设计在房地产开发中所起的作用

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1、( 金 华 正 达 工 程 造 价 咨 询 公 司 , 浙 江 金 华 321000)摘 要 : 房 地 产 业 正 在 进 入 精 耕 细 作 时 代 , 专 业 化 分 工 越 来 越 细 , 专 业 化 水 平 越 来 越 高 , 需 要 开 发 企 业 变 粗 放 式 管 理 为 集 约 式 管 理 , 这 就 要 求 对开 发 成 本 费 用 进 行 严 格 控 制 。 房 地 产 开 发 项 目 上 “开 源 ”即 是 最 大 限 度 挖 掘 项 目 潜 在 价 值 , 提 高 附 加 值 “节 流 ”即 房 地 产 项 目 成 本 费 用 的 控 制 。 房 地 产 开 发 成

2、本 控 制 的 重 点 是 对 其 中 主 要 费 用 中 的 变 动 费 用 的 控 制 。 从 实 际 可 操 作 性 来 看 , 成 本 控 制 的 重 点 是 设 计 、 建 筑 安 装 等 成 本 。 设 计 对 成 本 的 控制 应 因 地 制 宜 , 设 计 不 仅 是 控 制 成 本 的 关 键 , 同 时 也 是 创 造 利 润 的 关 键 。 关 键 词 : 房 地 产 业 ; 成 本 控 制 ; 设 计 控 制 成 本 ; 设 计 创 造 利 润随 着 宏 观 调 控 的 进 一 步 深 入 和 市 场 竞 争 的日 趋 激 烈 , 房 地 产 正 在 告 别 暴 利 时

3、 代 , 利 润 回 归 社 会 正 常 利 润 水 平 。 房 地 产 业 正 在 进 入 精 耕 细 作 时 代 , 专 业 化 分 工 越 来 越 细 , 水 平 越 来 越 高 , 需 要 开 发 企 业 变 粗 放 式 管 理 为 集 约 式 管 理 , 这 就 要 求 对 开 发 成 本 费 用 进 行 严 格 控 制 。企 业 存 在 的 终 极 目 的 是 利 润 最 大 化 , 实 现 利 润 无 非 “开 源 节 流 ”。 “开 源 ”要 求 对 公 司 现 有 资 源 通 过 整 合 , 发 挥 其 最 大 效 益 ; 节 流 ”是 成 本 费 用 的 降 低 、 控 制

4、 。 具 体 到 房 地 产 开 发 项 目 上 , 开 源 ”即 是 最 大 限 度 挖 掘 项 目 潜 在 价 值 , 提 高 附 加 值; 节 流 ”即 房 地 产 项 目 成 本 费 用 的 控 制 。房 地 产 开 发 成 本 控 制 主 要 是 对 其 中 主 要 费占 容 积 率 指 标 的 车 库 、 储 藏 室 、 阁 楼 等 的 合 理 设计 , 可 提 高 销 售 总 收 入 。 “节 流 ”是 指 通 过 合 理 设 计 , 降 低 建 安 工 程 造 价 。 所 以 从 实 际 可 操 作 性 来 看 , 成 本 控 制 的 重 点 应 该 是 那 些 可 变 成 本

5、 , 依 次 应计 了 106 内 墙 涂 料 面 层 , 楼 面 装 饰 设 计 了 基 层 和面 层 , 业 主 在 装 饰 时 又 把 这 些 面 层 全 部 凿 除 , 既 费 工 , 又 造 成 了 资 源 的 极 大 浪 费 , 同 时 可 能 对 结 构 安全 造 成 影 响 。 解 决 的 办 法 是 房 地 产 公 司 内 部 安 排 专 人 组 成 户 型 研 究 攻 关 小 组 , 一 方 面 建 立 户 型 评 价 科 学 体 系 ; 另 一 方 面 通 过 广 泛 的 社 会 调 查 , 甚 至 组 织 意 向 客 户 参 与 座 谈 , 商 讨 户 型 及 装 修

