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1、汉庭广场市调、策划报告Page of 51 1第一部分 市场调研一、莆田市区域社会和经济发展状况（一）莆田社会和经济发展（二）荔城和城厢两区的社会和经济发展二、区域房地产发展状况和趋势（一）商品房开发情况（二）商品房销售总面积及销售金额（三）商品房营销特征分析三、区域城市规划状况（一）莆田市区规划概况（二）城市对外交通规划 （三）项目所在区域-城厢区、荔城区-规划概况四、商业市场调查（一）莆田商业概况（二）商圈调查（三）街区调查（四）区域商业项目调研（五）潜在竞争项目调研分析（六）莆田电影市场调查（七）商业市场调查总结五、住宅市场调查（一）住宅市场特点（二）重点楼盘调查六、项目自身条件分析（一
2、）地理位置及交通（二）周边环境（三）区域未来人口增长的预计（四）项目 SWOT 分析汉庭广场市调、策划报告Page of 51 2第一部分 市场调研一、区域社会和经济发展状况（一）莆田社会和经济发展1、莆田简介莆田市，古称“兴化” ，又称“莆阳” 、 “莆仙” 。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。陆域面积 4200 平方公里，拥有湄洲湾秀屿深水良港和三江口、枫亭等辅助港，以及湄洲、南日等大小 150 多个岛屿。1983 年 9 月，国务院批准成立莆田市，莆田市为省辖地级市，下辖城厢、涵江两区，莆田、仙游两县。2003 年 2 月 1 日，国务院批准莆田市部分行政区划调整，
3、撤销莆田县，设立荔城区、秀屿区，扩大涵江区的行政区域范围。人口 303 万人，常年有 50 多万人在外经商办企业 ；莆田籍在外乡亲人才济济，有5000 多位教授以上高职称的人才遍布全国，其中中国科学院，中国工程院院士 13 人。旅居在外的侨胞 70 万 人左右，港澳台同胞近 20 万人，归侨、侨眷 30 万人，是全国重点侨乡之一,也是闽中主要的政治、经济、军事、文化中心。除此之外,莆田还是全国武术之乡,木雕之乡,田径之乡。莆田人口变化如下图所示：莆 田 近 年 人 口 变 化 图294296298300302304人 口 /万 人 298 300 301 302 3032000 2001 20
4、02 2003 20042004 年比 2003 年增加的 10000 人口中,市城厢区的龙桥、凤凰山、霞林三个办事处,荔城区的拱辰、镇海两个办事处加在一起增加的人口数为 4557 人(数据来自莆田市统计年鉴),占增加总数的 45%,这五个办事处都在本项目所在城市三公里范围区域内,证明大量人口向本汉庭广场市调、策划报告Page of 51 3项目所在城市三公里范围内区域涌入,区域的人口密度迅速提高,城市化进程加快。2、城市定位新型港口城市2005 年莆田市港口吞吐量将达到 1000 万吨，已进入中等港口城市行列。2010 年政府力争将莆田市建设成为新型港口城市，港口经济发展成型，预计过内生产总
5、之达 800 亿元以上，经济总体实力将与闽东南发达地区相适应。届时，莆田市将成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。3、莆田经济状况莆田市 20002004GDP、人均 GDP 及城镇居民人均可支配收入如下表：从上表分析可知:从 2000 到 2004 年间, 莆田市 GDP 从 189.2 亿元增长到 308.4 亿元,增长幅度达 58.4%,平均每年增长 11.7%, 人均 GDP 从 6354 元增长到 10158 元,增长幅度达 59.8%,平均每年增长 12%。城镇居民人均可支配收入增长幅度达 60%,平均每年增长 12%。可以看出，莆田是一个充满活力和动力的
