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1、XX 镇 XX 村新农村建设工程项目可行性研究报告*镇*村新农村建设工程项目可行性研究报告目 录1 第一章 总 0论 11.1 项目概况 21.2 编制依据、原则和范围 21.2.1 编制依据 21.2.2 编制原则 31.2.3 编制内容 31.3 承办单位情况 31.4 建设规模 31.4.1 建设规模 41.4.2 项目建设期 41.5 结论 6 第二章 项目的背景和必要性 62.1 项目提出的背景 62.1.1 中国工业化与城市化的取向背景 62.1.2 工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景 72.1.3 旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景 82.2 项目建设的必要性 1
2、2 第三章 项目的法律、政策框架与实施条件 123.1 法律、政策框架 123.1.1 拆迁安置主要依据的法律和政策 123.1.2 拆迁安置涉及的相关法律与政策条款 163.2 项目实施的有利条件 163.2.1 经济条件 173.2.2 社会条件 183.2.3 市政基础设施条件 193.2.4 政府支持 20 第四章 建设规模与实施方案 204.1 项目建设规模 204.2 项目的总体实施方案 214.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安置政策 30 第五章 配套设施建设方案 305.1 电气专业设计方案 305.1.1 供电要求与负荷等级 305.1.2 供电范围及容量 305.1.3 低压
3、配电系统 315.1.4 接地及安全 315.1.5 防雷系统 325.2 给排水设计方案 325.2.1 给水方案 325.2.2 排水方案 335.2.3 消防 335.3 管线综合方案 335.4 照明设施方案 34 第六章 节能篇章 346.1 编制目的 346.2 节能措施 346.2.1 建筑节能 346.2.2 机电设备节能 356.2.3 照明系统节能 366.2.4 加强能源管理提高能源利用率 366.3 节水措施 37 第七章 项目环境影响评价 377.1 场址周边环境对项目的影响 377.2 项目建成后对周围环境的要求 377.3 环境设计 387.4 施工期间环境保护措
4、施 387.4.1 噪音污染防治措施 387.4.2 扬尘防治措施 387.4.3 废水、废气、固体废弃物防治措施 397.5.运营期内环境保护措施 397.5.1 建筑设计 397.5.2 废气的防治措施 397.5.3 废水的防治措施 407.5.4 固体废弃物的防治措施 407.5.5 噪音处理 41 第八章 项目组织机构与管理 418.1 项目组织机构设置 428.2 机构职责 428.2.1 项目公司职责 428.2.2 项目公司各职能部门职责 448.3 项目管理 448.3.1 政府对项目的管理 448.3.2 项目公司对项目的管理 458.3.3 贷款银行对项目的管理 46 第
5、九章 项目实施进度计划 469.1 总体进度计划 469.2 进度计划制定的原则 469.3 详细进度计划 48 第十章 招标方案原则、依据、条件 4810.1 招投标方案的原则 4910.2 招投标方案的依据 4910.3 招投标方案的策划及实施 5010.4 项目招标范围、组织形式、方式 52 第十一章 投资估算与资金筹措 5211.1 投资估算 5211.1.1 估算依据 5211.1.2 投资估算包括的内容 5911.2 资金筹措 60 第十二章 财务评价 6012.1*镇土地拍卖价格分析 6212.2 土地出让收入及效益预计 6312.3 借款偿还能力分析计算 6312.4 综合分析
6、与建议 65 第十三章 社会评价 6513.1 项目社会影响分析 6513.1.1 项目对所在地居民收入的影响 6513.1.2 项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响 6613.1.3 项目对所在地居民就业的影响 6613.1.4 项目对所在地区不同利益群体的影响 6613.1.5 项目对所在地区弱势群体利益的影响 6613.1.6 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响 6713.2 项目与所在地互适性分析 6713.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序 6713.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度 68 第十四章 风险分析 6814.1 项目主要风险因素识别 6814.1.1
7、拆迁安置风险 6914.1.2 融资风险 6914.1.3 规划风险 6914.1.4 政策风险 7014.2 风险程度分析 7014.2.1 项目的拆迁安置风险 7014.2.2 项目的融资风险 7014.2.3 项目规划风险 7114.2.4 项目政策风险 7114.3 防范和降低风险措施 72 第十五章 研究结论与建议 第一章 总 论1.1 项目概况项目名称：*镇*村新农村建设工程项目项目承办单位：诸暨市*镇新农村建设投资有限公司。项目建设规模：（1）项目用征地面积 xx 亩；拆除住宅面积 xx，住宅占地面积 xx，建筑涉及人口 xx 人，xx 户；（2）安置公寓房占地面积 xx 亩（原
8、地块安置） ，安置公寓房总建筑面积xx；（3）新建工业厂房占地面积 xx 亩（建造于*村） ，工业厂房总建筑面积xx，建筑占地面积 xx 平方米（注:容积率按 1.5 计算，建筑密度按 0.45 计算）；（4）该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下：项目用地面积 xx 亩（注：该地块用征地面积 xx 亩，加上之前已征的 13 亩教学预留用地，扣除 xx 亩*安置用地，可得*可供出让的土地面积为 xx 亩） ，总建筑面积xx 平方米，建筑占地面积 38700 平方米（注:容积率按 1.5 计算，建筑密度按0.45 计算） 。项目总投资：项目估算总投资为￥万元。通过自筹￥万元，银行贷
