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1、计算免税临界点：设销售收入总额为 X，设不含息建造成本为 Y。于是：按照建造成本 10计算的房地产开发费用为 0.1Y；财政部规定的加计 20扣除额为 0.2Y；允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：X5（173 ） 0.055X计算：当增值率为 20%时，销售总额 X 与建造成本 Y 的关系：X（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X ）0.934X 1.56YX 1.67024Y即：增值率 20%时，售价为建造成本的 1.67024 倍;当 X1.67024Y 时,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税。所以,我们把 1.67024 称为“免税临界点定价系数” 。根据上述计
2、算方法，我们得到高收益最低定价系数为 1.82014。用图表示如下： 不交土地增值税税负重、利润少相对税负轻、利润高1.67024 1.82014（免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）上例建造总成本 1424 万元，单位建造成本 1186.66 元/平方米免税临界点定价1186.661.670241982.00 元/平方米 高收益最低定价1186.671.820142159.91 元/平方米一、开发产品定价技巧：（一）普通标准住宅避税临界点：例 3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发， 2008 年，出售一栋普通住宅楼，总面积 12000 平方米，平均单位售价 2000 元，销售总额
3、 2400 万元，该楼支付土地出让金 324万元，房屋开发成本 1200 万元，其中：利息支出 100 万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率 7%，教育费附加 3%，印花税率 0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例 10%。1、收入总额：2400 万；2、扣除项目金额（扣除利息支出 100 万）：（1）取得土地使用权金额：324 万（2）房地产开发成本：1100 万 （3）房地产开发费用：（324+1100）10% = 142.4 万 （4）加计 20%扣除数：（ 324+1100）20% = 284.8 万（5）扣除营业税及附加：24005%（1+7%+3%）= 132
4、万扣除项目金额合计：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2 万3、增值额：24001983. 2 = 416.8 万4、增值率：416.81983. 2 = 21.02%建造成本5 、应交土地增值税：416.8 30% 0 = 125.04 万6、获利金额收入成本费用利息税金24003241100100132125 619 万假设：降价到 1975/平方米 增值额23701981.6 388.4 万；增值率388.41981.619.6% 小于 20%，免缴土地增值税。获利金额23703241100100130.4 715.6 万 多获利715.661
5、996.6 万当前讲授计算验证：（1）当定价为每平方米 1982.00 元 ，销售总额为 2378.40 万扣除项目金额14241.32378.405.5%1982.01 万增值额2378.401982.01396.39 万增值率396.391982.0119.9999%增值率20，不交土地增值税。（2）当定价为每平方米 2160 时，销售总额 2592.00 万元：扣除项目金额14241.325925.5%1993.76（万元）增值额25921993.76 598.24（万元）增值率598.241993.7630.01%交土地增值税598.24 30%179.47（万元）销售总额增加 192
6、.0 万元,交土地增值税 179.47 万元,多获利192.0179.4712.53（万元）（二）非普通标准住宅免税临界点的计算计算：当增值率为 0 时，销售总额 X 与建造成本 Y 的关系：X（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X ）X（1.3Y+0.055X） 0 X 1.37566Y当 X1.37566Y，增值率即0，免交土地增值税。二、土地增值税纳税筹划十大方法：（一）适度加大建造成本法例1 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金 1500 万元，开发成本 3200 万元，含借款利息 200 万元，可售面积 30000 平方米。现在正在讨论销售策略，如果销
7、售毛坯房，每平方米售价 3200 元，销售收入总额为 9600 万元，营业税税率 5%，城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。 提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率方案 1：销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本150032002004500（万元）扣除项目金额4500130%96005.5%58505286378(万元)增值额960063783222(万元)增值率3222637850.52%适用税率 40%,速算扣除率为 5%;应交土地增值税322240%63785%1288.8318.9969.9(万元)方案 2:改卖毛坯房为卖装修房
