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1、昆明螺蛳湾国际商贸城调研报告昆明螺蛳湾国际商贸城调研报告2011 年 11 月商业发展部为了学习借鉴螺蛳湾模式，商业发展部调研小组于 11 月 17 日前往昆明螺蛳湾进行考察，期间与昆明螺蛳湾商贸城及物流公司主要领导进行座谈交流，现将调研情况做如下汇报。一、昆明市及螺蛳湾区位概况二、螺蛳湾市场情况三、市场影响及未来规划四、调研总结汇报提要一、昆明市及螺蛳湾区位概况（一）昆明市概况昆明是我国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，面积21000 平方公里，市区面积 330 平方公里, 全市人口 726 万；昆明下辖六区、四县、三自治县、一市。 云南东邻黔桂，北连川，西北倚藏，西部与缅甸
2、接壤，南同老挝、越南毗连。气候：年均气温 15，有“春城”美誉； 经济：2010 年 GDP2100 亿元人民币，国内排名第 53 位，较上年增长 14%。人均 GDP28000 元，全国排名第 97 位。2010 年，财政总收入达 560 亿元，比上年增长 223.7%；市内交通：快速公交道路 9 条，公交线路 295 条；轨道交通：正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近 190 公里，现已开工四条线路，第一条线路将于 2012 年投入运营；航空：现使用的昆明巫家坝国际机场 2010 年吞吐量 2000 万人次，昆明新机场即昆明长水国际机场即将启用，预计年吞吐量可达 2200 万人次；（一
3、）昆明市概况（二）螺蛳湾区位条件南部客运站，作为昆明一级门户车站和唯一开通国际班线的长途枢纽站，每天输送客流逾 12 万人次商城距离新老机场 20 分钟车程商城距离昆明火车站集装箱中心站 20 分钟车程（二）螺蛳湾区位条件新螺蛳湾位于昆明新老城的城市发展主轴正中，坐拥 5 大城市主干道贯穿大昆明，老城区与呈贡新区的交通门户；新螺蛳湾公交枢纽站，拥有 24 条公交线路、10 条免费直达班线、1200 趟进出班次的昆明最大公交总站之一；双轻轨站，坐拥 1 号线、4 号线，两大城市轨道直入商城，1 号线将于2012 年投入使用； 4 大高速入口距离商城 500 米； 二、螺蛳湾市场情况（一）发展历程
4、（二）市场介绍（三）市场领导班子成员（一）发展历程2009 年 8 月，昆明市政府决定， 正式关闭老螺蛳湾商业市场。老螺蛳湾28 个市场整体搬迁至新螺蛳湾商业区。上世纪 80 年代末以来，近三十年间，市场发展到 100 多万平方米，经营户12000 余户。随着城市发展，螺蛳湾布局混乱、交通拥堵等诸多问题显现，市场层级提升迫在眉睫。1、市场概况2、一期市场3、二期市场4、物流园区（二）市场介绍新构建的中国昆明螺蛳湾国际商贸城坐落在官渡区彩云北路，2008 年昆明市重点招商引资项目，已列为云南省重点工程。由浙商投资集团投资 580 亿元，云南中豪置业有限责任公司开发承建。1、市场概况计划用地 12
5、000 亩规划总面积 1000 万方商贸占地 5705 亩总建面 810 万方主体市场 550 万方物流仓储园区3000 亩小商品生产加工区3000 亩螺蛳湾国际商贸城卫星图螺蛳湾国际商贸城鸟瞰图 1螺蛳湾国际商贸城鸟瞰图 21、市场概况商贸城总占地约 5705 亩，总建面达 810 万平方米，总投资 350 亿元人民币。其中主体市场总建筑面积约 550 万平方米，其他为金融商务中心、综合商业、住宅以及学校、医院等配套。龙头市场：目前已建成一、二期市场面积 270 万平米，市场周长 4.1 公里，围绕市场走一圈需要 6 公里；SLOGAN：中国的昆明，世界的螺蛳湾目标：打造一座未来 50 年内