6、程 度 。d.设 计 对 成 本 的 控 制 应 因 地 制 宜 。 前 面 所 述 的 都 是 在 设 计 如 何 降 低 工 程 造 价 , 在 这 里 要 讲 的是 并 非 在 任 何 场 合 都 把 降 低 工 程 造 价 放 在 第 一 位 , 特 别 是 房 地 产 开 发 企 业 。 现 举 个 例 子 加 以 说 明 。某 房 地 产 企 业 在 1996 时 开 发 沿 海 某 市 区 的 一 个 楼 盘 , 当 时 地 价 在 20 万 元 / 亩 左 右 , 按 1.5 的 容 积 率 折 合 成 楼 面 价 为 200 元 / 平 方 ; 房 屋 的 建 筑 安 装 成

7、 本 约 450 元 / 平 方 ; 售 价 约 800 元 / 平 方 ,小 区 的 品 质 对 销 售 价 格 影 响 不 是 很 大 。 在 这 时 , 建筑 安 装 成 本 占 到 售 价 的 56%, 该 项 目 是 否 有 利 可 图 , 主 要 是 对 建 筑 成 本 的 控 制 。 在 规 划 、 设 计 、 施 工 时 都 要 精 打 细 算 , 做 足 文 章 。 如 在 规 划 时 , 把 小 区 内 的 池 塘 等 软 弱 地 基 的 地 段 规 划 为 绿 化 等 , 而 把 土 质 好 且 匀 的 地 段 规 划 为 建 筑 物 , 切 忌 把 一 幢 建 筑 物

8、分 别 落 在 两 种 截 然 不 同 的 地 基 上 , 如 一 部 分 落 在 土 质 较 好 的 粉 质 粘 土 上 , 而 一 部 分 落 在 池 塘 的 淤 泥 上 , 这 就 势 必 使 基 础 的 造 价 大 幅 度 提 高 , 有 可 能 该 幢 房 子 的 销 售 收 入 低 于 成 本 而 亏 损 。而 到 了 2006 年 , 差 不 多 同 样 地 段 , 土 地 价 格 涨 到 200 多 万 元 / 亩 , 按 1.5 的 容 积 率 折 合 成 楼 面为 : 设 计 建 筑 安 装 办 公 、 咨 询 营 销 工 程 监理 资 金 成 本 和 税 收 。 这 为

9、实 施 成 本 控 制 指 明 了工 作 方 向 。对 于 设 计 方 面 的 成 本 控 制 , 社 会 上 一 般 都 提 倡 采 用 限 额 设 计 , 建 立 经 济 责 任 制 的 办 法 。设 计 人 员 应 熟 悉 掌 握 建 筑 工 程 预 算 定 额 及 费 用 定 额 , 熟 悉 建 筑 材 料 价 格 行 情 , 然 后 按 项 目 投 资 估 算 控 制 初 步 设 计 及 概 算 , 再 用 初 步 设 计 概 算控 制 施 工 图 设 计 及 概 算 。 因 此 , 各 专 业 在 保 证 功 能 及 技 术 指 标 的 前 提 下 , 必 须 制 定 双 赢 策

10、略 , 合 理 分 解 和 使 用 投 资 限 额 , 融 施 工 图 设 计 和 施 工 图 预 算 为 一 体 , 把 技 术 和 经 济 有 机 结 合 起 来 。 严 格 控 制 设 计 变 更 , 以 保 证 投 资 限 额 不 轻 易 突 破 。 房 地 产 开 发企 业 的 工 程 造 价 管 理 人 员 应 与 设 计 部 门 积 极 配 合 , 及 时 提 供 可 靠 的 工 程 基 础 资 料 。 必 须 有 效 地 确 定 设 计 限 额 ( 造 价 、 三 材 消 耗 指 标 等 ) , 并 建 立 奖 惩 考 核 激 励 机 制 。 对 哪 个 专 业 或 哪 一 段

11、 突 破 了 造 价 指 标 , 必 须 分 析 原 因 , 用 设 计 修 改 的 办 法 加 以 解决 。 克 服 那 种 只 顾 画 图 、 不 顾 算 帐 的 倾 向 , 变 “画 了 算 ”为 “算 了 画 ”, 并 利 用 同 类 建 筑 工 程 的 技 术 指 标 进 行 科 学 分 析 、 比 较 , 优 化 设 计 , 降 低 工 程 造 价 。采 用 限 额 设 计 来 控 制 成 本 的 做 法 在 各 种 文献 中 多 有 论 述 , 在 这 里 就 不 作 深 入 研 究 , 而 是 从 其 他 侧 面 来 探 讨 设 计 对 房 地 产 开 发 的 成 本 控 制

