加 ) 等 于 实 际 缴 纳 的 增 值 税 的 12% ， 即 等 于 (85.4717%-0.9009A11%)12%=1.7436-0.01189A
15、税 前 利 润 为 85.47 -0.9009A -(1.7436 -0.01189A) -0.1 0.9009A =83.7264-0.9791A。营 业 税 改 征 增 值 税 前 后 的 盈 亏 平 衡 点 66.08 -0.71A =83.7264 -0.9791A， 得 出 A=65.576， 即 ： 若 A65.576， 营 业 税 改 征 增 值 税 后 对 房 地 产 公 司 不 利 ， 将 减 少 利 润 。四 、 房 地 产 业 5%的 营 业 税 改 征 17%的 增 值 税 后 经 营 盈 亏 影 响 分 析(1)根 据 2011 年 上 市 公 司 财 务 年 报 数