6、不会落伍的国际顶级商贸大市场。2、一期市场一期市场商业用地位于官渡区宏仁片区，总建面 120 万平方米，投资 57 亿元，市场仓储、物流投资 20 亿元。拥有 2.3 万个商铺，于 2009 年 12 月 16 日开业。目前日均客流量近 20 万，2010 年交易额近 200 亿元。一期市场外立面2、一期市场开业初期，中豪公司免除商户的第一年租金和物业管理费，并承诺经营期满 6 年后，经营户有优先承租权。一期主体市场汇集了服装、鞋类、皮具、小百货、家纺等 18 个大行业。一期一楼平面图：主通道 6 条，共 21 条街，分为 A、B、C、D、E、F、G共 7 个区。通过实地调研，一期市场总长 8
7、60 米，宽 280 米，单层建面 24 万平方米，层高为 4.5 米5 米，柱距为 9 米；市场使用率约为 35%。螺蛳湾一期楼层分布图F5 各品牌业态展厅F4 窗帘被子等床上用品和布料F3 A 区针织类，其他区为各类百货 F2 A、B 区为鞋类，C、D 区为箱包饰品，E、F、G 区为童装、童鞋等F1 A、B、C、D 区为时尚服饰，E、F 区为运动服饰和中老年服装，G 区牛仔；市场花费 500 万购入 15 辆公交车作为免费参观购物车，共分为 A、B、C 三条线，共计 26 个站点，早 9 点至下午 3 点期间在市场内部循环运行。外部环形车道直达楼顶一期配套停车位总计 7000 个楼内停车带
8、顶层停车场一期设有 2 组共 4 个环形车道，三个半区拥有一组出入车道市场治安巡逻车市场管理巡逻车顶层停车场路面为波浪形，有效的缓冲因车辆穿行引起的共振，安全系数更高。楼顶天窗采用电动控制，如遇雨雪天气可自动关闭，不仅增加了采光效果，更利于商场内的空气流通。目前市场商铺全部以出租方式经营，一期租金为：一层均价 198 元/平方米/月，二层均价 178 元/平方米/月，三至五层均价 90 元/平方米/月；物业费为2 元/平方米/月。签五年合同免一年租金。3、二期市场二期市场总建筑面积 147 万平方米，拥有 1.5 万个商铺，于 2010 年 12 月29 日开业。 二期主体商城将形成国际数码文
9、化城、旅游购物中心、酒店用品城、国际风尚中心、二期综合商贸馆、海外国家馆等六大特色主题购物中心，以及综合商贸馆、厂家直销中心、名品商店街等多元商业形态。 3、二期市场二期市场外立面3、二期市场二期西侧 8 区 2-5 楼与一期连通，该图为一二期市场连廊商城汇集家用电器、手机通讯、珠宝玉器、民俗文化、云南特产、茶叶、花卉、酒店用品、品牌服饰、海外进口商品等逾 20 个大类、近 2000 个品种的数百万商品集中展示、交流、贸易。3、二期市场二期一楼平面图，南侧与一期连接，总长度 930 米，共分为 9 个标段。二期部分区域铺位布局图二期部分区域铺位布局图二期商城二期市场商铺全部以出租方式经营，二期
10、租金与一期租金水平相当。二期项目的出租率已由开业初期的不到 50%逐步扩展至目前的 75%。市场内导引指示新螺蛳湾商贸城物流中心总面积 9 万余平方米，项目用地 302 亩。共建设物流经营用房 638 间。4、物流园区螺蛳湾国际商贸城物流中心是螺蛳湾国际商贸城唯一配套建设的物流中心，由云南中豪物流有限责任公司开发承建；图为物流园区正门。现入驻商家共有 170 多家，国际线路和省外线路共有 54 条，省级线路共有94 条，每天进出物流园区的货物量达到 43 万件，进出车辆达到 8000-10000 多辆。物流园区内部调研期间，调研小组与螺蛳湾总监事长何樟兴、二期总经理王才保以及物流公司总经理胡理
11、建、副总经理徐建东进行了座谈交流，详细了解螺蛳湾市场及物流运营情况。（三）市场领导班子成员刘卫高：义乌人，现任宿迁市浙江总商会会长、浙江芬莉集团董事长、江苏芬那丝企业有限公司董事长、螺蛳湾国际商贸城、江苏中豪置业有限公司董事长。2005 年，投资 26 亿元，在江苏宿迁兴建了总占地面积 80 余万平方米的“宿迁?义乌国际商贸城” ；2008 年，投资 350 亿元，打造“中国?昆明螺蛳湾国际商贸城” 。项目由15 位浙商共同投资，其中刘卫高占股 42%。（三）市场领导班子成员何樟兴，现任螺蛳湾国际商贸城总监事长，曾任义乌小商品城集团公司董事局主席、义乌工商局局长。（三）市场领导班子成员薛金根:
