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1、 苏州国际发展集团有限公司拟将其持有的苏州市民卡有限公司20%股权对外转让所涉及苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权价值 资产评估报告 中通苏评报字2015第152号 共三册 第一册 声明、摘要、正文及附件 中通诚资产评估有限公司 二一五年八月二十八日苏州国际发展集团有限公司拟将其持有的苏州市民卡有限公司20%股权对外转让所涉及苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权价值资产评估报告 目录 目 录 第一册（声明、摘要、正文及附件） 声 明 . 1 摘 要 . 2 一、委托方、被评估单位和其他报告使用者概况 . 8 二、评估目的 . 15 三、评估对象和范
2、围 . 15 四、价值类型及其定义 . 24 五、评估基准日 . 25 六、评估依据 . 25 七、评估方法 . 27 八、评估程序实施过程和情况 . 36 九、评估假设 . 37 十、评估结论 . 39 十一、特别事项说明 . 39 十二、评估报告使用限制说明 . 43 十三、评估报告日 . 43 附 件 . 44 第二册（评估明细表） 第三册（评估说明） 关于评估说明使用范围的声明 企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明 一、评估对象与评估范围说明 二、资产核实情况总体说明 三、评估技术说明成本法 四、评估技术说明收益法 五、评估结论及其分析 苏州国际发展集团有限公司拟将其持有的
3、苏州市民卡有限公司 20%股权对外转让所涉及苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权价值资产评估报告 声明 1 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执 业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完 整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对
4、相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状 况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验 ，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善 产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑 评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 苏州国际发展集团有限公司拟将其持有的苏州市民卡有限公司 20%股权对外转让所涉及苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20
5、%股权价值资产评估报告 摘要 2 摘 要 一、本次评估对应的经济行为 根据苏州国际发展集团有限公司（以下简称“委托方” ）提供的说明，本次评估对应的经济行为苏州国际发展集团有限 公司拟将其持有的苏州市民卡有限公司（以下简称“苏州市民卡公司” ， “公司” 、 “被评估单位” ）20%股权对外转让事宜。 二、评估目的 本次评估目的为苏州国际发展集团有限公司拟将其持有的苏州市民卡有限公司20%股权对外转让事宜， 而对苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权于评估基准日所表现的市场价值发表专业意见， 形成评估报告，并为委托方提供价值咨询服务。 三、评估对象和评估范围 委托评估对象和
6、评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 评估对象为苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司 20%股权, 账面值为20,672,131.62 元。 评估范围为苏州市民卡有限公司申报的评估基准日苏州市民卡有限公司各项资产及负债。该评估范围对应的表内资产 及负债，已经立信会计师事务所（特殊有限合伙）江苏江南分所审计，并于2015年08月21日出具了信会师吴报字（2015）第10131号审计报告。具体情况见下表: 单位：人民币元项目 账面价值 流动资产 803,236,161.16非流动资产 92,044,718.90其中：可供出售金融资产 25,200,000.00持有至到期投资
7、 50,000,000.00固定资产 14,242,401.85无形资产 816,666.34长期待摊费用 761,171.41递延所得税资产 1,024,479.30资产总计 895,280,880.06流动负债 770,035,497.47非流动负债 1,000,000.00负债总计 771,035,497.47净资产（所有者权益） 124,245,382.59苏州国际发展集团有限公司拟将其持有的苏州市民卡有限公司 20%股权对外转让所涉及苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权价值资产评估报告 摘要 3 本次评估中，被评估单位未申报表外资产、负债。 评估目的实现前，申报
8、评估资产及负债均由公司控制占有，申报资产和负债与资产评估委托书范围相一致。 四、价值类型 市场价值 五、评估基准日 2015年6月30日 六、评估方法 收益法和资产基础法。选择收益法作为最终评估结论。 七、评估结论及其使用有效期 (一)收益法评估结果 除本报告特别事项说明对评估结论的影响外，在报告正文所设定的假设及限制条件成立的前提下，在评估基准日 201 5年6月30 日，苏州市民卡有限公司股东全部权益账面值 12,424.54 万元、评估值为 16,714.32 万元、增值额为4,289.78万元、增值率为34.53%。在不考虑流动性折扣及缺乏控制权折价的前提下， 则苏州国际发展集团有限公
9、司持有的苏州市民卡有限公司20%股权的评估价值为人民币3,342.86万元 （精确到百元） ， 与账面价值2,067.21万元相比，增值额为1,275.65万元，增值率为61.71%。 单位：人民币万元 账面值 评估值 增值额 增值率% 苏州市民卡有限公司股东全部权益 12,424.54 16,714.32 4,289.78 34.53苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权 2,067.21 3,342.86 1,275.65 61.71(二)资产基础法评估结果 除本报告特别事项说明对评估结论的影响外，在报告正文所设定的假设及限制条件成立的前提下，在评估基准日2015年6月
10、30日，苏州市民卡有限公司股东全部权益账面值12,424.5 4万元、评估值为 13,381.48万元、 增值额为956.94万元、增值率为 7.7%。在不考虑流动性折扣及缺乏控制权折价的前提下，苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权的评估价值为2,676.3 0万元,比账面值 2,067.21万元，增值 609.06万元，增值率为苏州国际发展集团有限公司拟将其持有的苏州市民卡有限公司 20%股权对外转让所涉及苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权价值资产评估报告 摘要 4 29.46%。评估结论详细情况见下表： 资产评估结果汇总表（资产基础法） 评估基
11、准日：2015年6月30日 被评估单位：苏州市民卡有限公司 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率(%)A B C=B-A D=C/A100%流动资产 80,323.62 80,842.52 518.90 0.65非流动资产 9,204.47 9,642.51 438.04 4.76其中：可供出售金融资产 2,520.00 2,520.00 - -持有至到期投资 5,000.00 5,000.00 - -固定资产 1,424.24 1,862.28 438.04 30.76无形资产 81.67 81.67 - -长期待摊费用 76.12 76.12 - -递延所得税资
12、产 102.45 102.45 - -资产总计 89,528.09 90,485.03 956.94 1.07流动负债 77,003.55 77,003.55 - -非流动负债 100.00 100.00 - -负债总计 77,103.55 77,103.55 - -净资产（所有者权益） 12,424.54 13,381.48 956.94 7.70苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权 2,067.21 2,676.30 609.09 29.46(三)两种评估结果的差异及分析 股东全部权益的两种评估结果的差异如下表所示： 金额单位：人民币万元评估方法 股东全部权益 账面值
13、 股东全部权益 评估值 增值额 增值率收益法 2,067.21 3,342.86 1,275.65 61.71%资产基础法 2,676.30609.09 29.46%差异额 666.56 收益法评估结果与资产基础法相比差异较大的原因，主要在于资产基础法仅反映公司账面所记录各项资产及负债的市 场价值，在企业价值评估中难以反映公司实际所拥有的商誉等不可辨认账外无形资产价值。 (四)评估结论 由于资产基础法只体现公司所申报账面资产及负债市场价值，而未能体现公司实际所拥有的商誉等不可辨认账外无形 资产价值，最终选取收益法评估结果作为最终评估结论。 评估结论根据以上评估工作得出: 除本报告特别事项说明对评估结论的苏州国际发展集团有限公司拟将其持有的苏州市民卡有限公司 20%股权对外转让所涉及苏州国际发展集团有限公司持有的苏州市民卡有限公司20%股权价值资产评估报告