12、和 增 加 效 益 方 面 所 起 的 作 用 。a.设 计 人 员 同 造 价 人 员 相 结 合 。 成 立 评 估 审 核 部 门 , 对 设 计 单 位 的 设 计 方 案 和 施 工 图 进 行 审 核 ; 用 价 值 工 程 的 理 论 , 结 合 技 术 方 面 和 造 价 方 面 的 知 识 对 工 程 项 目 的 结 构 形 式 、 装 修 标 准 、 材 料 设 备 选 型 、 设 计 的 合 理 性 和 安 全 性 等 进 行 全 面 的 评 估 和 审 核 。 对 设 计 标 准 不 与 项 目 的 市 场 定 位 相 适 应 , 一 味 追 求 高 、 新 、 美 的

13、 提 出 建 议 , 不 要 多 余 的 功 能 和 多 余 的 承 重 力 , 在 保 证 质 量 的 前 提 下 降 低 成 本 。b.设 计 应 懂 施 工 , 避 免 返 工 。 当 前 很 多 设 计 人 员 , 特 别 是 工 作 时 间 不 长 的 , 对 建 筑 施 工 一 知 半 解 , 普 遍 存 在 着 设 计 不 精 、 深 度 不 够 的 情 况 。 如 设 计 的 砼 现 浇 构 件 无 法 支 模 ; 梁 下 挂 过 多 , 造 成 门 洞 过 低 ; 伸 缩 缝 处 节 点 大 样 过 于 简 单 等 造 成 返 工 , 给 房 地 产 开 发 企 业 造 成

14、不 必 要 的 损 失 。 同 时 由 于 设 计 频 繁 变 更 , 给 工 程 造 价 的 控 制 带 来 不 确 定 因 素 。 c.设 计 应 考 虑 周 到 , 避 免 浪 费 。 设 计 时 的 不 合理 , 考 虑 欠 周 到 , 造 成 业 主 入 住 以 后 到 处 敲 凿 , 既 影 响 结 构 安 全 , 又 造 成 极 大 浪 费 。 如 设 计 的 卫 生 间 的 门 开 启 位 置 不 合 理 , 影 响 家 具 的 摆 设 , 业 主 在 装 饰 时 把 该 门 口 封 闭 , 另 凿 门 洞 。 又 如 把 户 内 装 饰 设用 中 的 变 动 费 用 的 控

15、制 , 因 为 这 些 既 是 可 控 制 的又 是 对 项 目 经 济 效 果 影 响 较 大 的 费 用 , 控 制 住 这些 费 用 就 控 制 住 了 开 发 成 本 费 用 的 主 要 部 分 。 也 就 是 说 , 对 所 有 房 地 产 开 发 中 主 要 成 本 费 用 一 一列 出 , 并 进 行 逐 项 分 析 , 找 到 成 本 控 制 的 方 法 。 从 一 个 具 体 的 房 地 产 项 目 开 发 来 看 , 项 目 的成 本 主 要 包 括 以 下 五 个 方 面 :a.办 公 、 咨 询 营 销 费 用 : 主 要 包 括 项 目 前 期 研 究 及 可 行 性

16、 研 究 、 项 目 策 划 、 销 售 策 划 、 广 告 、 项 目 公 关 及 公 司 日 常 运 作 等 开 支 。b.工 程 建 设 费 用 : 主 要 包 括 工 程 勘 探 、 场 地 平 整 、 工 程 规 划 设 计 、 工 程 施 工 造 价 、 工 程 监 理 、 施 工 配 套 等 方 面 的 开 支 。c.土 地 费 用 : 包 括 取 得 土 地 的 费 用 及 相 应 的 土 地 税 费 等 。d.资 金 成 本 : 主 要 包 括 各 项 借 、 贷 款 等 融 资 费 用 及 各 项 保 险 开 支 等 。e.税 收 及 各 种 行 政 性 收 费 : 包 括 各 种 税 收 和 高 等 教 育 费 、 人 防 费 等 规 费 。在 项 目 总 投 资 中 , 以 上 几 个 方 面 的 费 用 开 支 会 因 开 发 项 目 的 规