12、 现任螺蛳湾国际商贸城副总经理；吴不丹：现任螺蛳湾国际商贸城一期总经理；王才保：现任螺蛳湾国际商贸城二期总经理；胡理建：云南中豪物流有限责任公司总经理；徐建东：云南中豪物流有限责任公司副总经理。（三）市场领导班子成员（一）辐射地区：三、市场影响及未来规划广西省、贵州省以及四川省成都以南地区南亚 8 国：印度、巴基斯坦、尼泊尔、孟加拉国、斯里兰卡、阿富汗马尔代夫、不丹 东南亚 11 国：越南、老挝、柬埔寨、缅甸泰国、马来西亚、新加坡、印尼菲律宾、文莱、东帝汶 云南省内下辖地级市 8 个少数民族自治州 8 个市辖区及县级市 26 个县及自治县 105 个螺蛳湾商贸城（二）区域影响： 三、市场影响及
13、未来规划房价：随着新螺蛳湾板块的迅速崛起，周边楼盘聚集，房价一举跃过 7000元大关，表明数十万高收入人群已在这里聚居，为商城周边型区域零售消费奠定了最坚实的市场发展基础。（二）区域影响：新区引擎：新城战略的启动，吹响了昆明南进的号角，呈贡新区 8 大片区 100 万人口导入，包含着公务员、教师、城市白领、创业者等高收入者的全面进驻，标志着新螺蛳湾作为连动大昆明商业发展的核心引擎，将肩负起更为庞大的零售市场功能。 知识经济：大学城迁址，呈贡园区 14 万师生旺盛的消费需求必须得到释放，环顾整个南市及呈贡，再无一处规模化商业能够与新螺蛳湾这一龙头商圈进行争锋。三、市场影响及未来规划三、市场影响及
14、未来规划（三）未来规划：螺蛳湾国际商贸城三期核心项目螺蛳湾世界家居建材博览汇，面积 150 万平方米，2010 年 8 月动工，建成后将成为整个螺蛳湾板块的中心区，一站整合家居建材全产业链。三期项目完成后，螺蛳湾将真正做到超越义乌小商品城。三期在建项目（三）未来规划：工业园区：引商转工，以工促商，工贸联动。与螺蛳湾国际商贸城配套的小商品加工基地规划有两片。其中一个位于经开区大冲片区，整个项目占地 2000 余亩，概算总投资 100 亿元，规划建设标准厂房 170 万平方米，配套宿舍 60 万平方米，教育研发中心 25 万平方米，总建筑面积 255 万平方米。项目将分三期建设，全部建成运营后，将
15、吸引约500 家企业入驻，产业工人将超过 10 万，形成年销售量过百亿的生产规模；另一个为小商品加工基地标准厂房单层最小面积为 800 多平米，单层最大面积为 1600 多平米。目前，一、二期标准厂房已租赁 91%以上。三、市场影响及未来规划（三）未来规划：住宅项目泛亚国际，紧邻国际商贸城三期，作为新螺蛳湾板块首发的住宅，汇集泛亚各国建筑风情和景观意境，建筑面积 300 万平方米，70-140 平米全景户型，为 30000 个中产家庭提供优质住宅。北到关上片区、中点新螺蛳湾、南至呈贡新区，十余公里的带状区域内聚集了数十个高档楼盘，南昆明 300 万的新型人口意味着城市中心的南迁。三、市场影响及
16、未来规划（一）抢占东盟桥头堡，成为东盟贸易的窗口； （二）项目由政府强力主导，使得拆迁工作顺利进行；（三）老螺蛳湾 28 个市场商户资源为招商奠定了坚实的基础；（四）善于借鉴其他市场先进模式和管理经验；（五）市级行政中心、大学城等功能区的迁入助推商业版块的快速发展。四、调研总结螺蛳湾项目成功运营分析（优势）（一）老螺蛳湾市场有 30 年经营积淀，迁移阻力大，造成矛盾后移，遗留一定社会隐患；（二）市场面积超大，一、二期近三百万平方米，本地商户资源有限；（三）一、二期市场品类交叉经营，不利于后期管理；（四）市场招商时炒作铺位现象严重，商铺结构调整难度大；（五）新市场远离市区，市民购物不便，配套设施缺乏。存在的问题（劣势）四、调研总结（一）政府的强力配合；（二）大手笔的规划；（三）民营浙商联合投资，实现民营产业效益最大化； （四）招商初期老商户资源整合及大幅优惠政策； （五）其他市场模式的借鉴和广泛引进人才；（六）建筑设计及