6、发展型三级城市。4、三次产业比莆田市近五年的经济发展指标GDP 人均 GDP 城镇居民人均可支配收入时间总额（亿元）增幅 总额（元）增幅 总额（元）增幅2000 189.2 12.6% 6354 10.4% 6388 12.3%2001 219.6 16% 7321 15.2% 6985 9.3%2002 255 16.1% 8474 15.7% 8025 14.8%2003 287.2 12.6% 9513 12.2% 8948 11.5%2004 308.4 7.5% 10158 7% 10231 14.3%汉庭广场市调、策划报告Page of 51 4莆田市 20002004 三次产业比
7、如下表：三次产业比（%）年份 第一产业 第二产业 第三产业2000 19.4 46.2 34.42001 17.5 47 35.52002 16.6 47.6 35.82003 15.5 49.8 34.72004 14.8 50.6 34.6莆田市 2004 年 GDP 相比 2000 年,增长 58.4%,其中第一产业仅增加 16.3%,第二产业增加75.4%,第三产业增加 58.8%。5、莆田市 2004-2005 年经济发展动向进入 2004 年以来，GDP 值 308.48 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13%，增幅居全省第三位，高于全省平均增幅近 1 个百分点。全年完成全社会固
8、定资产投资 79.56 亿元，比上年增长 34.2%。其中，基本建设投资 19.68 亿元，比上年增长率 9.5%；更新改造投资16.08 亿元，比上年增长率 27.3%；房地产开发投资 13.47 亿元，比上年增长率 57.4%；其他投资 9.38 亿元，比上年增长率 89.3%；投资结构继续改善。其中房地产开发投资额为13.47 亿元,比 2003 年增长 57.4%。全年第一产业投资 1.60 亿元，第二产业投资 20.10 亿元，第三产业投资 27.00 亿元。三次产业投资构成为 3.3:41.3:55.4，第一产业投资比重有所上升。投资结构有所改善。 财政收入较快增长。全市财政总收入
9、 23.63 亿元，比上年增长 23.1%，其中地方级财政收入 10.2 亿元，增长 9%；财政支出 17.5 亿元，增长 13%。税收收入稳步增长。税务部门组织各项收入 24.2 亿元，比上年增长 24.1%。 金融形势基本稳定, 城市居民潜在有效需求购买能力快速增强年末金融机构人民币各项存款余额 253.5 亿元，比年初增加 28.8 亿元，增长 12.8%。其中，企业存款余额 34.2 亿元，增长 10.8%；城乡居民储蓄存款余额 201.9 亿元，增长汉庭广场市调、策划报告Page of 51 513.9%。城乡居民存款余额增幅较大，城市居民潜在有效需求购买能力快速增强。第三产业平稳发
10、展交通运输、邮电通信、商贸流通、旅游服务和房地产业均有不同程度的发展。全市社会消费品零售总额 97.1 亿元，增长 11.4%；港口货物吞吐量达到 836 万吨，增长 39.3%。开展创建中国优秀旅游城市活动，提升了城市旅游功能。第三产业的发展水平提升是城乡居民生活水平改善提高的重要表现。6、经济发展对城市房地产业发展的潜在影响房地产为第三产业，它的发展能够大大提高和改善城市的居住水平，同时也能反应城市建设发展的现状，是城市建设水平的重要表象。经济发展是否合理，是否具备潜力直接影响城市房地产业的发展前景。莆田市近年经济发展分析表明，莆田的经济发展水平逐年提高，并且相对稳定，未来的发展势头较好发
11、展潜力充足。对于住宅产业来讲:城市普通居民的购买能力增强，对普通型改善生活住宅需求潜力逐年增强，并日益迫切;对于商业地产来讲:也意味着城市居民消费力提高和消费层次的提高.隐藏着旧有的消费结构将逐级发生改变!7、莆田市 20002004 年社会消费品零售总额情况分析莆田市 2000 年社会消费品零售总额为 685009 元，以后逐年递增，截至 2004 年达971564 元。2005 年上半年实际零售额已达到 54 亿元,保守估计全年可到 106 亿元,从下图表中我们看到，社会消费品零售总额虽呈上升趋势发展，且每年的增长速度有到 10%，增长幅度相对较大，反映了当地商品经济发展这几年处于平稳快速