9、款1 亿元解决。经济效益：项目产生的直接经济效益（土地出让收入）￥万元。扣除建设成本及借款利息，可得估算经济效益为￥万元。1.2 编制依据、原则和范围1.2.1 编制依据（1） 诸暨市城市总体规划（20052020） 诸暨市人民政府 2008 年 6 月（2） 中华人民共和国城乡规划法（3） 中华人民共和国城市房地产管理法（4） 中华人民共和国环境影响评价法（5） 中华人民共和国建筑法（6） 中华人民共和国招标投标法（7） 中华人民共和国土地管理法（8） 建设项目经济评价方法与参数2006 年第三版（9） 诸暨统计年鉴诸暨市统计局（10）编制可行性研究报告的委托合同1.2.2 编制原则执行国家
10、及地方有关政策，符合相关的法律、法规与标准。在上级部分有关文件精神指导下，使工程建设与当地实际情况相协调，最大限度地发挥项目的社会效益。项目所选材料及设备力求安全可靠、高效节能、经济环保，以节省工程投资和减小日常维护费用。1.2.3 编制内容本报告以*镇*村新农村建设工程项目为研究对象，编制内容包括项目提出的背景和建设的必要性、项目的法律、政策框架与实施条件、总体实施方案、配套设施建设方案、节能节水、项目组织机构与管理、项目实施进度计划、招标方案原则、依据、条件、投资估算与资金筹措、经济前景和经济效益分析、社会评价和风险分析，并基于以上分析研究内容提出实施的结论与建议，提交可行性研究报告供有关
11、单位与部门决策参与。1.3 承办单位情况项目承办单位为诸暨市*镇新农村建设投资有限公司。公司经营范围：新农村建设投资、集镇改造投资；房地产开发、经营。公司注册资本：人民币 2000 万元。公司类型为一人有限公司（法人独资） 。 股东名称为诸暨市*镇集体资产经营公司。1.4 建设规模1.4.1 建设规模（1）项目用征地面积 xx 亩；拆除住宅面积 xx，住宅占地面积 xx，建筑涉及人口 xx 人，xx 户；（2）安置公寓房占地面积 xx 亩（原地块安置） ，安置公寓房总建筑面积xx；（3）新建工业厂房占地面积 xx 亩（建造于*村） ，工业厂房总建筑面积xx，建筑占地面积 xx 平方米（注:容积
12、率按 1.5 计算，建筑密度按 0.45 计算）；（4）该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下：项目用地面积 xx 亩（注：该地块用征地面积 xx 亩，加上之前已征的 13 亩教学预留用地，扣除 xx 亩*安置用地，可得*可供出让的土地面积为 xx 亩） ，总建筑面积xx 平方米，建筑占地面积 38700 平方米（注:容积率按 1.5 计算，建筑密度按0.45 计算） 。1.4.2 项目建设期本项目建设期为 2 年。1.5 结论1、本项目符合*镇总体发展规划，符合*镇的实际情况，本项目的建设有利于节约土地资源，实现土地资源优化整合，改善居民生活环境，带动当地房地产业和旅游业的发展
13、，带动经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著的社会效益。2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。3、项目估算总投资￥万元。通过自筹￥万元，银行贷款 1 亿元解决。扣除建设成本及建设期利息，可得估算经济效益为￥万元。4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有效措施，可保证项目正常实施和安全使用。第二章 项目的背景和必要性2.1 项目提出的背景2.1.1 中国工业化与城市化的取向背景工业化
14、与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情。经过新中国成立以来 60 年的工业化进程，尤其是 5改革开放 30 年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、经济结构持续优化，工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展。1978 年2008年，我国城市化率由 17.92%上升到 45.
15、68%；设市城市由 192 个增至 656 个，建制镇由 2173 个增加至 19369 个。但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。2.1.2 工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景自然资源是经济社会发展的物质保障，土地、水、森林。矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。虽然我国幅员辽阔，有陆地面积 960 万平方公里，但是我国人均陆地面积不足 12 亩，不足世界人均面积的 1/3，是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是一些沿海省市的人均耕地不足0.8 亩，低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。随着我国工业化进程的加快，工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加，进一步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化、工业化的全过程。2.1.3 旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景世界旅游组织研究表明，人均 GDP 超过 1000 美元，观光旅游需求膨胀；人均 GDP 超过 2000 美元，休闲旅游需求急剧增长；人均 GDP 超过 3000 美元，度假旅游需求将全面扩张。而浙江地区作为我国经济发展的主