8、 ,对房屋进行装修，预计装修费用 1200 万元,装修之后,每平方米售价为 3700 元,销售收入总额 11100 万元,无其他变动因素。不含息建造成本1500320020012005700（万元）扣除项目金额5700130%111005.5% 7410610.58020.5( 万元)增值额111008020.53079.5( 万元)增值率3079.58020.538.40 应交土地增值税3079.530%0923.85( 万元)方案 2 与方案 1 的差额969.9923.8546.05(万元)（二）费用移位法例2 仍然利用例 1的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员 30
9、 人，每年需要管理费用 200 万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制 16 人，每年减少管理费用、增加开发间接费用 100 万元，计算对应交土地增值税的影响。讨论：调整公司编制，10的“房地产开发费用”扣除是否会降低？ 不含息建造成本15003200200120010025900（万元）扣除项目金额5900130%111005.5%7670610.58280.5( 万元)增值额111008220.52819.5( 万元)增值率2819.58280.534.05%适用税率 30%,速算扣除率为 0；
10、应交土地增值税2819.530%0845.85( 万元)改变公司编制减少土地增值税额923.85845.8578.00(万元)两种方法降低税负 46.0578124.05（万元）当前讲授（三）巧用利息扣除法，降低土地增值税例3 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金 4000 万元，房地产开发成本 9000 万元，其中含银行借款费用 1000 万元，假设能够提供银行借款证明文件。可售面积 40000 平方米，每平方米平均售价 6400 元，销售总额 25600 万元。应如何计算土地增值税可以使税负降低。建造总成本4000900013000（万元）不含息建造成本13000100
11、012000（万元）银行借款费用/建造成本 1000120008.33%5土地增值税纳税申报表 单位：万项 目 行次 比例扣除 据实扣除房地产开发费用 13 1200 1600其中：利息 14 600 1000其他房地产开发费用 15 600 600（1）按照比例扣除法应纳土地增值税：扣除项目金额12000130%256005.5%15600140817008(万元)增值额25600170088592(万元)增值率85921700850.52%适用税率 40%,速算扣除率为 5%;应交土地增值税859240%170085%3436.8850.42586.4( 万元) （2）按照据实扣除法应纳土
12、地增值税：扣除项目金额12000（120%5% ）100025600 5.5%150001000140817408(万元)增值额25600174088192(万元)增值率81921740847.06%应交土地增值税819230%02457.6( 万元)据实扣除法较比例扣除法节税2586.42457.6128.8(万元) 当前讲授（四）合作建房筹划法例4 甲企业属于非房地产开发企业， 2006 年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金 3000 万元，甲企业没有进行任何开发。2008 年 3 月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价 8000 万元，由乙公司开发这项土地。营
13、业税税率5%，城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据土地增值税条例规定，应征收土地增值税。扣除项目金额3000（80003000）5.5%3275（万元）增值额800032754725（万元）增值率47253275144.27%适用税率 50%，速算扣除率 15%；应纳土地增值税427550%327515%2137.5491.251646.25（万元） （2）筹划方案:变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资 8400 万元
14、，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。 假设，甲企业分得的写字楼评估价值为 5500 万元。 甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为：应交营业税（550030002）5%200( 万元)应缴城市维护建设税200714（万元）应缴教育费附加2003 6（万元）转让土地使用权利得550015002203780(万元) 会计分录为： 借：投资性房地产写字楼 5500 万贷：无形资产 土地 1500 万应交税费 应交营业税 200 万应交税费 应交城建税 14 万应交税费 教育费附加 6 万营业外收入 3780 万 甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为 5500 万元加上土地使用权 1500 万元，总成本 7000万元。假设甲公司以 8000 万元把分得的房产转让，应交土地增值税：扣除项目金额（55001500）（80005500）5.5%7137.5(万元 )增值额80007137.5862.5(万元)增值率862.57137.512.08%应纳土地增值税862.530%258.75（万元）减少土地增值税额1646.25258.751387