12、上升状态，居民消费水平理性。汉庭广场市调、策划报告Page of 51 6近 年 莆 田 市 社 会 零 售 总 额 变 化 分 析68.5 75.4 82.887.2 97.1106020406080100120亿元零 售 总 额 68.5 75.4 82.8 87.2 97.1 1062000 2001 2002 2003 2004 2005预计8、补充数据说明：莆田市国民经济经济有关指标(2004 年末)序号 指标 数量1 国民总收入 314.5 亿元2 居民消费价格指数 104.73 消费品价格指数 105.64 城市居民人均生活费支出 7593 元5 农民人均纯收入 4093 元6
13、农民人均生活费支出 2960 元7 城市总人口 584389 人8 农村总人口 2452444 人9 城市人口总收入 214.2 亿元10 农村人口 总收入 100.3 亿元11 城市人口年平均收入 3.67 万元由上述数字可分析出:莆田市城市人口 2004 年平均收入已达到 3.67 万元,接近 2001-2002年厦门市全城的平均水平,可以说, 莆田市城市居民的消费力和购买力已达到相当可观的水平。汉庭广场市调、策划报告Page of 51 7二、区域房地产发展状况和趋势（一）商品房开发情况2000 年以来，莆田市房地产开发投资进入快速发展期，房地产开发情况见下表：商品房施工面积（万 M2）
14、新开工面积（万 M2）竣工房屋面积（万 M2）商品房空置面积（M 2）2001 156.3 49.4 35.6 969942002 100.1 24.5 58.0 787362003 203.5 111.3 56.2 532902004 194.3 119.9 58.4 83659（备注：2004 年，商铺开工面积有 160116 平方米，约占总施工面积的 9%）（二）商品房销售总面积及销售金额商品房销售面积（万 M2）商品房销售额(万元)商品房销售均价(元)商铺销售面积M2商铺销售额(万元)商铺销售均价(元/M 2)2001 33 27419 830.8 23410 4116 1758200
15、2 49.5 49499 1000 30022 4697 15652003 51.4 75049 1460 65977 16152 40842004 51.4 87476 1701 21425 16099 75142005(1-7 月)42.7 87537 2050 13080 9557 7306从上表看出,2000 年莆田全市的房屋施工面积为 117.7 万 M2，到 2004 年房屋施工面积194.3 M2,施工面积的大幅度增长，足以见得近两三年来莆田房地产市场发展迅猛。而且，商品房均价从 2002 年的 1000 元/ M2，飚升到 2005 年的 2050 元/ M2，不到四年，涨了一
16、倍有余！2004 年房地产销售良好。2005 年,虽然有国家相关系列宏观调控政策出台,但国家宏观调控政策事实上影响更多的只是房价过份虚涨的部分城市,对于莆田这样的三级的城市来汉庭广场市调、策划报告Page of 51 8说,没有太多影响。1-7 月份,商品房销售业绩 427339 平方米同比增长 42.3%,表现强劲的增长态势。（三）区域房地产开发总体特征分析莆田市区现有供给楼盘分布明显地分为三个区域：一是市区区域、二是福厦路区域，三是延寿路两旁莆田未来的生活居住区，三个区域的房产具有共同的特点：1、高层、小高层住宅销售情况良好，成为莆田楼市的新宠高层住宅可以近两年莆田楼市的“黑马” ，除已交房的三信花园,以及销售已近尾声的”三信城市嘉园” “嘉禾花园”和“观桥御景”等以外，还有正在热销的“天溢嘉园”等，这些高层住宅的到来无疑给莆田楼市带来一股时尚之风，高层住宅在莆田逐渐火热起来。究其原因，莆田市区土地的相对稀缺是高层住宅发
